Если в ипотеку не внесены изменения основного

Если основное обязательство, обеспеченное договором ипотеки, внесены изменения, но эти изменения не внесены в договор ипотеки, перестает ли ипотека обеспечивать измененное основное обязательство?
Судебная практика на сегодняшний день говорит, что не перестает.

"Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Таким образом, если внесены изменения в договор займа (основной договор), и отсутствуют соответствующие изменения в договоре об ипотеке (обеспечивающее обязательство) нет оснований для вывода о прекращении ипотеки, подлежит исследованию лишь вопрос об объеме ответственности залогодателя."

Интересное дело, рассмотренное ВАСом по этому поводу, однако здесь были допники и к основному обязательству и к ипотеке, но впоследствии допник к ипотеке был оспорен, вследствие чего и возник вопрос о прекращении ипотеки, как обеспечивающей уже несуществующее обязательство.

---

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2010 г. N ВАС-8361/10

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Н.П. Харчиковой, судей С.П. Бондаренко, М.В. Прониной рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Ностро" (Москва) от 09.06.2010 б/н о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2009 по делу N А40-86722/09-59-614, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.2010 по тому же делу
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ностро" (Москва, далее - общество "Ностро") к обществу с ограниченной ответственностью "Современные инвестиционные системы" (Москва, далее - общество "СИС") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (Москва, далее - УФРС) о признании недействительным дополнительного соглашения от 10.04.2008 N 2 к договору об ипотеке от 28.03.2005 N 1, признании ипотеки по договору от 28.03.2005 N 1 прекратившейся и об обязании УФРС внести в ЕРГП запись о погашении ипотеки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тэрра Инвест" (Москва, далее - общество "Тэрра Инвест").
Суд

установил:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2009 дополнительное соглашение от 10.04.2008 N 2 к договору об ипотеке от 28.03.2005 N 1 признано недействительным, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.2010, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
В заявлении о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора общество "Ностро" указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
По мнению заявителя, дополнительное соглашение является самостоятельной сделкой. Поскольку оно не содержит существенных условий договора и не соответствует требованиям законодательства (пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) в части передачи в ипотеку одновременно со зданием части земельного участка, оно является недействительным.
Кроме того, заявитель считает, что с момента подписания дополнительного соглашения к договору займа, изменяющего его существенные условия, ипотека является прекратившейся.
Изучив оспариваемые судебные акты, проверив доводы заявителя, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считает, что заявление общества "Ностро" подлежит отклонению по следующим основаниям.
Между обществом "Тэрра Инвест" (заемщиком) и обществом "СИС" (заимодавцем) заключен договор займа от 28.03.2005 N 1, по которому заимодавец предоставил заемщику заем в сумме 19 000 000 долларов США, с уплатой процентов за пользование займом в размере 15% годовых, со сроком возврата - 09.04.2008.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по названному договору займа между обществом "СИС" (залогодержателем) и обществом "Ностро" (залогодателем) заключен договор об ипотеке от 28.03.2005 N 1, в соответствии с условиями которого залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности здание, а также право аренды части земельного участка, на котором было расположено здание.
Договор ипотеки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2005.
Между заемщиком и заимодавцем подписано дополнительное соглашение от 10.04.2008 к договору займа, которым был продлен срок возврата заемных средств и уплаты процентов до 10.04.2009 включительно.
Между залогодателем и залогодержателем подписано дополнительное соглашение от 10.04.2008 N 2 к договору об ипотеке, которым стороны внесли изменения в части условия о возврате займа - до 10.04.2009, а также изменили оценку стоимости здания, являющегося предметом ипотеки.
Дополнительное соглашение от 10.04.2008 N 2 к договору об ипотеке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2008.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Аналогичная норма содержится в статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент подписания дополнительного соглашения к договору об ипотеке).
Таким образом, согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 26.06.2007 N 118-ФЗ, одновременно со зданием в ипотеку должен быть передан находящийся под этим зданием земельный участок или право его аренды, а не часть земельного участка или права аренды, как было установлено законом ранее.
Поскольку дополнительное соглашение было заключено после внесения соответствующих изменений в законодательство, однако этим дополнительным соглашением в договор не внесено изменений, касающихся передачи в ипотеку права аренды всего земельного участка, залогодатель обратился в суд с настоящим иском о признании названного дополнительного соглашения недействительным (ничтожным).
Полагая, что названное дополнительное соглашение является ничтожной сделкой, и, следовательно, в договор об ипотеке изменения относительно срока возврата займа не вносились, залогодатель предъявил также требование о прекращении ипотеки, ссылаясь на несоответствие существенного условия о сроке возврата займа, согласованного в договоре займа (с учетом дополнительного соглашения) и этого же существенного условия в договоре об ипотеке.
Кроме того, залогодатель предъявил требование к УФРС о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Соответствующее условие содержалось в статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 2 названной статьи установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Поскольку договор об ипотеке соответствовал правилам, установленным на момент его заключения, и законом, внесшим изменения в действующее законодательство, не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, основания для признания его недействительным отсутствуют.
Перечень обстоятельств, влекущих за собой прекращение залога, установлен статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный перечень является исчерпывающим и не содержит такого основания, как изменение условий основного обязательства.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Таким образом, если внесены изменения в договор займа (основной договор), и отсутствуют соответствующие изменения в договоре об ипотеке (обеспечивающее обязательство) нет оснований для вывода о прекращении ипотеки, подлежит исследованию лишь вопрос об объеме ответственности залогодателя.
При указанных обстоятельствах суды трех инстанций правильно отказали в удовлетворении требований о признании ипотеки по договору от 28.03.2005 N 1 прекратившейся и об обязании УФРС внести в ЕРГП запись о погашении ипотеки.
Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения от 10.04.2008 N 2 к договору об ипотеке от 28.03.2005 N 1 недействительным (ничтожным), суды исходили из следующего.
Дополнительное соглашение к договору об ипотеке должно быть заключено в той же форме (письменной), что и договор об ипотеке (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) и оно подлежит государственной регистрации (статьи 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды установили, что спорное дополнительное соглашение заключено сторонами в письменной форме и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Изменения условий договора об ипотеке, установленные дополнительным соглашением, действующему законодательству не противоречат.
Следовательно, суды правильно указали, что дополнительное соглашение к договору об ипотеке не является самостоятельной сделкой и не должно содержать всех условий основного договора. Те условия, которые содержатся в спорном дополнительном соглашении (в отношении срока погашения займа и оценки предмета ипотеки) соответствуют существующим на момент его заключения требованиям законодательства.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания данного дополнительного соглашения ничтожным.
Ссылка заявителя на пункт 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 N 128 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" подлежит отклонению.
В данном пункте сделан вывод о возможности оспаривания дополнительного соглашения отдельно от основного договора, поскольку такое соглашение обладает признаками сделки, изменяющей условия основного договора.
Мнение заявителя о том, что данный пункт содержит вывод об оценке дополнительного соглашения как самостоятельной сделки, которая должна содержать все условия основного договора является ошибочным.
Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора может быть вынесено лишь при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку названные основания для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствуют, оспариваемые судебные акты не могут быть пересмотрены в порядке надзора.
Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-86722/09-59-614 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 29.09.2009, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.2010 отказать.

Председательствующий судья
Н.П.ХАРЧИКОВА

Судья
С.П.БОНДАРЕНКО

Судья
М.В.ПРОНИНА

Изменение размера обеспеченных залогом требований (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту) по сравнению с тем, как условие о размере обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, само по себе не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с прекращением залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения.
Кроме того, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что перечень обстоятельств, влекущих за собой прекращение залога, установлен ст. 352 ГК РФ.
Данный перечень является исчерпывающим и не содержит такого основания, как изменение условий основного обязательства.
Внесение изменений в договор займа (основной договор), при отсутствии соответствующих изменений в договор об ипотеке (обеспечивающее обязательство), не влечет незаключенности либо прекращения договора об ипотеке, в этом случае подлежит исследованию лишь вопрос об объеме ответственности залогодателя.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2010 г. N КГ-А40/16757-10

Дело N А40-35241/10-10-259

резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2010 г.
в полном объеме постановление изготовлено 30 декабря 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И. и Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
от истца - Захарчук С.С., доверенность от 22.12.10 г. N 2135, Маркеева Н.Н., доверенность от 01.06.10 г. N 2040;
от ответчика - Хугаева В.Е., доверенность б/н от 14.04.10 г.;
от третьего лица - не явился, извещен;
рассмотрев 27 декабря 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО КБ "Мосводоканалбанк" (истец)
на постановление от 12 октября 2010 года N 09АП-21742/2010-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Смирновым О.В., Кузнецовой И.И., Мартыновой Е.Е.,
по иску ОАО КБ "Мосводоканалбанк"
об обращении взыскания на заложенное имущество
к ООО "Металлоинвестсбыт"
третье лицо - ООО "ТрейдКом"

установил:

ОАО КБ "Мосводоканалбанк" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Металлоинвестсбыт" об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки (залоге недвижимости) от 28.04.2008 г., предметом которого является недвижимое имущество: нежилые помещения: этаж 2, пом. 1, ком. 1 - 43, общей площадью 541,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Рогова, д. 15, корп. 1.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ООО "ТрейдКом".
Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 309, 348, 349 ГК РФ, п. 6.1 договора об ипотеки (залоге недвижимости) от 28 апреля 2008 г. и мотивированы тем, что договор об ипотеке заключен в обеспечение исполнения ООО "ТрейдКом" обязательств заемщика по кредитному договору от 5 марта 2008 г. N 10005/2008.
Поскольку заемщик обязательств по возврату денежных средств не исполнил, истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 7 июля 2010 г. исковые требования удовлетворены. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.
Решение мотивировано тем, что факт ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору установлен вступившим в законную силу решением по делу N А40-35241/10-10-259.

---

КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а не пункт 6.1 статьи 270.

---

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2010 г. суд апелляционной инстанции на основании п. 6.1 ст. 270 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции в связи с тем, что суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика и третьего, не извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2010 г. N 09АП-21742/2010-ГК решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановление мотивировано тем, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 28 апреля 2008 г. является незаключенным, так как в договор не внесены изменения основного обязательства по кредитному договору в части установления нового срока возврата кредита и увеличения процентной ставки за пользование им.
Делая вывод о незаключенности договора об ипотеке, апелляционный суд основывался на применении п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. п. 1, 4 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также разъяснениях, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В кассационной жалобе ОАО АКБ "Мосводоканалбанк" просит постановление отменить и оставить без изменения решение суда первой инстанции, поскольку считает, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права: ст. 432 ГК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости имущества)" и сделал не соответствующий фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам вывод о незаключенности договора об ипотеке.
По мнению заявителя кассационной жалобы, изменения основного обязательства в части увеличения срока возврата кредита и размера процентов само по себе не является основанием для вывода о незаключенности договора об ипотеке.
Заявитель считает, что договор об ипотеке является заключенным, поскольку соответствует требованиям ст. 432 ГК РФ и содержит все существенные условия, в том числе, о предмете ипотеки, оценке заложенного имущества, размере и сроке исполнения основного обязательства. Кроме того, договор в установленном порядке зарегистрирован 5 июня 2008 г.

---

КонсультантПлюс: примечание.
Здесь и далее по тексту, видимо, допущены опечатки: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости имущества)" имеет дату 16.07.1998 и N 102-ФЗ, а не 29.05.1992 и N 2872-1.

---

Заявитель жалобы также указывает, что суд апелляционной инстанции не применил подлежащую применению норму абз. 2 п. 1 ст. 50 Федерального закона от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "Об ипотеке (залоге недвижимости имущества)", в соответствии с которым при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не явился, что с учетом ч. 3 ст. 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить обжалуемое постановление без изменения, ссылаясь на то, что договор об ипотеке является незаключенным, поскольку в договор не вносились изменения о новом сроке исполнения основного обязательства, что является существенным условием договора.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда, содержащихся в оспариваемых судебных актах, фактическим обстоятельствам, установленным по делу, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между ОАО КБ "Мосводоканалбанк" (кредитор) и ООО "ТрейдКом" (заемщик) заключен кредитный договор от 05.03.2008 г. N 10005/2008, согласно которому истец обязался предоставить третьему лицу кредит в сумме 40000000 руб. сроком до 04.03.2009 г. со следующей процентной ставкой: 18% годовых - с даты заключения кредитного договора до конца месяца, в течение которого будет зарегистрирован договор ипотеки недвижимого имущества и представлены соответствующие документы истцу; 14% годовых - с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в течение которого будет зарегистрирован договор ипотеки недвижимого имущества и представлены соответствующие документы истцу.
Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В обеспечение обязательств по кредитному договору между истцом и ответчиком заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 28 апреля 2008 г., согласно которому ответчик передал в залог нежилые помещения: этаж 2, пом. 1, ком. 1 - 43, общей площадью 541,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Рогова, д. 15, корп. 1, (в соответствии с экспликацией, выданной 27.03.2008, Северо-Западным БТИ г. Москвы, условный номер 166285).
Согласно п. п. 1.4, 2.1 договора об ипотеке предмет залога оценивается сторонами в целом в размере 38 409 800, 00 руб., предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "ТрейдКом", возникших на основании кредитного договора от 5 марта 2008 г. N 10005/2008 (том 1, л.д. 14 - 18).
Указанный договор об ипотеке зарегистрирован УФРС по г. Москве 03.06.2008 г.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
При рассмотрении настоящего дела суды обеих инстанций исходили из доказанности факта неисполнения заемщиком - ООО "ТрейдКом" обязательств, возникших из кредитного договора.
В обоснование указанного вывода суды правомерно сослались на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 февраля 2001 г. по делу N А40-158084/09-31-1159, согласно которому с ООО "ТрейдКом" в пользу ОАО КБ "Мосводоканалбанк" взыскано 28 985215,12 руб. задолженности на основании кредитного договора от 5 марта 2008 г. N 10005/2008.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд пришел к выводу о незаключенности договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 28 апреля 2008 г., поскольку в договор об потеки не внесены изменения, устанавливающие новый срок погашения кредита и уплаты процентов в соответствии с дополнительным соглашением к кредитному договору от 4 марта 2009 г. N 1.
Суд кассационной инстанции не может признать обоснованными указанные выводы апелляционного суда, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
В силу пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Дополнительным соглашением к кредитному договору были изменены срок исполнения основного обязательства и размер подлежащих уплате процентов (том 1, л.д. 11 - 13).
В договор об ипотеке соответствующие изменения внесены не были.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество по обязательствам заемщика, не обеспеченным залогом.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Таким образом, изменение размера обеспеченных залогом требований (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту) по сравнению с тем, как условие о размере обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, само по себе не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с прекращением залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения.
Кроме того, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что перечень обстоятельств, влекущих за собой прекращение залога, установлен ст. 352 ГК РФ.
Данный перечень является исчерпывающим и не содержит такого основания, как изменение условий основного обязательства.
Внесение изменений в договор займа (основной договор), при отсутствии соответствующих изменений в договор об ипотеке (обеспечивающее обязательство), не влечет незаключенности либо прекращения договора об ипотеке, в этом случае подлежит исследованию лишь вопрос об объеме ответственности залогодателя.
Поскольку судом апелляционной инстанции были неправильно применены указанные нормы материального права, выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований не могут быть признаны обоснованными, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 288 АПК РФ.
Вынесенное по делу решение суда первой инстанции также подлежит отмене в связи с нарушением судом норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии п. 2 ч. 4 ст. 288 АПК РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения ответчика и третьего лица о дате и времени рассмотрения дела в суде.
Так, согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 17.05.2001 г. адресом местонахождения ответчика является: г. Москва, ул. Спартаковская, д. 8 (том 1, л.д. 48).
Указанная выписка имелась в материалах дела на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, однако извещений о дате и времени судебного разбирательства ответчику по адресу: г. Москва, ул. Спартаковская, д. 8 не направлялось.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение и постановление не являются законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, при правильном применении норм материального права, с учетом их толкования, данного в настоящем постановлении, и с соблюдением норм процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, ч. ч. 1, 2, п. 2 ч. 4 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2010 г. N 09АП-21742/2010-ГК по делу N А40-35241/10-10-259 и решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 июля 2010 г. по указанному делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2011 г. по делу N А61-2548/2010
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2011.
Полный текст постановления изготовлен 04.10.2011.
(извлечение)

Перечень обстоятельств, влекущих за собой прекращение залога, установлен статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный перечень является исчерпывающим и не содержит такого основания, как изменение условий основного обязательства, в частности, о цели кредитования.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Таким образом, если внесены изменения в договор займа (основной договор), и отсутствуют соответствующие изменения в договоре об ипотеке (обеспечивающее обязательство) нет оснований для вывода о прекращении ипотеки, подлежит исследованию лишь вопрос об объеме ответственности залогодателя.

постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2011 по делу N А61-2548/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.ЛЕОНОВА

Старое (видимо уже неактуальное в связи с изменившейся судебной практикой (хотя кто знает) исследование, но полезное, с точки зрения того, по какому пути формировалась практика по этому, казалось бы простому вопросу.

---

"Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки"
(Бевзенко Р.С.)
("Статут", 2008)

КОММЕНТАРИЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ ПО ДОГОВОРУ ИПОТЕКИ

Р.С. БЕВЗЕНКО
17. Влечет ли изменение обеспечиваемого обязательства прекращение ипотеки?

Вопрос о том, как влияет изменение обеспечиваемого обязательства на силу ипотеки: связан с положениями Закона об ипотеке (п. 4 ст. 9 Закона), обязывающими стороны договора ипотеки воспроизводить в нем условия (предмет, срок исполнения, основание возникновения, сумму) обеспечиваемого обязательства.
В связи с этим возникает закономерный вопрос: как следует оценивать договор ипотеки, условия которого (в части описания обеспечиваемого обязательства) не соответствуют условиям обеспечиваемого обязательства по причине, к примеру, заключения между сторонами обеспечиваемого обязательства соглашения об изменении обязательств?
Некоторые суды полагают, что в этом случае измененные обязательства не должны считаться обеспеченными залогом. Приведем такой пример из судебной практики. Суд, рассматривавший спор об обращении взыскания на заложенное имущество, установил, что из договора ипотеки следует, что залогом недвижимости было обеспечено обязательство по возврату кредита со сроком возврата до 14 марта 2002 г.
Однако дополнительным соглашением к соглашению об открытии кредитной линии банк и заемщик продлили срок погашения кредита до 13 сентября 2002 г.
Суд далее рассуждал таким образом. Согласно п. 1 ст. 453 ГК при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Однако в деле отсутствовали доказательства того, что банк и заемщик внесли в договор залога (ипотеки) соответствующие изменения, касающиеся установления нового срока исполнения обязательств по кредитному соглашению.
В итоге суд признал, что банком заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество по обязательствам общества, не обеспеченным залогом (дело ФАС СЗО от 12 мая 2003 г. N А56-25885/02). Судя по всему, к такому же мнению склоняются и другие суды (дело ФАС ВСО от 28 июля 2006 г. N А10-13838/05-Ф02-3815/06-С2, от 6 марта 2007 г. N А10-13838/05-Ф02-1006/07-С2; ФАС УО от 21 декабря 2006 г. N Ф09-11291/06).
Схожий подход к последствиям изменения основного обязательства по сохранению ипотеки был продемонстрирован окружным судом в таком деле.
Разбирая спор между банком и заемщиком, суд установил, что стороны неоднократно изменяли срок исполнения кредитного обязательства заемщиком. Однако эти изменения не были отражены в договоре ипотеки.
Суд указал следующее.
Пунктом 4 ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.
Кредитным договором, заключенным между сторонами спора, установлено предоставление ответчику кредита в виде открытия кредитной линии в сумме 3200000 руб. на срок до 1 ноября 2004 г. с начислением процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых. Аналогичное указание содержится в договоре об ипотеке со ссылкой на названный кредитный договор.
Дополнительным соглашением от 1 сентября 2005 г. к кредитному договору срок возврата кредита был продлен до 1 ноября 2006 г.
Между тем в деле не имеется и сторонами не представлено доказательств того, что банк и предприниматель-заемщик в установленном законом порядке (ст. ст. 452, 339 ГК) внесли в договор об ипотеке (залоге) соответствующие изменения, касающиеся установления нового срока исполнения обязательств по кредитному договору и указания на вышеназванное дополнительное соглашение. В таких условиях требования банка по возврату кредита не могут считаться обеспеченными залогом недвижимого имущества (дело ФАС УО от 14 августа 2006 г. N Ф09-6885/06-С5).
На наш взгляд, подобный подход излишне казуистичен. Он не учитывает, например, положения абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Таким образом, законодатель установил специальное последствие расхождения условий обеспечиваемого обязательства в том виде, как они изложены в договоре ипотеки, и их описание в договоре, который породил эти обязательства: обязательства будут считаться обеспеченными только в том объеме, который следует из договора об ипотеке. Это правило представляется весьма разумным и справедливым, так как договор ипотеки (в отличие, как правило, от договора, породившего обеспечиваемое обязательство) подлежит государственной регистрации, следовательно, его условия приобретают свойство достоверности для любого третьего лица. Поэтому при несовпадении условий обеспечиваемого обязательства в тексте основного договора и договора ипотеки предпочтение, разумеется, следует отдать последнему. Подход же, которого придерживаются окружные суды, противоречит как принципу публичной достоверности записи об ипотеке, так и недвусмысленному указанию Закона об ипотеке (абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона).
В еще одном деле окружной суд пришел к более осторожному выводу: при изменении существенных условий кредитного договора без согласования с залогодателем - третьим лицом Закон об ипотеке не возлагает безусловного обязательства на последнего продолжать обеспечение нового (измененного) кредитного обязательства без оформления последующей ипотеки (дело ФАС ПО от 13 марта 2007 г. N А55-11099/06).