Вопросы заключенности договора ипотеки

Просто интересное судебное решение по первой инстанции с оригинальными и очень творческими выводами (к сожалению не в пользу залогодержателя)). Будем следить за ходом событий по этому делу.

---

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

от 15 ноября 2012 г. по делу N А41-43022/09



Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2012 года

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2012 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Н.А.Панкратьевой,

при ведении протокола судебного заседания Маловым В.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО "Вандемио"

к ООО "Ирма"

к ООО "Предприятие "Строинструмент"

при участии ОАО КБ "Мосводоканал", Управления Росреестра по МО

о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество

и по встречному исковому заявлению

ООО "Ирма"

к ООО "Вандемио"

при участии ООО "Стройинструмет", Управления Росреестра по МО

о признании договора ипотеки незаключенным

При участии в судебном заседании:

от ООО "Вандемио" - Потехин В.Ю, по доверенности от 28.08.2012,

от ООО "Ирма" - Ярковой С.А., по доверенности от 02.04.2012

от иных лиц, участвующих в деле - не явились, извещены



установил:



ОАО КБ "Мосводоканалбанк" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ" и ООО "Ирма" (далее - ответчик) с требованиями:

- о взыскании с ООО "Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ" суммы долга по Кредитному договору N 10046/2008 от 07.11.2008 в размере 43.804.273,97 рублей, в том числе: просроченную задолженность по основному долгу - 40.000.000 руб. 00 коп.; просроченные проценты за период с 07.11.2009 по 23.11.2009 (включительно) по ставке 20% годовых - 372.602 руб. 74 коп.; пеней на просроченный основной долг из расчета 0,5% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа - 3.400.000 руб. 00 коп. с 07.11.2009 по 23.11.2009; пеней на просроченные проценты из расчета 0,5% от суммы начисленных процентов за каждый день просрочки платежа - 31.671 руб. 23 коп. с 07.11.2009 по 23.11.2009;

- взыскание произвести путем обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Ирма" и переданное в залог ОАО КБ "Мосводоканалбанк", включая: нежилые строения общей площадью 1902,2 кв. м и земельный участок площадью 6825,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Звенигород, ул. Парковая, д. 14., в том числе: склад продовольственный 1-этажный, общей площадью 605,2 кв. м, подвал - 184,6 кв. м, инв. N 1316, лит.В-В3, кадастровый номер 50:49:01:00830:001; склад бакалейный, 1-этажный, общей площадью 423,2 кв. м, инв. N 1316, лит.Ж-Ж3, кадастровый номер 50:49:01:00830:002; контора базы, 1-этажный, общей площадью 130,1 кв. м, инв. N 1316, лит.Б-Б3, кадастровый номер 50:49:01:00830:003; склад, 1-этажный, общей площадью 247,8 кв. м, инв. N 1316, лит.Д-Д1, кадастровый номер 50:49:01:00830:005; склад арочный, 1-этажный, общей площадью 311,3 кв. м, инв. N 1316, лит.Е-E1, кадастровый номер 50:49:01:00830:006; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для базы, площадью 6825,0 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010106:44.

19 апреля 2011 г. ООО "Ирма" обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречным исковым заявлением к ОАО КБ "Мосводоканалбанк", при участии третьих лиц - ООО "Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ" и Управление Росреестра по Московской области, о признании договора ипотеки (залоге недвижимости) от 13.11.2008 незаключенным и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке N 50-50-49/015/2008-397.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.07.2011 по делу N 43022/09 произведена замена ОАО КБ "Мосводоканалбанк" на ООО "Вандемио" (далее - истец) в порядке процессуального правопреемства.

Заявлением от 16.08.2011 (т. 2 л.д. 130) ООО "Вандемио" увеличило свои исковые требования до 49.714.857 руб. 42 коп., в связи с увеличением размера взыскиваемых процентов, комиссии, пени.

Уточнение судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2011, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012, в удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску отказано, требования по встречному иску удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московской области от 18.04.2012 судебные акты судов первой и апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При этом арбитражный суд кассационной инстанции указал следующее:

в мотивировочной части обжалуемого решения отсутствуют какие-либо выводы по первоначальному иску, то есть фактически первоначальный иск судом первой инстанции не рассматривался,

суд апелляционной инстанции не исследовал и не рассматривал вопрос о моменте возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ",

ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не исследовал доводы ОАО КБ "Мосводоканалбанк", не дал правовой оценки имеющимся в материала доказательствам, не выяснил фактические обстоятельства, имеющие значение для принятия правильного решения, с учетом следующих возражений ОАО КБ "Мосводоканалбанк": предмет договора об ипотеке от 13.11.2008 был согласован сторонами, поскольку право собственности на нежилые строения и земельный участок, перечисленные в пункте 1.3 названного договора и являющиеся его предметом, было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, наименование каждого объекта полностью соответствует наименованию объекта, указанного в соответствующем свидетельстве, иных документов с момента заключения договора об ипотеке залогодатель в банк не предъявлял, о произошедших изменениях в объектах недвижимости не уведомлял, представленные залогодателем технические паспорта БТИ составлены после передачи в залог вышеуказанного недвижимого имущества, по состоянию на апрель 2011 года согласно выпискам из ЕГРП площадь, адрес и наименование объектов не изменились.

В соответствии с распоряжением и.о. председателя 1 судебного состава Арбитражного суда Московской области от 05.05.2012 (т. 4 л.д. 133) в связи с отставкой судьи Р.Н. Величко дело N А41-43022/09 передано на рассмотрение судье Н.А. Панкратьевой.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, настаивал на удовлетворении встречного иска по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

ОАО КБ "Мосводоканалбанк, Управление Росреестра по Московской области, участвующие в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, что в силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Представитель ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" в судебное заседание также не явился.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от 15.08.2012 ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

В судебном заседании от представителя ООО "Вандемио" поступило ходатайство о прекращении производства по делу в отношении ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ".

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.

Учитывая изложенное, суд находит ходатайство ООО "Вандемио" подлежим удовлетворению, а производство по делу N А41-43022/09 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Стройинструмент" - подлежащим прекращению.

При этом в судебном заседании на уточняющий вопрос суда представитель ООО "Вандемио" пояснил, что истец настаивает на удовлетворении требований о взыскании 49.714.857 руб. 42 коп., считает, что данная сумма должна быть взыскана с ответчика - ООО "Ирма".

Также в судебном заседании явившиеся представители лиц, участвующих в деле, каждый в отдельности, ходатайствовали об отложении судебного разбирательства в связи с возможностью урегулирования спора путем заключения мирового соглашения. Кроме того, представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного разбирательства или об объявлении перерыва в судебном заседании для представления дополнительных доказательств.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что ходатайства об отложении судебного разбирательства и объявлении перерыва в судебном заседании не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2, 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств. В случае, указанном в части 2 указанной статьи, судебное разбирательство может быть отложено на срок, не превышающий шестидесяти дней.

По ходатайствам лиц, участвующих в деле, мотивированным возможностью урегулирования спора путем заключения мирового соглашения, судебное разбирательство дважды было отложено (07.09.2012 - на 01.10.2012, 01.10.2012 - на 07.11.2012), в общей сложности - на два месяца.

Кроме того, суд считает, что у лиц, участвующих в деле, имелось достаточно времени для представления доказательств, имеющих значение для дела.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для отложения судебного разбирательства и находит заявленные ходатайства об отложении судебного разбирательства и об объявлении перерыва направленными на затягивание судебного процесса.

При этом лицам, участвующим в деле, разъяснено, что в силу ч. 1 ст. 139 АПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта; вынесение арбитражным судом решения по делу не препятствует заключению мирового соглашения.

В обосновании исковых требований истец указал, что 07 ноября 2008 г. между ОАО КБ "Мосводоканалбанк" и ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" был заключен Кредитный договор N 10046/2008 о предоставлении ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" кредита сроком до 06 ноября 2009 г. включительно на сумму 40.000.000 рублей и установлением процентов по кредиту в размере 20% годовых. 07 ноября 2008 г. ОАО КБ "Мосводоканалбанк" перечислил на расчетный счет ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" сумму кредита в размере 40.000.000 рублей. В соответствии с п. 2.8 Кредитного договора срок погашения кредита истек 06 ноября 2009 г., однако, до настоящего времени денежные средства Ответчиком не возвращены. В обеспечение обязательств ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" по Кредитному договору между ОАО КБ "Мосводоканалбанк" и ООО "Ирма" был заключен Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008, в соответствии с условиями которого в залог ОАО КБ "Мосводоканалбанк" было передано принадлежащее ООО "Ирма" на праве собственности недвижимое имущество: нежилые строения общей площадью 1902,2 кв. м и земельный участок площадью 6825,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Звенигород, ул. Парковая, д. 14, в том числе: склад продовольственный 1-этажный, общей площадью 605,2 кв. м, подвал - 184,6 кв. м инв. N 1316, лит.В-В3, кадастровый номер 50:49:01:00830:001; склад бакалейный, 1-этажный, общей площадью 423,2 кв. м, инв. N 1316, лит.Ж-Ж3, кадастровый номер 50:49:01:00830:002; контора базы, 1-этажный, общей площадью 130,1 кв. м инв. N 1316, лит.Б-Б3, кадастровый номер 50:49:01:00830:003; склад, 1-этажный, общей площадью 247,8 кв. м, инв. N 1316, лит.Д-Д1, кадастровый номер 50:49:01:00830:005; склад арочный, 1-этажный, общей площадью 311,3 кв. м, инв. N 1316, лит.Е-Е1, кадастровый номер 50:49:01:00830:006; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для базы, площадью 6825,0 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010106:44. В соответствии с п. 1.5. Договора ипотеки предмет залога оценивается сторонами в размере 47.322.210,00 рублей.

Не согласившись с заявленными требованиями ООО "Ирма" (истец по встречному иску) обратилось в суд к ОАО КБ "Мосводоканалбанк", при участии третьих лиц - ООО "Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ" и Управление Росреестра по Московской области, со встречным иском, согласно которому считает, что договор ипотеки от 13.11.2008 является незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

С учетом процессуального правопреемства и принятого судом уточнения истец просит взыскать с ответчика сумму долга по Кредитному договору N 10046/2008 от 07.11.2008 в размере 49.714.857 руб. 42 коп., обратить взыскание на заложенное имущество, поименованное в договоре об ипотеке от 13.11.2008, принадлежащее на праве собственности ООО "Ирма".

На основании статей 339, 432 ГК РФ, статей 9, 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статей 125, 126, 132 АПК РФ, ОК 013-94. "Общероссийский классификатор основных фондов", п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" ООО "Ирма" просит признать договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 незаключенным; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке N 50-50-49/015/2008-397.

С учетом выводов суда кассационной инстанции, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит требования по первоначальному иску неподлежащими удовлетворению, встречный иск - подлежащим удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 07 ноября 2008 г. между ОАО КБ "Мосводоканалбанк" (Кредитор) и ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" (Заемщик) был подписан кредитный договор N 10046/2008 (л.д. 11-14, т. 1).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 10046/2008 от 07.11.2008 между ОАО КБ "Мосводоканалбанк" (Залогодержатель) и ООО "Ирма" (Залогодатель) был подписан договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 (л.д. 17-23, т. 1).

С учетом процессуального правопреемства, принятого судом уточнения, принимая во внимание ликвидацию ООО "Предпринятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ", ООО "Вандемио" просит взыскать с ООО "Ирма" сумму долга по Кредитному договору N 10046/2008 от 07.11.2008 в размере 49.714.857 руб. 42 коп.; взыскание произвести путем обращения взыскания на заложенное имущество, поименованное в договоре об ипотеке от 13.11.2008, принадлежащее на праве собственности ООО "Ирма".

Как следует из информации, размещенной на официальном сайте ВАС РФ, определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.11.2011 по делу N А40-11570/10-44 (86)-91Б конкурсное производство в отношении ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" завершено, требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными.

Требование ООО "Вандемио" о взыскании 49.714.857 руб. 42 коп. было включено в реестр требований кредиторов ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" в рамках дела о банкротстве, что подтверждается определениями Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-11570/10-44 (86)-91Б от 05.09.2011, от 18.02.2011, от 25.06.2010.

13.01.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица - ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" в связи с его ликвидацией после завершения конкурсного производства.

Рассматриваемое исковое заявление ОАО КБ "Мосводоканалбанк" (правопредшественник ООО "Вандемио") подано в Арбитражный суд Московской области 26.11.2009, что следует из оттиска штампа канцелярии суда, то есть до завершения процедуры конкурсного производства в отношении ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" и его исключения из Единого государственного реестра юридических лиц.

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 если залог предоставлен в обеспечение обязательств не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из Единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Учитывая данную правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что ликвидация ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" не прекратила залога недвижимости и заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит рассмотрению в рамках настоящего дела.

Между тем, суд находит несостоятельным довод истца о том, что у ООО "Вандемио" возникло самостоятельное право требования к ООО "Ирма" о взыскании денежных средств в размере 49.714.857 руб. 42 коп.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что в рамках дела о банкротстве N А40-11570/10-44 (86)-91Б требования ООО "Вандемио" удовлетворены не были в связи с недостаточностью имущества должника, однако соответствующих доказательств не представил.

Между тем, суд считает не имеющим правового значения для рассмотрения данного спора выяснение вопроса о том, были ли реально удовлетворены требования ООО "Вандемио" к ООО "Предприятие "СТРОЙИНСТРУМЕНТ" в рамках дела о банкротстве, поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежит в силу незаключенности договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008.

К выводу о незаключенности договора от 13.11.2008 суд приходит по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В Договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 в качестве предмета залога указано следующее недвижимое имущество:

1) склад продовольственный 1-этажный, общей площадью 605,2 кв. м, подвал - 184,6 кв. м, инв. N 1316, лит. В-В3, кадастровый номер 50:49:01:00830:001.

Согласно Техническому паспорту по состоянию на 19.11.2008 (л.д. 56-59, т. 2) нежилое здание - склад продовольственный имеет следующие технические характеристики: лит. В1, В, В2, В3, в, общая площадь 796,7 кв. м.

Таким образом, объект, указанный в договоре об ипотеке, и объект по техническому паспорту не совпадают по двум параметрам:

- общая площадь объекта в договоре ипотеки от 13.11.2008-789,8 кв. м, по Техническому паспорту - 796,7 кв. м;

- в составе объекта, переданного в ипотеку, указаны лит. В-В3, тогда как объект состоит из лит. В, В1, В2, В3, в.

При этом математическое сложение площадей лит. В. В1, В2, В3 не приводит к результату 789,8 кв. м.

Как следует из содержания технического паспорта (т. 3 л.д. 81), изменение общей площади на 796,7 кв. м связано с включением площади подвала в общую площадь, а также переустановкой перегородок и уточнением размеров при текущей инвентаризации.

Между тем, договор ипотеки не содержит сведений о том, что предметом залога является часть здания, либо, что оно является предметом залога с учетом подвала. Согласно пункту 4 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

2) склад бакалейный, 1 этажный, общей площадью 423,2 кв. м, инв. N 1316, лит. Ж-Ж3, кадастровый номер 50:49:01:00830:002.

Согласно Техническому паспорту здания (строения) по состоянию на 19.11.2008 (л.д. 53-55, т. 2) нежилое здание - склад бакалейный имеет следующие технические характеристики: лит. Ж, Ж1, Ж2, Ж3, ж, ж1, общая площадь 460 кв. м.

Таким образом, объект, указанный в договоре об ипотеке, и объект по техническому паспорту не совпадают по двум параметрам:

- общая площадь объекта в договоре ипотеки от 13.11.2008-432,2 кв. м, а по техническому паспорту здания (строения) - 460,0 кв. м;

- в составе объекта, переданного в ипотеку, указаны лит. Ж1-Ж3, тогда как объект состоит из лит. Ж, Ж1, Ж2, Ж3, ж, ж1.

При этом математическое сложение площадей Ж1, Ж2, Ж3 не приводит к результату 432,2 кв. м.

Как следует из содержания технического паспорта (т. 3 л.д. 55), изменение общей площади с 423,2 кв. м на 460 кв. м связано со строительством холодных пристроек лит. ж, ж1 и сносом перегородки.

Между тем, договор ипотеки не содержит сведений о том, что предметом залога является часть здания, либо, что оно является предметом залога с учетом лит. ж, ж1. Согласно пункту 4 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

3) склад, 1 этажный, общей площадью 247,8, кв. м, инв. N 1316, лит. Д-Д1, кадастровый номер: 50:49:01:00830:005.

Согласно Техническому паспорту по состоянию на 19.11.2008 (л.д. 63, т. 2) нежилое сооружение - склад имеет следующие технические характеристики: лит. Д, Д1, общая площадь 263,0 кв. м.

Таким образом, объект, указанный в договоре об ипотеке, и объект по техническому паспорту не совпадают по площади: общая площадь объекта в договоре ипотеки от 13.11.2008-247,8 кв. м, а по Техническому паспорту здания (строения) - 263,0 кв. м.

Как следует из содержания технического паспорта (т. 3 л.д. 46), изменение общей площади с 247,8 кв. м на 263 кв. м связано со строительством холодной пристройки лит.д.

Между тем, договор ипотеки не содержит сведений о том, что предметом залога является часть здания, либо, что оно является предметом залога с учетом лит.д. Согласно пункту 4 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

4) склад арочный, 1-этажный, общей площадью 311,3 кв. м, инв. N 1316, лит. Е-Е1, кадастровый номер: 50:49:01:00830:005.

Согласно Техническому паспорту здания (сооружения) по состоянию на 19.11.2008 (л.д. 60-62, т. 2) нежилое сооружение - склад арочный имеет следующие характеристики: лит. Е, Е1, общая площадь 558,8 кв. м.

Таким образом, объект, указанный в договоре об ипотеке, и объект по техническому паспорту не совпадают по площади: общая площадь объекта в договоре ипотеки от 13.11.2008-311,3 кв. м, а по Техническому паспорту здания (строения) - 558,8 кв. м.

В материалах дела имеется технический паспорт на данное здание по состоянию на 16.01.2002 (т. 2 л.д. 118-120), из которого усматривается, что общая площадь данного здания составляет 311,3 кв. м, подвала - 247,5 кв. м (311,5+247,5=558,8). При этом подвал имеет лит. Е1 и, соответственно, площадь подвала должна была быть, но не была учтена при передаче данного объекта в составе лит. Е, Е1 в залог, что свидетельствует о неопределенности предмета залога.

Кроме того, в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 в качестве предмета залога также указаны:

- контора базы, 1-этажный, общей площадью 130,1 кв. м, инв. N 1316, лит.Б-Б3, кадастровый номер: 50:49:01:00830:005;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для базы, площадью 6 825,0 кв. м, кадастровый номер: 50:49:0010106:44.

Согласно п. 1.2 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 предметом залога по настоящему договору являются нежилые строения общей площадью 1902,2 кв. м и земельный участок площадью 6825,0 кв. м.

Однако на указанном земельном участке расположены нежилые здания (склад продовольственный, склад бакалейный) общей площадью 1256,7 кв. м и нежилые сооружения (склад арочный, контора базы, склад) общей площадью 936,7 кв. м.

Таким образом, на указанном земельном участке расположены здания и сооружения общей площадью 2193,4 кв. м, что не соответствует условиям договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 по предмету залога.

Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359, дает следующие определения:

- здания: представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;

- сооружения: инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Термин "строение" является объединяющим.

Однако, учитывая то, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, употребление в договоре неопределенного термина "строение" позволяет сделать вывод о том, что предмет договора ипотеки не согласован.

Кроме того, не определено место нахождения недвижимого имущества.

Адрес: г. Звенигород, ул. Парковая, д. 14, который указан в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008, на котором расположен Предмет залога, не позволяет определить место нахождение объекта, так как по указанному адресу находится значительная по площади производственная зона и определить место нахождения разных зданий и сооружений по одному и тому же адресу (ул. Парковая, д. 14) не представляется возможным.

Таким образом, техническое описание объектов не позволяет определить предмет залога, поскольку наименования объектов и их площадь, отраженные в Технических паспортах, не соответствуют характеристикам, указанным в договоре.

Следовательно, в договоре об ипотеке не содержится достаточных сведений о переданном в залог недвижимом имуществе, позволявших его индивидуализировать, и соответственно предмет залога не согласован.

Следовательно, договор залога является незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ и ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Кроме того, в нарушение статьи 339 ГК РФ, пункта 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке не содержит оценки каждого объекта недвижимости и не определяет порядка определения их стоимости исходя из общей оценки имущества, несмотря на то что свидетельство о государственной регистрации выдано на каждый объект недвижимости.

Согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08 предметом залога явились нежилые строения общей площадью 1902,2 кв. м и земельный участок площадью 6825,0 кв. м. Общая залоговая стоимость предмета залога по взаимной договоренности определена в размере 47 322 210 руб. Однако стоимость каждого объекта недвижимости не определена.

При таких обстоятельствах следует признать, что стороны также не достигли соглашения по такому существенному условию договора залога как цена заложенного имущества.

Земельный участок не является в данном случае самостоятельным предметом залога, так как при подписании договора ипотеки от 13.11.2008 земельный участок передавался в залог в силу требований ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как разъяснено п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей.

Доводы истца о том, что право собственности на нежилые строения и земельный участок, перечисленные в пункте 1.3 спорного договора и являющиеся его предметом, было зарегистрировано в установленном порядке, что наименование каждого объекта соответствует наименованию объекта, указанного в соответствующем свидетельстве о государственной регистрации права собственности, что иных документов с момента заключения договора об ипотеке залогодатель в банк не предъявлял, с учетом приведенных выше доказательств несоответствия в характеристиках объектов, поименованных в договоре залога, свидетельствах о государственной регистрации собственности и технических паспортах на спорные объекты, не позволяют индивидуально определить предмет залога, не свидетельствуют о согласованности сторонами предмета залога и цены заложенного имущества.

Довод истца о том, что представленные залогодателем технические паспорта БТИ составлены после передачи в залог недвижимого имущества, является несостоятельным.

В материалах дела имеется ответ Звенигородского филиала МОБТИ N 04/313 от 17.07.11 на обращение генерального директора ООО "Ирма" из которого следует, что последняя техническая инвентаризация указанных в обращении объектов недвижимости (предмета залога договора ипотеки от 13.11.08), расположенных по адресу: Московская область, г. Звенигород, ул. Парковая, д. 14, произведена 19.11.08. Данные о реконструкции и т.п. указанных объектов в архиве филиала отсутствуют (том 2 л.д. 116, 117).

В пункте 8.1 договора ипотеки отражено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Дата подписи сторон в договоре сторонами не проставлена. Дата 13.11.2008, проставленная на первой странице договора, не позволяет прийти к однозначному выводу, что договор был подписан 13.11.2008 или, что 13.11.2008 были переданы объекты недвижимости, являющееся предметом залога.

При этом следует отметить, что технические паспорта составлены по состоянию на 19.11.2008, изготовлены - 24.11.2008, выданы - 09.12.2008; государственная регистрация договора залога произведена 25.12.2008.

Сведений о том, что передача предмета залога состоялась ранее государственной регистрации договора залога, в материалах дела не имеется.

Предположение истца о том, что в период с 13.11.2008 по 19.11.2008 произошли изменения в планировке и площадях объектов недвижимости, являющихся предметом залога, не подтверждено документально и не является разумным.

При таких обстоятельствах довод истца о том, что в объектах недвижимости, являющихся предметом залога, после передачи объектов недвижимости произошли изменения, отраженные в технических паспортах, не соответствует материалам дела.

Довод истца о том, что по состоянию на апрель 2011 года согласно выпискам из ЕГРП площадь, адрес и наименование объектов не изменились, не опровергает того обстоятельства, что фактическая площадь и наименование объектов не соответствуют площади и наименованиям, указанным в спорном договоре.

Также не свидетельствует о согласованности предмета залога довод истца о том, что ООО "Ирма" не были приняты меры к приведению сведений, содержащихся в ЕГРП, в соответствие с фактическим состоянием объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Поскольку из представленных документов следует, что при определении предмета залога стороны не применили формулировку, позволяющую достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания на заложенное имущество ООО "Ирма" является необоснованным.

При таких обстоятельствах договор об ипотеке от 13.11.2008 следует признать незаключенным.

Учитывая изложенное, требование ООО "Ирма" о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 подлежит удовлетворению.

В связи с тем, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 признан незаключенным, то в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует погасить запись об ипотеке N 50-50-49/015/2008-397.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



решил:



1. Прекратить производство по делу N А41-43022/09 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Стройинструмент".

2. Отказать обществу с ограниченной ответственностью "Вандемио" в удовлетворении заявленных требований (по первоначальному иску).

3. Требования общества с ограниченной ответственностью "Ирма" (по встречному иску) удовлетворить.

4. Признать договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.2008 незаключенным.

5. Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке N 50-50-49/015/2008-397.

6. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вандемио" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ирма" расходы по оплате государственной пошлины в размере 8000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия.



Судья

Н.А.ПАНКРАТЬЕВА

Отследить это дело можно по этой ссылке - kad.arbitr.ru/Card/a66218c5-7ab0-4367-bee7-9155df900130

К вопросам заключенности договора ипотеки. Неуказание в договоре ипотеки, если залогодателем является третье лицо, всех существенных условий основного обязательства (здесь - размер и порядок уплаты процентов) уже не влечет за собой незаключенность ипотеки.

---

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2011 г. N 10

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЛОГЕ

13. Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога.
Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере (статья 337 ГК РФ). В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся.
Суды также должны учитывать, что в силу статьи 337 ГК РФ отсутствие в договоре о залоге условий о размере и/или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору, но не влечет за собой незаключенности договора о залоге в целом.
Указанное в настоящем пункте разъяснение относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

---

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 апреля 2011 г. N ВАС-11033/10

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Борисовой Е.Е. и Моисеевой Е.М. рассмотрела в судебном заседании заявление акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице его филиала Приморского отделения N 8635 (г. Владивосток; далее - банк) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2009, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2010 по делу N А51-10818/2009 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "СитиСтрой" (г. Владивосток) к акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество) о признании незаключенным договора ипотеки от 31.10.2008 N 562/03, дополнительных соглашений от 31.10.2008 N 1 и от 27.11.2008 N 2.
Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Владкассторг" (г. Владивосток).
Суд

установил:

решением Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2009, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2010, заявленные требования удовлетворены.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.08.2010 надзорное производство N ВАС-11033/10 по делу Арбитражного суда Приморского края N А51-10818/2009 приостановлено до размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу Арбитражного суда Приморского края N А51-10613/2009 (надзорное производство N ВАС-6737/10) в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В связи с опубликованием на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления от 15.02.2011 N 6737/10 Суд возобновляет надзорное производство N ВАС-11033/10 по делу N А51-10818/2009 Арбитражного суда Приморского края.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов, банк просит отменить их, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемого судебного акта при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований.
Удовлетворяя заявленные требования, суды установили, что спорный договор ипотеки и дополнительные соглашения к нему не содержат существенных условий: о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, сроке и порядке начисления процентов, порядке определения и условия платы за пользование лимитом кредитной линии, порядке определения и условия платы за обслуживание кредита; залогодателем по спорному договору ипотеки и заемщиком-должником по основному обязательству являются различные лица, поэтому согласование всех вышеуказанных условий при заключении обеспечительного ипотечного договора является обязательным вне зависимости от ссылок на основное обязательство. Установив, что сторонами договора ипотеки не согласованны все его существенные условия, суды признали данный договор и дополнительные соглашения к нему незаключенными.
Вместе с тем, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 6737/10 определен следующий подход к применению положений законодательства об ипотеке.
В том случае, когда сторонами договора ипотеки были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, но не согласованы условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также о порядке внесения платы за открытие кредитной линии и платы за обслуживание кредита, договор ипотеки не может считаться незаключенным. Несогласование названных условий означает только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору в размере, согласованном сторонами, но не влечет за собой незаключенности договора ипотеки.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 13).
Принимая во внимание, что практика применения положений законодательства определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации после принятия оспариваемых судебных актов, а также положения части 8.1 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, банк в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2008 N 14 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам", имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре судебного акта в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Срок, предусмотренный частью 1 статьи 312 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае начинает течь с момента получения копии определения об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

определил:

надзорное производство возобновить.
В передаче дела N А51-10818/2009 Арбитражного суда Приморского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2009, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2010 отказать.

Председательствующий судья
А.А.МАКОВСКАЯ

Судья
Е.Е.БОРИСОВА

Судья
Е.М.МОИСЕЕВА