Регистрация договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения, заключенный на срок свыше одного года не подлежит государственной регистрации. Очень красиво расписано обоснование в этом судебном Постановлении -

---

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Президиум

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 января 2007 года Дело N 44-г-2-07

(извлечение)

Президиум в составе председателя президиума Попова В.Ф. и членов президиума Лазорина Б.П., Серова В.А., Сухарева И.М., Щербаковой А.А., по докладу судьи областного суда Кавелькиной М.Н. рассмотрев гражданское дело по надзорной жалобе Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области на решение Борского городского суда Нижегородской области от 28 февраля 2006 г. и на определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 апреля 2006 г. по заявлению Б.В.А. на отказ ГУ ФРС по Нижегородской области в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилой дом в соответствии с договором найма жилого помещения,

установил:

Б.В.А. обратился в суд с заявлением на отказ ГУ ФРС по Нижегородской области в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилой дом в соответствии с договором найма жилого помещения, указав, что 18 июля 2005 г. он заключил с Б.А.А. договор найма жилого дома в <...>. Он представил договор в Борский отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, но 28 сентября 2005 г. ему было отказано в регистрации. Считает, что в результате заключения данного договора у Б.А.А. возникло ограничение права собственности на объект договора и такое ограничение в соответствии с законом подлежит государственной регистрации по заявлению заинтересованного лица. Просил признать отказ в регистрации незаконным и обязать Борский отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области зарегистрировать ограничение права собственности Б.А.А. на жилой дом в <...>, возникшее в результате заключения между ними договора найма от 18 июля 2005 г.
Решением Борского городского суда от 28 февраля 2006 года заявление Б.В.А. удовлетворено. Признано незаконным решение Борского отдела Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области об отказе в регистрации ограничения права Б.А.А. на жилой дом <...>, возникшего в результате заключения договора найма от 18.07.2005. Суд обязал Борский отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области зарегистрировать ограничение права собственности Б.А.А. на жилой дом в <...>, возникшее в результате заключения договора найма от 18.07.2005.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Главное управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области просит отменить постановления судов по данному делу как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.
Определением судьи Нижегородского областного суда от 7 августа 2006 года дело истребовано в Нижегородский областной суд и передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Нижегородского областного суда.
Заслушав доклад судьи областного суда Кавелькиной М.Н., обсудив доводы надзорной жалобы управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, заслушав объяснения представителей истца, президиум областного суда находит решение Борского городского суда Нижегородской области от 28 февраля 2006 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 апреля 2006 г. подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Признавая незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в регистрации ограничения права собственности Б.А.А. на жилой дом в <...>, возникшего в результате заключения договора найма от 18.07.2005, и обязывая его произвести такую регистрацию, суд первой инстанции исходил из того, что такая регистрация предусмотрена Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В обоснование вывода о том, что государственной регистрации подлежат ограничения права собственности Б.А.А. на сданное внаем жилое помещение, суд сослался на то, что регистрации подлежат ограничения, возникшие в результате данной сделки. Суд применил ст. 216 ГК РФ и ст. 1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", дал им толкование и пришел к выводу, что право пользования и владения жилым помещением, предоставленным Б.А.А. Б.В.А. по договору найма, является вещным правом. Суд указал, что из содержания ст. 216 ГК РФ следует, что вещное право включает в себя возможность осуществления всех правомочий собственника, включая право распоряжаться объектом недвижимости, в том числе лицом, не являющимся собственником. Следовательно, по мнению суда, Б.В.А. и Б.А.А. являются носителями вещных прав.
Данный вывод суда не основан на законе. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения нанимателю-гражданину предоставляются полномочия по владению и пользованию жилым помещением для проживания в нем. Данный вид договора не предусматривает переход к нанимателю права распоряжения объектом договора - жилым помещением. Следовательно, при заключении такого вида сделки отсутствует одно из правомочий, определяющих содержание вещного права, поэтому вывод, что наниматель становится обладателем вещных прав на объект недвижимого имущества по договору найма жилого помещения, не основан на законе. Более того, не соответствует характеру возникших правоотношений по заключенной сделке и вывод суда, что Б.В.А. приобрел права собственника дома или они аналогичны данному праву. Суд не учел, что в силу заключенной сделки Б.В.А. пользуется жилым помещением, принадлежащим другому лицу, и его право пользования ограничено условиями договора и требованиями главы 35 ГК РФ. Также нет оснований для вывода о возникновении сервитута на сданное внаем жилое помещение по договору в <...>.
Согласно ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения (обременения) этих прав, их возникновения, перехода и прекращения закреплена ст. 131 ГК РФ. В соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
По договору коммерческого найма пользование жилым помещением законом ограничено сроком до 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Следовательно, ошибочен вывод суда, что Б.В.А. приобрел право постоянного пользования домом, принадлежащим на праве собственности Б.А.А.
Также не предусмотрено законом заключение договора аренды жилого помещения между физическими лицами. Ст. 671 ГК РФ допускает такой договор только между юридическими лицами.
Таким образом, данный договор не подпадает под перечень договоров, требующих государственной регистрации.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда, рассматривая дело по кассационной жалобе УФРС по Нижегородской области, не усмотрела ошибочности выводов суда и неправильности толкования им норм материального права, поэтому необоснованно оставила без изменения решение районного суда.
Таким образом, решение суда по заявлению Б.В.А. на отказ ГУ ФРС по Нижегородской области в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилой дом в соответствии с договором найма жилого помещения, содержащее выводы, не соответствующие нормам материального права, и кассационное определение, которым данное решение оставлено в силе, являются незаконными и необоснованными и в силу ст. 387 ГПК РФ они подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда

постановил:

Решение Борского городского суда Нижегородской области от 28 февраля 2006 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 апреля 2006 г. по заявлению Б.В.А. на отказ ГУ ФРС по Нижегородской области в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилой дом отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Борский городской суд.

Председатель
В.Ф.ПОПОВ