Ипотека. Права на землю не оформлены

База:

ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
(часть третья введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
(часть пятая введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 октября 2011 г. N ВАС-14310/11

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(извлечение)

В обеспечение исполнения своих обязательств перед обществом "Банк24.ру" по кредитному договору от 19.09.2007 N КД 2007-1182В, фабрика передала в залог банку принадлежащее ей нежилое здание по договору ипотеки от 19.09.2007 N 2007-1182.
В пункте 3.2 договора указано, что права фабрики на земельный участок не оформлены, в случае оформления фабрикой права собственности или права аренды земельного участка, фабрика обязуется в течение 10 дней с момента регистрации соответствующего права заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки о передаче в ипотеку принадлежащего фабрике права на земельный участок.
Ипотека зарегистрирована в ЕГРП 28.09.2007.
Решением Арбитражного суда Свердловской области по другому делу (N А60-11574/2010) фабрика признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введено конкурсное производство.
Требования общества "Банк24.ру" в сумме 52 452 397 рублей 56 копеек включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом.
Муниципальный банк также является реестровым кредитором фабрики, сумма его требований, включенных в третью очередь, составляет 51 288 847 рублей 54 копейки.
Полагая, что договор ипотеки от 19.09.2007 N 2007-1182 является ничтожным на основании статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), поскольку в залог передано только здание, а право аренды земельного участка в залог не передавалось, муниципальный банк обратился в суд с настоящим иском.
При рассмотрении спора суды установили, что первоначальным собственником здания был завод.
Между Комитетом и заводом заключен договор от 16.07.2003 аренды земельного участка, находящегося под принадлежащими заводу зданиями и сооружениями.
Впоследствии одно из зданий (спорное) было отчуждено заводом фабрике.
Между фабрикой и агентом завода (компанией) был заключен договор субаренды от 01.06.2005 на часть участка, необходимого для эксплуатации здания, со сроком действия с 01.01.2006 по 30.11.2006. Поскольку такой договор заключен на срок менее года, его государственная регистрация не осуществлялась.
Впоследствии между агентом завода (компанией) и фабрикой было заключено соглашение о компенсации затрат по содержанию земельного участка от 20.12.2006, согласно которому фабрика, пользуясь расположенной под принадлежащим ей зданием частью земельного участка, находящегося в аренде у завода, обязалось компенсировать заводу часть его затрат на содержание земельного участка.
Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.
В пункте 3.2 договора ипотеки фабрика подтвердила, что на момент подписания настоящего договора право аренды или право собственности на земельный участок, на котором находится объект недвижимости, им не оформлено.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.
Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.
Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок фабрика не обладала, договор ипотеки принадлежащего ей объекта недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.

здесь аренда была продлена на неопределенный срок (срок договора аренды закончился)

---

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2011 г. N ВАС-12066/11

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(извлечение)

В обеспечение обязательств общества "ЭкспертГласс" перед банком по кредитному договору от 03.10.2008 N 90.Ф04-Д03/08.12, между обществом "Самарапромсвязь" (залогодателем) и банком (залогодержателем) заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) от 03.10.2008 N 93.Ф04-Д03/08.39, по условиям которого в залог переданы принадлежащие залогодателю здания.
Полагая, что договор, по которому в ипотеку переданы только здания, без прав аренды земельного участка, является ничтожным на основании статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), залогодатель обратился в суд с настоящим иском.
При рассмотрении спора суды установили, что земельный участок, на котором расположены заложенные здания, был передан обществу "Самарапромсвязь" в аренду по договору от 20.06.2002 N 385-2002/07, заключенному с Департаментом управления государственным имуществом администрации Самарской области.
Договор был заключен на срок с 01.01.2002 по 01.01.2007, то есть на 5 лет и зарегистрирован в установленном порядке.
По окончании срока действия договора общество "Самарапромсвязь" при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться земельным участком, вследствие чего в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был продлен на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.
В пункте 2.5 договора о залоге недвижимости общество "Самарапромсвязь" подтвердило, что на момент подписания настоящего договора право аренды или право собственности на земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, либо на часть земельного участка, функционально обеспечивающую объекты недвижимости, им не оформлено.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.
Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.
Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, договор ипотеки принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.
При этом, залогодатель вправе, но не обязан, заключить смешанный договор, включающий элементы договора залога (в части залога права аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации), и договора об ипотеке (в части передачи в залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке). Вместе с тем, заключение договора ипотеки только на здания, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, действующему законодательству не противоречит.
Руководствуясь статьями 299, 301, частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N 55-12627/2010 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора решения от 25.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2011 отказать.

Председательствующий судья
И.М.МАРАМЫШКИНА

Судья
С.П.БОНДАРЕНКО

Судья
М.В.ПРОНИНА

До принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (п. 12) по рассматриваемому вопросу была иная практика. Арбитражные суды констатировали ничтожность договоров ипотеки, в которых не предусмотрен залог права аренды на земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемый объект. Теперь при рассмотрении заявлений о пересмотре в порядке надзора таких решений Высший Арбитражный Суд РФ предлагает подавать заявления о пересмотре дел по вновь открывшимся обстоятельствам

---

Например: Определение ВАС РФ от 2 марта 2011 г. N ВАС-1602/11 по делу N А55-6468/2010; Определение ВАС РФ от 10 декабря 2010 г. N ВАС-8356/10 по делу N А41-18152/09.

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 марта 2011 г. N ВАС-1602/11
(извлечение)

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Суды первой и кассационной инстанций, оценив с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, пришли к выводу о ничтожности оспариваемых договоров ипотеки, поскольку в нарушение требований закона в указанных договорах не предусмотрен залог права аренды на земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемый объект.
Между тем, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 09.12.2010 N 10438/10 (опубликовано на официальном сайте ВАС РФ 19.01.2011), исходя из системного толкования норм гражданского законодательства и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пришел к иному выводу: договор ипотеки нежилых помещений не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права аренды на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.
Если предметом ипотеки являются нежилые помещения, а не здание или сооружение в целом, пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса и разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применению не подлежат.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам", по вновь открывшимся обстоятельствам может быть пересмотрен судебный акт, оспариваемый заявителем в порядке надзора и основанный на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации или в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в том числе принятого по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора.

Возможность автоматического установления залоговых прав банка на земельный участок под зданием, переданным в ипотеку.

---

Если на дату заключения договора ипотеки собственник здания не обладал оформленными правами на земельный участок под этим зданием, то приобретение им в последующем данного участка в собственность не влечет автоматического установления на него залоговых прав банка: банк не вправе требовать обращения взыскания на данный участок.
Данный вывод следует из Постановления ФАС Московского округа от 13.07.2011 N КГ-А41/6435-11 по делу N А41-30113/10. Согласно материалам этого дела заемщик передал здание в ипотеку банку в обеспечение кредита. При этом на дату заключения договора ипотеки права заемщика на земельный участок оформлены не были. После заключения договора ипотеки заемщик приобрел право аренды данного участка, а затем выкупил его в собственность.
Когда заемщик не исполнил свои обязательства по кредитному договору, банк через суд взыскал задолженность и обратил взыскание на заложенное по договору ипотеки здание. По истечении некоторого времени банк обратился с самостоятельным иском об обращении взыскания на земельный участок под зданием, который к тому времени уже принадлежал заемщику на праве собственности, но по договору ипотеки заложен не был.
В обоснование своей позиции банк сослался на ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Отклоняя данную ссылку, суд апелляционной инстанции, а вслед за ним суд кассационной инстанции указали, что названное законоположение применяется в случаях, когда лицо, выступающее в качестве залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
Когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок (п. 45 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Поскольку заемщиком на момент заключения договора ипотеки здания не была осуществлена регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у заемщика отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки не зарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право аренды либо собственности на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в залог по договору ипотеки.
Таким образом, заемщик, являющийся залогодателем, не обеспечивал исполнение своего обязательства перед банком передачей в залог (ипотеку) земельного участка. Более того, доказательств, что земельный участок общей площадью 1010 кв. м сформирован исключительно в целях использования нежилого здания (предмета ипотеки) общей площадью 255,5 кв. м, не имеется. При этом по другому делу судами установлено, что договор аренды между заемщиком и Комитетом по управлению имуществом администрации г. Жуковского был подписан в целях использования земельного участка для ведения предпринимательской деятельности и иных видов деятельности, а не для использования нежилого здания.
С этим выводом согласился суд кассационной инстанции.

Практическая рекомендация

При заключении договора ипотеки здания необходимо проверять наличие прав залогодателя не только на здание, но и на участок под ним. Если собственник здания имеет оформленные права собственности либо аренды на эту землю, то в силу ст. 69 Закона об ипотеке необходимо одновременно с ипотекой здания оформлять ипотеку данного земельного участка либо прав его аренды. Единственное исключение составляет ситуация, когда в законодательстве имеется ограничение либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды. В этом случае договор ипотеки здания без ипотеки земли (прав на землю) будет действительным, если только из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 10).
Если же собственником здания права на земельный участок не оформлены, то ипотека такого здания также будет действительна, однако при приобретении в дальнейшем залогодателем прав на этот земельный участок для установления ипотеки нужно заключать отдельный договор залога. Иначе банк не будет иметь права обратить взыскание на данный земельный участок. В этой связи представляется целесообразным включать в договор ипотеки здания фразу о том, что на дату его заключения залогодатель не обладает оформленными правами на земельный участок, однако в случае оформления соответствующих прав он обязуется проинформировать об этом банк в определенный срок.

С.В.Пыхтин
К. ю. н.,
доцент
кафедра банковского права
МГЮА им. О.Е.Кутафина

Под понятием "права не оформлены" может скрываться одна из следующих ситуаций:

1) земельный участок никогда не отводился залогодателю или предшествующим собственникам здания;
2) предшествующий собственник здания являлся арендатором земельного участка;
3) договор аренды земельного участка был заключен до создания органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации, соответственно, сведения о нем отсутствуют в ЕГРП;
5) срок аренды истек;
6) документы на право собственности или аренды на земельный участок находятся на оформлении;
7) залогодателю участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, не оформленном надлежаще;
8) земельный участок принадлежал предыдущему собственнику на праве собственности, но отчуждение здания залогодателю было произведено без одновременного отчуждения земельного участка.