Расторжение договора в связи с изменением условий

Вопрос: До кризиса был заключен договор поставки цветного металла. Сейчас резко упали цены на цветной металл, осуществлять его поставку по таким ценам стало экономически невыгодно. Можно ли, сославшись на мировой экономический кризис как на существенное изменение обстоятельств, расторгнуть вышеуказанный договор?

Ответ: В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Однако при рассмотрении возможности расторжения договора по указанному основанию необходимо учитывать положения п. 1 ст. 2 ГК РФ, которые предусматривают, что гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Именно рисковый характер предпринимательской деятельности существенно затрудняет возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, так как в данном случае отсутствует одно из условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, а именно из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Экономический кризис суды не признают существенным изменением обстоятельств, придерживаясь той точки зрения, что если кризисы случались и раньше, то хозяйствующие субъекты вполне способны были предвидеть этот факт.
Так, например, ФАС Северо-Кавказского округа в своем Постановлении от 11.09.2009 по делу N А53-438/2009 прямо указал на то, что мировой финансовый кризис не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и служить основанием к расторжению договора в порядке ст. 451 ГК РФ. Аналогичная позиция изложена и в Постановлении ФАС Уральского округа от 16.11.2009 по делу N А60-10229/2009-С1.
Таким образом, суды отказывают в расторжении договоров по основанию "мировой экономический кризис". Представляется, что в рассматриваемой ситуации суды вряд ли усмотрят обоснованность подобного расторжения.

Ю.С.Федотенко
Юридическая компания "Юново"
14.02.2010

Вопрос: Является ли недействительность договора, для погашения долга по которому заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве - сделка уступки требования (договор признан недействительным по решению суда), существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении такого соглашения?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Пунктом 2 ст. 382 ГК РФ определено, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Исходя из п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Исходя из изложенного недействительность договора, для погашения долга по которому заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве - сделка уступки требования, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении такого соглашения, и может быть причиной его расторжения.
Таким образом, указанный факт является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении такого соглашения о перемене лиц в обязательстве.

Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
10.12.2009

Вопрос: Между администрацией города (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен магазин, принадлежащий предпринимателю. Является ли основанием для его расторжения в судебном порядке по требованию арендодателя принятие главой администрации города распоряжения о реализации проекта по реконструкции квартала, на территории которого находится магазин?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Таким образом, данная статья не предусматривает возможности расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя в случае принятия главой администрации города распоряжения о реализации проекта по реконструкции квартала.
Одновременно с этим в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Представляется, что принятие главой администрации города распоряжения о реализации проекта по реконструкции квартала, на территории которого находится предоставленный в аренду земельный участок, не является существенным изменением обстоятельств, по смыслу ст. 451 ГК РФ допускающих расторжение договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.
Правомерность подобных выводов подтверждается и судебной практикой. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлениях от 30.10.2008 N Ф08-6509/2008, от 05.12.2008 N Ф08-6768/2008 и от 29.10.2008 N Ф08-6501/2008, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, отклонил довод арендодателя (администрации города) о том, что принятие главой администрации города распоряжения о реализации проекта по реконструкции квартала, на территории которого находится предоставленный в аренду земельный участок, является существенным обстоятельством для расторжения договора судом. Суд указал, что арендодатель не представил доказательств в обоснование своей позиции, а также не доказал наличия условий, перечисленных в ст. 451 ГК РФ, необходимых для расторжения договора.
Таким образом, принятие главой администрации города распоряжения о реализации проекта по реконструкции квартала, на территории которого находится предоставленный в аренду земельный участок под магазин, не является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.

Ю.М.Лермонтов
Минфин России
15.05.2009

Вопрос: Между организациями заключен договор поставки товаров с указанием твердой цены поставки. Впоследствии поставщик обратился к покупателю с предложением в связи с увеличением рыночной цены поставляемых товаров внести соответствующие изменения в предусмотренную договором цену поставки. Является ли правомерным в подобной ситуации отказ покупателя от внесения соответствующих изменений в договор поставки?

Ответ: Из п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Пунктами 1, 3 ст. 485 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В связи с тем что в рассматриваемой ситуации покупатель отказывается от изменения цены товара, подлежит применению п. 2 ст. 451 ГК РФ, согласно которому если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При этом необходимо учитывать положения пп. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), согласно которым запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц, в том числе установление, поддержание монопольно низкой цены товара.
ВАС РФ в Определении от 24.06.2008 N 5934/08 по делу N А40-34754/07-53-320 при рассмотрении аналогичной ситуации отметил, что в данном случае поставщик преследовал цель восстановить возникший дисбаланс имущественного положения сторон, не ущемив при этом интересов покупателя и не поставив его в положение, худшее по сравнению с другими покупателями. Кроме того, ВАС РФ со ссылкой на позицию ФАС России указал на то, что предоставление необоснованных ценовых преимуществ одному покупателю по сравнению с другими является созданием дискриминационных условий и прямо нарушает требования ст. 10 Закона N 135-ФЗ. Указанное дело передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
Учитывая изложенное, в ситуации, когда одна из сторон отказывается от внесения изменений в договор, вопрос о внесении подобных изменений может решить суд. При этом нельзя однозначно ответить на вопрос, правомерен или неправомерен в рассматриваемой ситуации отказ покупателя, так как п. 2 ст. 451 ГК РФ содержит ряд условий, оценку соответствия которым конкретной ситуации может дать только суд.
К примеру, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 10.08.2006 N А33-30379/05-Ф02-3960/06-С2 отметил, что сторона, заинтересованная во внесении изменений в договор, не проявила должной осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, так как, заключая договор, она должна была предвидеть инфляционные процессы и возможный рост цен.

Р.Ю.Ермаков
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
20.01.2009

Вопрос: Между организацией (арендатор) и администрацией муниципального образования (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка на период с 30.06.2004 по 30.06.2008. Данный земельный участок передан арендатору в установленном порядке по акту приема-передачи, согласно которому на участке расположен принадлежащий третьему лицу (организации розничной торговли) торговый павильон из облегченных конструкций, который подлежал сносу после окончания срока действия заключенного между данной организацией и администрацией муниципального образования договора, т.е. до 30.06.2005, за счет владельца павильона. Одновременно арендодатель и арендатор заключили соглашение об осуществлении сотрудничества при строительстве универсального магазина, расположенного на арендуемом земельном участке. Администрация не имеет намерения заключения с арендатором нового договора аренды указанного земельного участка, поскольку арендатор не использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением и строительство универсального магазина по состоянию на 01.01.2008 им не ведется. Вправе ли арендатор требовать от администрации муниципального образования предоставления после 30.06.2008 указанного земельного участка в аренду на новый срок (до 30.06.2011), мотивируя это тем, что строительству универсального магазина до 30.06.2008 препятствовало нахождение, в том числе и по состоянию на 01.01.2008, на земельном участке торгового павильона, принадлежащего третьему лицу?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В данном случае земельный участок арендатору был предоставлен с находящимся на нем торговым павильоном третьего лица, о чем арендатор был осведомлен, следовательно, данное требование арендодателем было выполнено.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии с п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
На основании пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Поскольку строительство объекта, для которого земельный участок предоставлялся арендатору, им не ведется, то есть земельный участок не используется по назначению течение трех лет, арендатор не может считаться надлежащим образом исполнявшим свои обязанности и правила п. 1 ст. 621 ГК РФ в указанной ситуации не могут быть применимы.
Следует отметить, что нахождение на предоставленном арендатору земельном участке объекта третьего лица не является по смыслу ст. 451 ГК РФ основанием для изменения условий договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку арендатор вправе производить действия по защите своего нарушенного права на использование земельного участка соответствующим способом (ст. 12 ГК РФ).
Таким образом, в указанной ситуации арендатор не вправе требовать от арендодателя предоставления земельного участка в аренду на новый срок.
Указанную позицию подтверждает ВАС РФ в Определении от 19.11.2007 N 15381/07.

Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
11.06.2008

Вопрос: Между сторонами заключен договор аренды. Является ли по смыслу ст. 451 ГК РФ основанием для его расторжения в судебном порядке увеличение штатной численности работников арендатора в три раза, в случае если такое увеличение связано с увеличением объемов производства арендатором и влечет необходимость арендатора заключать с другими арендодателями договоры аренды на дополнительные помещения и производить оплату за их аренду?

Ответ: В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора, в том числе в составе его участников (выборе контрагентов) и в определении условий.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статья 620 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
На основании п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Исходя из изложенного, в случае если в момент подписания договора аренды стороны (прежде всего арендатор) не могли предвидеть большого увеличения штатной численности работников арендатора, а исполнение договора аренды влечет для арендатора значительный имущественный ущерб в связи с необходимостью арендовать дополнительные помещения и производить оплату за их аренду, увеличение штатной численности работников арендатора в три раза может являться по смыслу ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения в судебном порядке договора аренды.
Правомерность подобных выводов подтверждается и позицией ФАС Волго-Вятского округа, изложенной в Постановлении от 27.08.2007 N А43-3233/2007-17-51, в котором суд посчитал увеличение штатной численности работников арендатора существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, что является основанием для его расторжения.

Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
11.06.2008