Вопросы предварительного договора

По предварительному договору права и обязанности в отношении имущества не возникают
На основании такого договора стороны обязуются лишь заключить основной договор в будущем. Права и обязанности относительно предмета основного договора, например, недвижимости, на этом этапе отсутствуют. Данный вывод подтверждает позицию ВС РФ и ВАС РФ.

Документ: Определение ВС РФ от 15.09.2015 N 18-КГ15-143

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2015 г. N 18-КГ15-143

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Гетман Е.С. и Асташова С.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Парпулы И.И. к обществу с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" о признании права собственности
по кассационной жалобе представителя администрации муниципального образования город Краснодар Грудевой Ю.В. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19 июня 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 августа 2014 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителя администрации муниципального образования город Краснодар Бирлидис Е.С. по доверенности, поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Парпула И.И. обратился в Прикубанский районный суд г. Краснодара с иском к ООО "МП "Агропромсервисбыт" (далее - Общество) о признании права собственности на нежилое здание - остановочный комплекс площадью <...> кв. м (лит. А-1), расположенный вблизи жилого дома <...> по ул. <...> в <...> (далее - остановочный комплекс).
Заочным решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12 сентября 2012 г. исковые требования Парпулы И.И. удовлетворены.
Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19 июня 2014 г. указанное заочное решение отменено, возобновлено рассмотрение дела по существу.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19 июня 2014 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 августа 2014 г., исковые требования Парпулы И.И. удовлетворены.
В кассационной жалобе представитель администрации муниципального образования город Краснодар Грудева Ю.В. ставит вопрос об отмене решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19 июня 2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 августа 2014 г.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 16 марта 2015 г. отказано в передаче кассационной жалобы представителя администрации муниципального образования город Краснодар для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 17 августа 2015 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 16 марта 2015 г. отменено, указанная кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены вынесенных судебных постановлений, как незаконных.
Судом установлено, что 1 октября 2011 г. между Парпулой И.И. и Обществом заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания - остановочного комплекса площадью <...> кв. м (лит. <...>, расположенного вблизи жилого дома <...> по ул. <...> (далее - предварительный договор купли- продажи).
Монтирование торгово-остановочного комплекса было поручено Обществу на основании распоряжения главы администрации Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара от 13 сентября 2006 г. N 109 в целях завершения благоустройства территории, прилегающей к 12 - 16-этажному жилому дому, строительство которого завершено.
В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи Общество обязывалось не позднее 1 апреля 2012 г. зарегистрировать свое право собственности на остановочный комплекс в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю и заключить с Парпулой И.И. основной договор купли-продажи имущества не позднее 1 апреля 2012 г.
В соответствии с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи Парпулой И.И. полностью выполнены обязательства по оплате имущества, однако ответчик до 1 апреля 2012 г. обязательства по регистрации права собственности на остановочный комплекс не исполнил.
1 мая 2012 г. состоялась передача остановочного комплекса истцу, после чего он обратился в Краснодарское городское отделение филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю для составления необходимой технической документации.
Рассматривая дело, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 309, 310, 454, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания за истцом права собственности на имущество, указав, что Общество не выполнило обязательств по оформлению технической и правовой документации и передаче в собственность построенного объекта недвижимости, а Парпула И.И. является фактическим собственником возведенного нежилого здания - остановочного комплекса.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласилась с выводом суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судов первой и апелляционной инстанций ошибочными, не основанными на законе.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в установленный договором срок (до 1 апреля 2012 г.) основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, постольку в силу положений статьи 429 (пункт 6) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
При таких обстоятельствах, в отсутствие между сторонами договорных отношений по поводу спорного имущества, у судебных инстанций не имелось правовых оснований для применения положений указанных выше статей Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих исполнение договорных отношений сторон по купле-продаже недвижимости.
Ссылка судебных инстанций на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации также является неправомерной.
В соответствии со статьей 222 (пункты 1 - 3) Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Из материалов дела следует, что письмом от 15 февраля 2007 г. N 2410.49 Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар уведомил Общество о запрете на заключение договоров аренды на земельные участки, расположенные под торгово-остановочным комплексом, и отказал в предоставлении соответствующего земельного участка.
Как установлено судом, остановочный комплекс возводился не Парпулой И.И., а Обществом, которое с иском о признании права собственности на самовольную постройку не обращалось и разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию не получало.
Кроме того, судом установлено, что право собственности на остановочный комплекс за Обществом зарегистрировано не было.
Между тем согласно статье 2 (часть 1) Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
То обстоятельство, что 1 мая 2012 г. состоялась передача имущества от Общества Парпуле И.И., само по себе не могло привести к возникновению права собственности на него, поскольку такого основания возникновения права собственности статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено.
Таким образом, поскольку у Общества не возникло право собственности на остановочный комплекс по основаниям, предусмотренным действующим гражданским законодательством, постольку за Парпулой И.И., как фактическим владельцем этого объекта также не может быть признано право собственности.
Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 14 ноября 2013 г. за Парпулой И.И. признано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный объект, не может являться безусловным основанием для признания права собственности на этот объект, с учетом того, что заочное решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12 сентября 2012 г., которым за Парпулой И.И. было признано право собственности на остановочный комплекс, было отменено.
Ввиду приведенных обстоятельств Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по делу судебные постановления, которыми за Парпулой И.И. признано право собственности на нежилое здание - остановочный комплекс площадью <...> кв. м (лит. А-1), расположенный вблизи жилого дома <...> по ул. <...> в <...> нельзя признать законными. Они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов администрации муниципального образования город Краснодар, что согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, однако судами неправильно применены нормы материального права к спорным отношениям, Судебная коллегия находит возможным, отменяя судебные постановления и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым в удовлетворении иска Парпулы И.И. отказать.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19 июня 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 августа 2014 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Парпулы И.И. к обществу с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" о признании права собственности на нежилое здание - остановочный комплекс, площадью <...> кв. м, лит. <...> расположенный по адресу: <...>.

Оплата по предварительному договору

Договор с условием о предоплате нельзя считать предварительным

В предварительном соглашении стороны определили, что до заключения основного договора покупатель должен оплатить недвижимость. Соглашение с таким условием, по мнению ВС РФ, уже не является предварительным, потому что в нем закреплены не только обязательства по заключению основного договора.

Ранее ВС РФ приходил к противоположному выводу, рассматривая куплю-продажу будущей недвижимости. Однако ВАС РФ и другие суды считали договор с условием о предоплате основным, а не предварительным.

Документ: Определение ВС РФ от 10.11.2015 N 78-КГ15-29

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 ноября 2015 г. N 78-КГ15-29

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Гетман Е.С. и Романовского С.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Жолнеровича В.Г. и Жолнерович Г.Б. к обществу с ограниченной ответственностью "НеваИнвестПроект" и обществу с ограниченной ответственностью "ЛАД" о возложении обязанности совершить определенные действия и взыскании денежных средств
по кассационной жалобе Жолнеровича Г.Б. Жолнерович Г.Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2014 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения Жолнеровича В.Г., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Жолнерович В.Г. и Жолнерович Г.Б. обратились в суд с иском к ООО "НеваИнвестПроект", ООО "ЛАД" о возложении обязанности совершить определенные действия и взыскании денежных средств.
Решением Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 июля 2014 г. иск удовлетворен частично, на ООО "НеваИнвестПроект" возложена обязанность заключить с истцами договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи от 18 мая 2012 г., с ООО "НеваИнвестПроект" в пользу истцов взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами - <...> руб., штраф - <...> руб., компенсация морального вреда - <...> руб. в пользу каждого, а также государственная пошлина в доход бюджета г. Санкт-Петербурга - <...> руб. На истцов возложена обязанность произвести перечисление денежных средств в размере <...> руб. на счет продавца за исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2014 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе Жолнеровича В.Г. и Жолнерович Г.Б. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2014 г., как незаконного.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В. от 8 октября 2015 г. кассационная жалоба вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В письменных пояснениях к кассационной жалобе, представленных 10 ноября 2015 г. в судебное заседание Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, Жолнерович В.Г. просит отменить решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 июля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2014 г.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке решения Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 июля 2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2014 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами при разрешении данного спора.
Судом установлено, что 9 января 2007 г. между ООО "НеваИнвестПроект" и ООО "ЛАД" заключен генеральный инвестиционный договор N 01, по условиям которого ООО "НеваИнвестПроект" поручает, а ООО "ЛАД" обязуется осуществить выбор земельного участка и поэтапно произвести строительство малоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры на территории МО "Выборгский район Ленинградской области". В силу раздела 14 генерального договора результаты застройки подлежали передаче в собственность ООО "НеваИнвестПроект".
Пунктом 2.3.4 указанного выше договора ООО "НеваИнвестПроект" было предоставлено право по своему усмотрению уступать другим юридическим и физическим лицам полностью или в части права на финансирование строительства объекта.
30 декабря 2009 г. между ответчиками было заключено агентское соглашение, по условиям которого ООО "НеваИнвестПроект" являлось агентом ООО "ЛАД" по привлечению покупателей объектов недвижимости и заключению предварительных договоров купли-продажи, а также основных договоров купли-продажи и актов приема-передачи объектов недвижимости.
18 мая 2012 г. Жолнерович В.Г. и Жолнерович Г.Б. заключили с ООО "НеваИнвестПроект" предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <...> (далее - предварительный договор). При этом предварительный договор заключен ООО "НеваИнвестПроект" от своего имени.
Согласно п. 2.2 предварительного договора основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации на имя продавца права собственности на жилой дом и исполнения покупателями своих обязательств в соответствии с приложениями к предварительному договору.
Из приложения N 1 к предварительному договору следует, что общая стоимость приобретаемых объектов недвижимости составила сумму в размере <...> руб.
Свои обязательства по договору истцы исполнили надлежащим образом, денежные средства в размере <...> руб. были перечислены ООО "НеваИнвестПроект" в полном объеме в период с 27 апреля по 25 мая 2012 г.
Согласно приложению N 7 к предварительному договору срок заключения основного договора определен 25 января 2013 г. При этом в указанном приложении содержится ссылка на то, что названный срок может быть изменен на более поздний в связи с задержками сроков исполнения своих функций государственными, муниципальными и иными органами и службами, в том числе регистрирующими органами.
10 июля 2013 г. истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием исполнить принятые на себя обязательства - заключить основной договор купли-продажи. Претензия получена ответчиком 11 июля 2013 г., однако была оставлена без удовлетворения.
14 января в адрес истцов ООО "НеваИнвестПроект" направлено уведомление о прекращении действия предварительного договора на основании абзаца второго части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Денежные средства, полученные ООО "НеваИнвестПроект", возвращены истцам 20 февраля 2014 г. на основании платежного поручения N 587.
Судом установлено также, что на спорный жилой дом и на земельный участок, на котором расположен дом, зарегистрировано право собственности ООО "ЛАД" - 17 декабря 2013 г. и 10 марта 2014 г. соответственно.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования Жолнеровича В.Г. и Жолнерович Г.Б., суд первой инстанции исходил из того, что между истцами и ООО "НеваИнвестПроект" заключен предварительный договор, по которому истцы надлежащим образом исполнили принятые на себя обязательства. При этом суд сослался на отсутствие у ООО "НеваИнвестПроект" предусмотренных пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения предварительного договора, поскольку срок заключения основного договора купли-продажи, подлежащий, по мнению суда, исчислению с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за ООО "ЛАД", не истек.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что договор, заключенный между истцами и ООО "НеваИнвестПроект", является предварительным договором. Однако суд апелляционной инстанции указал, что поскольку государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости не является неизбежным событием (пункт 2 статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации), то срок действия предварительного договора, заключенного между Жолнеровичем В.Г., Жолнерович Г.Б. и ООО "НеваИнвестПроект", истек 25 января 2013 г. После указанной даты обязательства сторон по предварительному договору прекратились в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ООО "НеваИнвестПроект" обязанности заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора.
Суд апелляционной инстанции сослался также на то, что обязанности по заключению с истцами основного договора купли-продажи не имелось и у ООО "ЛАД", поскольку между ним и истцами отсутствовали какие-либо договорные отношения.
С выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.
В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Однако заключенный между истцами и ООО "НеваИнвестПроект" договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Жолнеровича В.Г. и Жолнерович Г.Б. внести денежные средства в сумме <...> руб. на расчетный счет продавца, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.
Это судебными инстанциями учтено не было, что повлекло за собой неправильную квалификацию возникших отношений между сторонами и, соответственно, неправильное применение норм права, что является основанием для отмены вынесенных судебных постановлений.
Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отмечает следующее.
Согласно статье 327.1 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (часть 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (часть 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка.
Судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что интересам законности не отвечает, в частности, применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.
В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.
Как следует из материалов дела, суд апелляционной инстанции, рассматривая апелляционную жалобу Жолнеровича В.Г. и Жолнерович Г.Б., требования которых были частично удовлетворены судом первой инстанции, указал на необходимость выйти за рамки доводов апелляционной жалобы и в интересах законности проверил решение суда первой инстанции в полном объеме в связи с неправильным определением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и отказал в удовлетворении иска Жолнеровича В.Г. и Жолнерович Г.Б. в полном объеме.
Между тем неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, как следует из перечисленных норм гражданского процессуального законодательства и акта их разъяснения, не является основанием для проверки обжалуемого судебного постановления с выходом за пределы требований, изложенных в апелляционной жалобе.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и могут быть исправлены лишь посредством отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 июля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2014 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует установить правовую природу заключенного между Жолнеровичем В.Г., Жолнерович Г.Б. и ООО "НеваИнвестПроект" договора, исходя из этого предложить истцам уточнить свои исковые требования, определить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 июля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2014 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

---

Договор, содержащий условие об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора, квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
"...8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления..."