Залог памятников культуры

Залог объектов культурного значения и памятников историко-культурного назначения. Особенности.

База:

Памятниками истории и культуры признаются не только объекты недвижимого имущества, но и связанные с ними произведения живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, науки и техники, а также иные предметы материальной культуры (ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

Наряду с памятниками истории и культуры федерального значения существуют также объекты культурного наследия регионального и местного значения (ст. 4 Закона N 73-ФЗ).

Напомним: чтобы объект был признан памятником истории и культуры, необходимо соблюсти определенную процедуру (п. 9 ст. 18 Закона N 73-ФЗ, п. 7 Положения о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Приказом Минкультуры России от 03.10.2011 N 954). Сначала Правительство РФ выносит распоряжение о признании объекта памятником истории и культуры федерального значения (ч. 2 ст. 23 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации"). А затем на основании этого распоряжения Минкультуры России включает объект в Единый государственный реестр объектов культурного наследия и присваивает ему регистрационный номер.

Спасибо автору!

---

"Юридическая работа в кредитной организации", 2005, N 3

ВНИМАНИЕ: В ЗАЛОГ ПРЕДЛАГАЕТСЯ ПАМЯТНИК

Традиционно ипотека считается одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения кредитных обязательств. Действительно, в отличие от оборудования или товара в обороте, недвижимое имущество всегда остается в поле зрения залогодержателя и вряд ли может куда-нибудь исчезнуть, за исключением крайне редких в условиях центральной России случаев природных катаклизмов и тому подобных ситуаций. Кроме того, тенденция последних лет на этом рынке - постоянный рост цен, как на жилье, так и на нежилые помещения. Однако надежность данного вида обеспечения может оказаться миражом в пустыне, если при оформлении ипотеки допустить определенные просчеты.

Причем эти просчеты не обязательно должны быть формальными юридическими ошибками, вследствие которых договор залога недвижимого имущества может быть признан недействительным. Иногда при внешнем соблюдении всех процедур ипотека оказывается неспособной защитить интересы банка в той степени, на которую он изначально рассчитывал.
Как правило, это происходит из-за неправильной оценки рыночной стоимости закладываемого объекта и как следствие - залоговой стоимости.
При завышенной залоговой стоимости продать предмет ипотеки крайне сложно: просто не найдется желающих его купить (как правило, начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается в размере его залоговой стоимости). В этом случае у банка в соответствии со ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) есть два варианта действий:
1) оставить имущество за собой с дисконтом от начальной продажной цены;
2) фактически согласиться на прекращение ипотеки.
Оставить имущество за собой при его завышенной стоимости с большой долей вероятности означает, что задолженность не будет погашена в полном объеме (реализовывать оставленное за собой имущество придется по более низкой цене); прекратить ипотеку - вполне реальная перспектива вообще не получить ничего, если у заемщика нет другого имущества.
Несмотря на то что определение залоговой стоимости предмета ипотеки не входит в компетенцию юристов, именно юристы в ряде случаев могут выявить факторы, способные оказать на нее существенное влияние.
Одним из таких факторов является принадлежность закладываемого недвижимого имущества к памятникам истории и культуры.
Традиционно при оформлении залога на данный аспект редко обращают внимание, поскольку в большинстве случаев от этого не зависит юридическая действительность договора ипотеки.
Однако тенденцией последних лет стало ужесточение государственного контроля и надзора в сфере охраны культурного наследия. Если раньше о государственных органах охраны памятников вспоминали, когда речь шла об объектах, имеющих очевидную историческую ценность (церковь XVII века, усадьба XIX века и т.д.), то сейчас с этими государственными органами рано или поздно сталкиваются все, кто владеет недвижимостью в исторических центрах любого города.
Основной законодательный акт в данной сфере - Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ). Вслед за ним во многих регионах по этому вопросу были изданы новые нормативно-правовые акты или внесены изменения в ранее действовавшие документы. Так, в Москве приняли Закон от 09.06.2004 N 40 "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве".
При внимательном прочтении Закона N 73 можно обнаружить большое число положений, свидетельствующих о том, что принадлежность недвижимого имущества к памятникам истории и культуры или нахождение объекта в зонах охраны памятника истории и культуры является одним из факторов, влияющих на залоговую стоимость.
Например, в залог был предоставлен земельный участок, на котором планируется возвести здание 2000 кв. м. Рыночная стоимость участка и залоговая - с дисконтом от рыночной определялась с учетом того, что можно построить на этом участке. При рыночной стоимости 1 кв. м площади в этом районе в размере 2000 долл. США за 1 кв. м залоговую стоимость участка оценили с учетом дисконта в 3 млн долл. США.
В соответствии со ст. 65 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка ипотека распространяется и на построенный на нем объект, если иное не предусмотрено договором. Юридически это было закреплено договором ипотеки.
Однако уже после выдачи кредита выяснилось, что участок попадает в зону охраны объекта культурного наследия и строительство на нем невозможно. С учетом этого рыночная стоимость земли снизилась в несколько раз и кредит при действующем договоре ипотеки фактически стал необеспеченным.

Оценка предмета ипотеки с точки зрения
его принадлежности к памятникам истории и культуры

Во избежание подобных ситуаций необходимо анализировать представляемые в банк документы и информацию на предмет принадлежности потенциального предмета ипотеки к памятникам истории и культуры (объектам культурного наследия) и нахождения его в зонах охраны памятника.
В процессе анализа рекомендуем выяснить следующее:

1. Принадлежит ли объект
к памятникам истории и культуры

Начать следует с вопроса о принадлежности закладываемого объекта к памятникам истории и культуры. Для этого оптимально включить этот вопрос в перечень информации, требуемой банком от потенциального залогодателя. Однако полностью полагаться на залогодателя в данной ситуации не стоит. Недостоверная информация может быть предоставлена в двух случаях: 1) если лицо, готовящее документы для банка, не знает, что его объект является памятником; 2) при умышленном введении банка в заблуждение (как правило, в целях завышения оценочной стоимости).
Независимо от залогодателя информацию о принадлежности объекта к памятникам можно почерпнуть из косвенных источников, в том числе из документов, представленных в банк самим залогодателем:
а) из документов бюро технической инвентаризации. В ряде регионов в выписках из технического паспорта (например, в Москве) указывают на принадлежность объектов недвижимости к памятникам истории и культуры;
б) из свидетельства о государственной регистрации права собственности и/или выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 3 ст. 63 Закона N 73-ФЗ требования к сохранению объекта культурного наследия являются обременением и подлежат государственной регистрации. В ряде регионов это требование действительно выполняется. Например, в свидетельствах о государственной регистрации на объекты недвижимого имущества в Приморском крае охранные обязательства указываются как обременение. Напротив, в Москве по многим объектам эта информация не указывается в качестве обременения;
в) из документов, отражающих юридическую историю предмета залога и цепочку перехода прав на него. Как правило, это можно увидеть в планах приватизации (при описании объектов), в договорах купли-продажи (при указании обременении, дополнительных требований к порядку использования).
Сигналом о том, что предлагаемый в залог объект может оказаться памятником, служат упоминания в документах терминов "охранное обязательство", "охранно-арендный договор", "охранный договор";
г) из предпроектной, исходно-разрешительной и проектной документации. Одним из согласующих органов является государственный орган по охране памятников истории и архитектуры. Как правило, эти документы представляются в банк с целью получения кредита на строительство или реконструкцию объекта недвижимого имущества;
д) из документов в отношении земельного участка:
- в кадастровом плане земельного участка может иметься указание на принадлежность земли к землям историко-культурного назначения,
- в договоре аренды земельного участка могут быть указаны в качестве дополнительных обязательств обязательства по сохранению памятника и т.п.;
е) если из документов однозначно не следует, что предмет залога является памятником истории и культуры, но есть предположения на этот счет, то можно обратиться в государственный орган по охране памятников по месту нахождения предмета залога.

2. Какой элемент представляет историческую ценность

Выяснив, что предлагаемый в залог объект недвижимости является памятником истории и культуры, необходимо уточнить, какой именно элемент в нем является охраняемым, то есть что собственно представляет историческую ценность. Как правило, это указывается в охранной документации (охранно-арендном договоре, охранном обязательстве, акте обследования и т.д.).
Условно (исключительно для удобства анализа) можно разделить охраняемые элементы на две категории:
1) внешние - фасад, крыша и все остальное, что находится снаружи здания;
2) внутренние - внутренние лестницы, лепнина и все прочее, что находится внутри здания.
Если охраняемым является внешний элемент, это может повлечь за собой ограничения на использование прилегающей территории (ограничения по размещению парковки, невозможность оперативно изменять порядок доступа на территорию и т.п.).
Когда охраняемым является внутренний элемент, то собственник ограничен в использовании внутреннего пространства. Если при этом внутренний элемент имеет существенную культурную значимость, нельзя исключить не всегда продуманных в наших условиях действий государственных органов: например, собственника могут обязать обеспечить доступ к этому элементу сторонних посетителей.
Естественно, что указанные ограничения снизят рыночную стоимость предмета залога.

3. Какие обязательства возложены на владельца памятника

Следует проанализировать обязательства, возложенные в рамках охранных обязательств на владельца памятника истории и культуры.
Во-первых, такой анализ поможет просчитать дополнительные затраты на содержание объекта, что отразится на определении его залоговой стоимости.
Во-вторых, установленные дополнительные обязательства могут затрагивать процедуру оформления сделок с недвижимым имуществом.
Эти обязательства в общей форме содержатся в действующем законодательстве, а конкретные - определяются с учетом специфики охраняемых элементов и состояния объекта. К ним могут относиться:
- проведение реставрационных и ремонтных работ (с установлением объема, сроков и периодичности);
- периодические отчисления владельца в бюджет.
Отдельно стоит остановиться на обеспечении владельцем доступа к объекту третьих лиц.
Закон N 73-ФЗ (ст. 7) закрепляет право каждого на доступ к объектам культурного наследия. Механизм реализации этого права пока четко не установлен: сейчас в Законе N 73-ФЗ есть размытая фраза о том, что условия доступа устанавливаются собственником объекта культурного наследия по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия (ст. 52). Однако из этой нормы вытекает, что право собственника определять порядок использования объекта недвижимости по своему усмотрению может быть ограничено в пользу неопределенного круга лиц.
Некоторую детализацию можно найти в актах субъектов Федерации. Так, в соответствии со ст. 19 Закона г. Москвы от 14.07.2000 N 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" (далее - Закон Москвы) устанавливается, что "порядок и условия общественной доступности каждого конкретного недвижимого памятника истории и культуры определяются наличием в составе охранной документации на недвижимый памятник специального раздела, включающего в себя график посещений памятника гражданами и план его осмотра.
График посещений недвижимого памятника истории и культуры устанавливается собственником или пользователем недвижимого памятника в соответствии с режимом и характером его использования по согласованию с государственным органом охраны памятников".
Несмотря на то что указанная статья говорит о согласованных действиях владельца памятника и государственного органа охраны памятников, следующая статья Закона Москвы (ст. 20) устанавливает приоритет доступности объекта по сравнению с необходимостью его хозяйственного использования. Следовательно, если доступ на объект не обеспечивается или обеспечивается не в достаточном объеме, возможность его хозяйственного использования может быть ограничена.

4. Каковы последствия требования
об обеспечении неизменности облика объекта

Отдельно необходимо оценить последствия требования Закона N 73-ФЗ (ст. 52) об обеспечении неизменности облика и интерьера объекта культурного наследия. Этот вопрос особенно актуален для определения залоговой стоимости объекта недвижимости при выдаче кредита на его капитальный ремонт (реконструкцию).
Не секрет, что при проведении капитального ремонта (реконструкции) стремятся к повышению коммерческой ценности объекта, что достигается за счет:
- увеличения площади;
- изменения соотношения полезных и общих (коридоры, лестницы) площадей в пользу первых;
- изменения функционального назначения объекта;
- увеличения парковки;
- снижения стоимости строительных работ (больше прибыль от продажи).
Как правило, сумма кредита определяется суммой затрат на капитальный ремонт (реконструкцию), а при определении залоговой стоимости учитывается то, как будет выглядеть объект в перспективе.
Однако все строительные работы в отношении памятников ведутся только с одобрения государственного органа по охране памятников, который при согласованиях исходит именно из принципа неизменности облика объекта с сохранением всех особенностей охраняемых элементов. И в ряде случаев принадлежность объекта к памятникам может свести на нет все честолюбивые планы застройщика:
а) если охраняются внешние элементы или все здание в целом, можно не получить разрешения на увеличение его объема;
б) если охраняются внутренние элементы, очень сложно будет решаться вопрос с изменением соотношения площадей (если охраняется лестница - ее нельзя будет демонтировать или перенести; если охраняются элементы декора - нельзя ломать перегородки, и т.п.);
в) ограничения по функциональному назначению здания могут непосредственно являться предметом охранных обязательств. Так, в соответствии с Законом Москвы "запрещается использование недвижимых памятников истории и культуры и их территорий:
- под склады и производства взрывчатых и огнеопасных материалов;
- под склады и производства материалов, загрязняющих интерьер памятника истории и культуры, его фасады и территорию;
- под производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для памятника истории и культуры температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;
- под гаражи или специально оборудованные стоянки транспортных средств...".
Но в ряде случаев даже без прямого установления ограничений нельзя перепрофилировать объект. Например:
- вследствие принадлежности здания к памятникам невыполнимым может оказаться требование ЦБ РФ по технической укрепленности банковских помещений. Следовательно, такой объект нельзя будет использовать для размещения банка;
- прилегающая к памятнику территория, являясь территорией памятника или охранной зоной, также может иметь определенный режим использования. В частности, Закон Москвы (ст. 20) устанавливает, что использование недвижимых памятников истории и культуры и их территорий в хозяйственных целях возможно, если это не наносит ущерба сохранности памятников, не нарушает их историко-художественной ценности и обеспечивает общественную доступность. Соответственно могут не разрешить организацию парковки или возведение какой-либо постройки рядом с памятником, если это, например, будет закрывать исторический фасад или ограничивать доступ к объекту;
- при проведении строительных работ в отношении памятника обязательным является сохранение его охраняемых элементов в неизменном виде. Например, охраняется фасадная стена и здание находится в аварийном состоянии. Оптимально с точки зрения затрат снести дом и восстановить стену, однако с учетом "охраняемости стены" в процессе работ можно будет снести три другие стены, но охраняемую надо сохранить. В итоге сметная стоимость работ существенно увеличивается (до 20% в ряде случаев и больше). Во-первых, происходит удорожание проектных работ и согласований проектной документации. Во-вторых, придется проводить дорогостоящие мероприятия по недопущению падения стены в процессе строительства. И наконец, работы будут проводиться в ограниченном пространстве.
Стоит отметить, что в ряде нормативных актов в отношении памятников истории и культуры вообще запрещается проведение реконструкции - возможна только реставрация.

5. Не находится ли объект в зоне охраны
объекта культурного наследия

Даже если предлагаемый в залог объект недвижимости не является памятником истории и культуры, но его залоговая стоимость во многом зависит от потенциально возможной реконструкции или перепрофилирования, то необходимо выяснить, не находится ли этот объект в зоне охраны объекта культурного наследия.
Дело в том, что ограничения по использованию, возможности ремонта и реконструкции, профилю могут касаться и зданий, не являющихся памятниками.
К примеру, в залог предлагается производственное здание, построенное в 50-х годах XX века, естественно, не являющееся памятником. Залогодатель планирует надстроить еще два этажа с распространением ипотеки на надстройку. Залоговая стоимость здания определяется с учетом надстройки. Однако в процессе проектирования выясняется, что надстройка невозможна, поскольку соседним зданием является федеральный памятник истории и культуры и надстройка будет закрывать его для обзора с улицы.
В соответствии со ст. 34 Закона N 73-ФЗ устанавливается три зоны охраны объектов культурного наследия:
"Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности -территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия".
Границы зон должны определяться специальным проектом. Если вопрос возможности строительства является ключевым в определении залоговой стоимости и/или реализации проекта, под который выдается кредит, то оптимально проконсультироваться по этому вопросу в государственном органе охраны памятников.
Кроме того, в ряде субъектов Федерации приняты соответствующие нормативные акты. Так, Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 N 881 утверждены границы охранных зон и в их составе территории памятников истории и культуры, а также границы заповедных территорий центральной части г. Москвы (в пределах Садового кольца).
Согласно этому Постановлению большинство объектов внутри Садового кольца попадают в охранные зоны с соответствующими ограничениями.

Обращение взыскания на заложенное имущество,
относящееся к памятникам истории и культуры

От принадлежности предмета ипотеки к памятникам истории и культуры зависит не только размер залоговой стоимости, но и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору ипотеки, без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, если предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
Согласно Закону N 73-ФЗ (преамбула) памятники истории и культуры народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.
Следовательно, указанный выше запрет распространяется на любой объект, являющийся памятником истории и культуры.
Это положение имеет существенное юридическое значение. Достаточно часто в случае невозврата кредита, обеспеченного ипотекой, дабы избежать длительной судебной процедуры и увеличения задолженности заемщика, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке.
Однако если после заключения такого нотариально удостоверенного соглашения выяснится, что предметом ипотеки был памятник истории и культуры, оно будет считаться ничтожным и не порождающим правовых последствий.
И вместо того чтобы сократить процедуру, ее придется пройти вновь, но уже в судебном порядке.
Такой ход могут использовать недобросовестные заемщики в целях пересмотра условий возврата кредита в свою пользу (уменьшение процентов, исключение неустоек и тому подобное).
Так, один из региональных банков выдал кредит под залог здания. Вопрос о принадлежности здания к памятникам истории и культуры не выяснялся. После невозврата кредита было заключено нотариально удостоверенное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенный объект. Спустя месяц заемщик представил банку документы о том, что предмет ипотеки является памятником истории и культуры местного значения. При этом он заявил о ничтожности соглашения, а также о том, что будет требовать в судебном порядке подтверждения этой недействительности и только после этого будет возможным пройти всю судебную процедуру обращения взыскания на заложенное здание. В результате таких действий продажа здания могла состояться в лучшем случае через два года. Посчитав возможные убытки за два года ожидания, банк отказался от взыскания с заемщика штрафных санкций, после чего заемщик вернул кредит.
Желая обойти ограничение на внесудебный порядок обращения взыскания в отношении заложенного памятника истории и культуры, иногда пытаются использовать договор отступного, на основании которого обязательство заемщика по возврату кредита прекращается предоставлением в собственность банка предмета ипотеки. Однако эта конструкция достаточно хрупка, так как суд может посчитать такой договор притворной сделкой и применить к ней в соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о нотариально удостоверенном соглашении залогодержателя и залогодателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Такой вывод может быть сделан судом, поскольку одной из разновидностей внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки является в соответствии с п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя.
Ввиду принадлежности здания к памятникам истории и архитектуры договор отступного может быть признан недействительным.
В качестве примера из судебной практики по этому вопросу можно привести выдержки из Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2003 по делу N А57-8687/02-18:
"Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Саратовской губернской торгово-промышленной палаты, г. Саратов, на решение от 25.11.2002 и Постановление апелляционной инстанции от 12.02.2003 Арбитражного суда Саратовской области по делу N А 57-8687/02-18 по иску Саратовской губернской торгово-промышленной палаты, г. Саратов, к Администрации г. Саратова, г. Саратов, третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Хард-Банк", г. Саратов, Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов, о признании недействительными договора от 19.02.2002 об отступном и сделок, связанных с ним,
Установил:
Исковые требования мотивированы тем, что договор от 19.02.2002 об отступном не соответствует п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.к. здание по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова, переданное залогодержателю, является памятником истории и культуры...
Поэтому сделки купли-продажи, осуществленные новым собственником зданий, являются также ничтожными.
...Из материалов дела следует, что в порядке обращения взыскания на заложенное имущество по обязательствам собственника (Администрации г. Саратова - ответчик) было заключено нотариально удостоверенное соглашение от 19.02.2002 между залогодержателем, ООО "Коммерческий банк "Хард-Банк" (третье лицо), и залогодателем, Администрацией г. Саратова, об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (договор от 22.11.2001 об ипотеке) без обращения в суд путем передачи этого имущества в собственность залогодержателя в качестве отступного и о прекращении кредитных обязательств Администрации г. Саратова по кредитному договору от 22.11.2001 N 56, срок исполнения по которому наступил.
При этом в качестве отступного было передано муниципальное имущество - нежилые помещения на 1 и 2 этажах, в подвале площадью 1293,3 кв. м в двухэтажном здании по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова, входящие в состав нежилых помещений, переданных Саратовской губернской торгово-промышленной палате (истец) в безвозмездное пользование по договору от 01.08.1997.
...Материалы дела свидетельствуют о том, что здание по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова относится к памятникам архитектуры и градостроительства местного значения (л. д. 41, т. 2).
Следовательно, здание имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
В силу п. 3 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
Таким образом, в указанном случае Закон не допускает удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.
...Следовательно, передача в собственность залогодержателю части нежилых помещений площадью 1293,3 кв. м в здании по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова в качестве отступного не соответствует Закону и на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.
...В этой связи являются ничтожными и все последующие сделки купли-продажи, совершенные с незаконно переданным в собственность ООО "Коммерческий банк "Хард-Банк" недвижимым имуществом по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова".

Рекомендации

С учетом изложенного при залоге объектов, являющихся памятниками истории и культуры или находящихся в зонах охраны памятников, можно рекомендовать:
а) включать в договор ипотеки положение о том, является ли предмет ипотеки памятником истории и культуры. Если охранные обязательства в отношении объекта зарегистрированы в качестве обременения, а в договоре ипотеки это не будет отражено, то в государственной регистрации договора ипотеки могут отказать;
б) если кредит является целевым и должен использоваться на реконструкцию или строительство, то его выдачу желательно начинать после согласования проектной документации, в том числе с государственным органом охраны памятников, и получения разрешения на строительство (при этом минимизируется риск, что объект не будет построен). Это условие надо закрепить в кредитном договоре;
в) если залоговая стоимость определяется с учетом увеличения площади объекта или улучшения иных характеристик, что может стать невозможным вследствие принадлежности объекта к памятникам истории и культуры или нахождения его в зонах охраны, то целесообразно указать в договоре ипотеки, что залоговая стоимость может уменьшаться или увеличиваться в зависимости от тех или иных факторов и установить механизм пересчета. Это позволит избежать споров о величине начальной продажной цены и минимизировать риск непродажи объекта вследствие его завышенной стоимости;
г) если предметом ипотеки является памятник истории и культуры, при наличии согласия залогодателя можно быстро реализовать его следующим способом:
1) найти покупателя;
2) залогодателю заключить с покупателем договор купли-продажи с сохранением обременения в качестве ипотеки;
3) за счет средств от продажи объекта погасить кредит;
4) прекратить ипотеку в связи с исполнением обязательств, в обеспечение которых она была предоставлена.

Ю.Е.Ежова
Начальник Отдела правового
обеспечения инвестиций
АКБ "Авангард"
Подписано в печать
22.08.2005

Само Саратовское решение, описанное в статье:
Важно понимать, что в данном случае в этом деле речь шла об отступном, а не о соглашении сторон на внесудебный порядок обращения взыскания. Однако, суд применив п. 2 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" фактически уровнял эти основания, что позволяет сделать вывод о том, что отступное по памятнику истории невозможно, поскольку суды расценивают это как внесудебный порядок обращения взыскания на залог, запрещенный п. 2 ст. 55 "Об ипотеке"

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 25 апреля 2003 года Дело N А 57-8687/02-18


(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Саратовской губернской торгово-промышленной палаты, г. Саратов,
на решение от 25.11.2002 и Постановление апелляционной инстанции от 12.02.2003 Арбитражного суда Саратовской области по делу N А 57-8687/02-18
по иску Саратовской губернской торгово-промышленной палаты, г. Саратов, к Администрации г. Саратова, г. Саратов, третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Хард-Банк", г. Саратов, Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов, о признании недействительными договора от 19.02.2002 об отступном и сделок, связанных с ним,

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования мотивированы тем, что договор от 19.02.2002 об отступном не соответствует п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.к. здание по ул. Большая Казачья,30 г. Саратова, переданное залогодержателю, является памятником истории и культуры, а также - ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с отсутствием оценки рыночной стоимости передаваемых зданий.
Поэтому сделки купли-продажи, осуществленные новым собственником зданий, являются также ничтожными.
Определением от 16.10.2002 арбитражный суд привлек ООО "Эффективные системы управления" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Решением от 25.11.2002, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 12.02.2003, Арбитражный суд Саратовской области в иске отказал.
При этом суд признал, что при заключении соглашения об отступном правила п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке", ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются, а у истца отсутствует право на предъявление иска.
В кассационной жалобе Саратовская губернская торгово-промышленная палата просит судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.
Заявитель жалобы считает, что суд незаконно не принял во внимание требования п. 3 ст. 16 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
Кроме того, суд не учел, что при заключении соглашения об отступном не проводилась оценка отчуждаемого муниципального имущества, что является нарушением ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", а также нарушены права заявителя.
Был объявлен перерыв в судебном заседании с 24.04. по 25.04.2003 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа, проверив законность оспариваемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, считает судебные акты подлежащими отмене в части.
Из материалов дела следует, что в порядке обращения взыскания на заложенное имущество по обязательствам собственника (Администрации г. Саратова - ответчик) было заключено нотариально удостоверенное соглашение от 19.02.2002 между залогодержателем, ООО "Коммерческий банк "Хард-Банк" (третье лицо), и залогодателем, Администрацией г. Саратова, об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (договор от 22.11.2001 об ипотеке) без обращения в суд путем передачи этого имущества в собственность залогодержателя в качестве отступного и о прекращении кредитных обязательств Администрации г. Саратова по кредитному договору от 22.11.2001 N 56, срок исполнения по которому наступил.
При этом в качестве отступного было передано муниципальное имущество - нежилые помещения на 1 и 2 этажах, в подвале площадью 1293,3 кв. м в двухэтажном здании по ул. Большая Казачья,30 г. Саратова, входящие в состав нежилых помещений, переданных Саратовской губернской торгово-промышленной палате (истец) в безвозмездное пользование по договору от 01.08.97.
Считая, что его права безвозмездного владения нежилыми помещениями могут быть нарушены при изменении стороны в договоре о безвозмездном пользовании (л. д. 9, т. 2), истец заявил иск о признании ничтожным указанного соглашения.
Право на предъявление подобного иска предусмотрено п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Однако право на обращение в суд с иском в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит истцу лишь в оспаривании части сделки, касающейся передачи нежилых помещений в качестве отступного в здании по ул. Большая Казачья,30 г. Саратова.
Отказывая в иске, суд сделал вывод об отсутствии нарушений норм права при заключении соглашения от 19.02.2002.
Между тем материалы дела свидетельствуют о том, что здание по ул. Большая Казачья,30 г. Саратова относится к памятникам архитектуры и градостроительства местного значения (л. д. 41, т. 2).
Следовательно, здание имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
В силу п. 3 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
Таким образом, в указанном случае Закон не допускает удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.
Кроме того, правомерен довод заявителя жалобы о том, что не допускается продажа (передача) кредиторам права собственности на муниципальное имущество в зачет внутридолговых обязательств муниципальных образований, а равно обмен муниципального имущества на иное имущество (денежные средства, товары, услуги) согласно п. 3 ст. 16 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
Следовательно, передача в собственность залогодержателю части нежилых помещений площадью 1293,3 кв. м в здании по ул. Большая Казачья,30 г. Саратова в качестве отступного не соответствует Закону и на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.
Поэтому отказ в иске о признании ничтожным спорного соглашения от 19.02.2002 в части является незаконным, и судебные акты в указанной части подлежат отмене.
В этой связи являются ничтожными и все последующие сделки купли-продажи, совершенные с незаконно переданным в собственность ООО "Коммерческий банк "Хард-Банк" недвижимым имуществом по ул. Большая Казачья,30 г. Саратова.
Руководствуясь ст. ст. 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.11.2002 и Постановление апелляционной инстанции от 12.02.2003 Арбитражного суда Саратовской области по делу N А 57-8687/02-18 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Признать ничтожным соглашение от 19.02.2002 об отступном в части передачи ООО "Коммерческий банк "Хард-Банк" нежилых помещений площадью 1293,3 кв. м на первом и втором этажах и в подвале двухэтажного здания по ул. Большая Казачья,30 г. Саратова.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Похожее дело в котором суд фактически признал недействительным соглашение об отступном в отношении памятника культуры, квалифицировав это как обход запрета на внесудебный порядок обращения взыскания. Основания судебного решения дополнены тем, что залогодатель третье лицо (МУП) вышел за пределы своих полномочий и целей деятельности, заложив памятник культуры, вследствие чего сделка так же является недействительной.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2012 г. по делу N А65-13993/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Минеевой А.А., Аглиуллиной Ф.Г.,
при участии представителей:
муниципального унитарного предприятия "Муниципальное имущество" исполнительного комитета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан - Ефимова Р.М., доверенность от 29.10.2012,
акционерного коммерческого банка "АК БАРС" (открытое акционерное общество) - Шакирова И.И., доверенность от 10.09.2012,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного коммерческого банка "АК БАРС" (открытое акционерное общество)
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2012 (судья Юшков А.Ю.)
по делу N А65-13993/2012
по заявлению муниципального унитарного предприятия "Муниципальное имущество" исполнительного комитета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан (ОГРН 1101674000878, ИНН 1626011410) к другим сторонам по третейскому разбирательству - акционерному коммерческому банку "АК БАРС" (открытое акционерное общество), г. Казань (ОГРН 1021600000124, ИНН 1655005361), индивидуальному предпринимателю Искандаровой Гульсине Газизяновне (ОГРНИП <...>) об отмене решения Постоянно действующего третейского суда "Право" от 26.03.2012 по делу N ТСП-945-12, с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и по заявлению акционерного коммерческого банка "АК БАРС" (открытое акционерное общество) к индивидуальному предпринимателю Искандаровой Гульсине Газизяновне, муниципальному унитарному предприятию "Муниципальное имущество" исполнительного комитета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Постоянно действующего третейского суда "Право" от 26.03.2012 по делу N ТСП-945-12,

установил:

акционерный коммерческий банк "АК БАРС" (открытое акционерное общество) (далее - АКБ "АК БАРС" (ОАО), банк, взыскатель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к индивидуальному предпринимателю Искандаровой Гульсине Газизяновне (далее - ИП Искандарова Г.Г.), муниципальному унитарному предприятию "Муниципальное имущество" исполнительного комитета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан (далее - МУП "Муниципальное имущество") о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Постоянно действующего третейского суда "Право" от 26.03.2012 по делу N ТСП-945-12 (арбитражному делу присвоен номер А65-13993/2012).
Определением от 09.07.2012 производство по делу N А65-13993/2012 объединено для совместного рассмотрения в одно производство с делом N А65-12807/2012 по заявлению МУП "Муниципальное имущество" об отмене решения Постоянно действующего Третейского суда "Право" от 26.03.2012 по делу N ТСП-945-12. Арбитражному делу присвоен номер А65-13993/2012.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2012 заявление МУП "Муниципальное имущество" об отмене решения Постоянно действующего третейского суда "Право" от 26.03.2012 по делу N ТСП-945-12 в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения и аренды, удовлетворено, решение третейского суда в указанной части отменено. Заявление АКБ "АК БАРС" (ОАО) о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Постоянно действующего третейского суда "Право" от 26.03.2012 по делу N ТСП-945-12 удовлетворено частично. Выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда в отношении ИП Искандаровой Г.Г., с последней в пользу АКБ "АК БАРС" (ОАО) взыскана задолженность по кредитному договору (программа - РБР "Господдержка МСП") от 31.03.2011 N 148 в размере 3 826 693 руб. 94 коп. (2 916 668 руб. - невозвращенная сумма кредита, 850 571 руб. 19 коп. - сумма процентов, начисленных за пользование кредитом за период с 19.04.2011 по 25.03.2014, 59 454 руб. 75 коп. - сумма процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами (просроченной суммой кредита), расходы по третейскому сбору - 28 089 руб. Также с ИП Искандаровой Г.Г. в пользу банка взысканы 2000 руб. расходов по оплате госпошлины. Кроме того, с АКБ "АК БАРС" (ОАО) в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб.
В кассационной жалобе АКБ "АК БАРС" (ОАО) просит определение суда первой инстанции от 13.08.2012 в части отмены решения Постоянного действующего третейского суда "Право" от 26.03.2012 по делу N ТСП-945-12 и отказа в удовлетворении заявления банка о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в части обращения взыскания на заложенное имущество отменить.
Доводы заявителя мотивированы тем, что вынесенное определение является необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что судом неправильно применены нормы права, содержащиеся в Федеральном законе от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), и в Федеральном законе от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).
В судебном заседании представитель банка поддержал доводы кассационной жалобы, представитель МУП "Муниципального имущество" высказал возражения относительно ее удовлетворения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.03.2011 между АКБ "АК БАРС" (ОАО) (кредитор) и ИП Искандаровой Г.Г. (заемщик) был заключен кредитный договор N 148, в соответствии с условиями которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в размере 3 500 000 руб., а последний обязался возвратить полученный кредит и оплачивать ежемесячно проценты за его пользование в порядке, размере и сроки, предусмотренные в пунктах 1.2, 4.1 - 4.3 кредитного договора.
В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между кредитором и МУП "Муниципальное имущество" (залогодатель) был заключен договор ипотеки. Предметом залога по договору явилось административное здание общей площадью 1238,74 кв. м, принадлежащее залогодателю на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения муниципального учреждения "Палата имущественных и земельных отношений" Мамадышского муниципального района Республики Татарстан от 14.05.2010 N 20 и право аренды земельного участка площадью 879 кв. м, на котором расположено административное здание.
Постановлением руководителя исполнительного комитета муниципального района от 31.03.2011 N 378 в целях исполнения кредитных обязательств Искандаровой Г.Г. перед АКБ "АК БАРС" (ОАО) в сумме 3 500 000 руб. выделено залоговое обеспечение по кредиту в виде административного здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Мамадыш, ул. Советская, д. 2 а, и права аренды на земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером 16:26:340117:39, площадью 879 кв. м, дано согласие МУП "Муниципальное имущество" на выступление залогодателем перед банком и на подписание необходимых документов.
Решением Постоянно действующего третейского суда "Право" от 26.03.2012 по делу N ТСП-945-12 исковые требования АКБ "АК БАРС" (ОАО) удовлетворены. С ИП Искандаровой Г.Г. в пользу банка взысканы задолженность по кредитному договору (программа - РБР "Господдержка МСП") от 31.03.2011 N 148 в размере 3 826 693 руб. 94 коп. (2 916 668 руб. - невозвращенная сумма кредита, 850 571 руб. 19 коп. - сумма процентов, начисленных за пользование кредитом за период с 19.04.2011 по 25.03.2014, 59 454 руб. 75 коп. - сумма процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами (просроченной суммой кредита) и расходы по третейскому сбору в размере 28 089 руб. Кроме того, судом обращено взыскание на принадлежащее на праве хозяйственного ведения и аренды МУП "Муниципальное имущество" имущество: административное здание общей площадью 1238,74 кв. м, кадастровый (условный) номер 16-16-27/021/2010-303, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Мамадышский муниципальный район, г. Мамадыш, ул. Советская, д. 2 а, установив начальную продажную цену, с которой начинаются торги, в размере 5 334 000 руб., право аренды земельного участка площадью 879 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, кадастровый (условный) номер 16:26:340117:39, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Мамадышский муниципальный район, г. Мамадыш, ул. Советская, д. 2 а, установив начальную продажную цену, с которой начинаются торги, в размере 946 руб. Решено реализовать имущество, на которое обращено взыскание, путем его продажи на публичных торгах, денежные средства, полученные от реализации имущества, заложенного по договору, решено направить АКБ "АК БАРС" (ОАО) на погашение задолженности по кредитному договору (программа - РБР "Господдержка МСП") от 31.03.2011 N 148 в размере 3 826 693 руб. 94 коп. и расходов по третейскому сбору в размере 28 089 руб. Кроме того, этим же решением третейский суд, рассмотрев встречное исковое заявление МУП "Муниципальное имущество", признал некомпетентным Постоянно действующий Третейский Суд "Право" в рассмотрении исковых требований к Мамадышскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, в связи с чем прекратил третейское разбирательство на основании абзаца 4 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2002 N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" (далее - Закон о третейских судах), а также отказал в удовлетворении исковых требований МУП "Муниципальное имущество" по встречному иску от 01.03.2012 N 17 к АКБ "АК БАРС" (ОАО) о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке административного здания и права аренды земельного участка от 31.03.2011 N 148/1.
Поскольку решение по первоначальному иску добровольно не исполнено в нарушение положений статьи 44 Закона о третейских судах, АКБ "АК БАРС" (ОАО) обратилось в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа.
Заявление МУП "Муниципальное имущество" об отмене решения третейского суда мотивировано тем, что переданное в залог здание является объектом культурного наследия Республики Татарстан в соответствии со списком, утвержденным Министерством культуры Республики Татарстан от 01.01.2002, и тем, что постановление руководителя исполнительного комитета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан от 31.03.2011 N 378 "О выделении залогового обеспечения" отменено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о третейских судах при неисполнении решения третейского суда добровольно в установленный срок, оно подлежит принудительному исполнению.
Согласно пункту 2 статьи 236 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского по спору, возникшему из гражданских правоотношений при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности, рассматривается арбитражным судом по заявлению стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.
В силу части 2 статьи 239 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отказать в выдаче исполнительного листа в случаях, если сторона третейского разбирательства, против которой принято решение третейского суда, представит доказательства того, что:
1) третейское соглашение недействительно по основаниям, предусмотренным федеральным законом;
2) сторона не была должным образом уведомлена об избрании (назначении) третейских судей или о третейском разбирательстве, в том числе о времени и месте заседания третейского суда, либо по другим уважительным причинам не могла представить третейскому суду свои объяснения;
3) решение третейского суда принято по спору, не предусмотренному третейским соглашением или не подпадающему под его условия, либо содержит постановления по вопросам, выходящим за пределы третейского соглашения. Если в решении третейского суда постановления по вопросам, охватываемым третейским соглашением, могут быть отделены от тех, которые не охватываются таким соглашением, арбитражный суд может выдать исполнительный лист только на ту часть решения третейского суда, которая содержит постановления по вопросам, охватываемым третейским соглашением;
4) состав третейского суда или процедура третейского разбирательства не соответствовали соглашению сторон или федеральному закону;
5) решение еще не стало обязательным для сторон третейского разбирательства или было отменено либо его исполнение было приостановлено арбитражным судом или иным судом в Российской Федерации, либо судом другого государства, на территории которого это решение было принято, или государства, закон которого применяется.
Согласно части 3 статьи 239 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд отказывает в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, если установит, что:
1) спор, рассмотренный третейским судом, не может быть предметом третейского разбирательства в соответствии с федеральным законом;
2) решение третейского суда нарушает основополагающие принципы российского права.
Арбитражным судом установлено, что решение третейского суда нарушает основополагающие принципы российского права в части обращения взыскания на заложенное имущество. В остальной части суд посчитал правильным выдать исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда.
Согласно пункту 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Согласно преамбуле Закона об объектах культурного наследия объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.
В силу статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что по данным Министерства культуры Республики Татарстан здание, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Мамадышский муниципальный район, г. Мамадыш, ул. Советская, д. 2 "Дом Н.И.Щербакова" является выявленным объектом культурного наследия в соответствии со списком, утвержденным первым заместителем министра культуры Республики Татарстан в 01.01.2002.
Право аренды земельного участка общей площадью 879 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Мамадышский муниципальный район, г. Мамадыш, ул. Советская, д. 2 а, кадастровый номер 16:26:340117:39 принадлежит МУП "Муниципальное имущество" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 28.05.2010 N 0403, заключенного с МУ "Палата имущественных и земельных отношений" Мамадышского муниципального района Республики Татарстан на 49 лет.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в обоснование заявлений доказательства, арбитражный суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, а также статьями 5, 7, 17 Закона о третейских судах, пришел к выводу о том, что третейский суд, рассмотрев вопрос об обращении взыскания на муниципальное имущество, являющееся объектом культурного наследия Республики Татарстан, нарушил основополагающие принципы российского права, в связи с чем отменил его в части обращения взыскания на заложенное имущество и право аренды земельного участка, соответственно, отказав банку в выдаче исполнительного листа в данной части.
Принимая во внимание, что спор, рассмотренный третейским судом в части взыскания с ИП Искандаровой Г.Г. задолженности по кредитному договору, может быть предметом третейского разбирательства, а также то, что решение третейского суда в этой части не нарушает основополагающие принципы российского права, суд правовых оснований для отказа в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение вышеуказанного решения третейского суда в части взыскания с ИП Искандаровой Г.Г. задолженности по кредитному договору не нашел.
Суд кассационной инстанции находит вынесенное арбитражным судом определение законным и обоснованным, при этом, считает необходимым отметить следующее.
Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (пункт 1 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (пункт 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом действия по распоряжению закрепленным за унитарным предприятием имуществом должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного имущества.
Пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон о государственных предприятиях) предусмотрено, что движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.
В пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что унитарные предприятия, а также другие коммерческие организации, в отношении которых законом предусмотрена специальная правоспособность (банки, страховые организации и некоторые другие), не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судам необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Закона о государственных предприятиях совершенные унитарным предприятием сделки, в результате которых предприятие лишено возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника.
Передавая в залог административное здание и земельный участок, МУП "Муниципальное имущество" вышло за пределы своей специальной правоспособности, поскольку передача здания в залог в качестве обеспечения по обязательствам иного лица (ИП Искандаровой Г.Г.), осуществляющего коммерческую деятельность, никоим образом не способствует целям и предмету деятельности данного унитарного предприятия.
Следовательно, отнесение на рассмотрение третейским судом спора из неуставной сделки с муниципальным предприятием с целью получения оснований для исполнения обязательств третьего лица (должника) по ничтожной сделке противоречит основополагающим принципам российского права и публичным интересам.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого определения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2012 по делу N А65-13993/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
М.А.САВКИНА

Судьи
А.А.МИНЕЕВА
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА

Еще одно аналогичное дело, где суд расценил соглашение (похоже что это было соглашение об отступном), как совершенное в нарушение запрета на внесудебное обращение всзыскания в отношения памятников культуры.

---

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2011 г. N 09АП-27584/2011-ГК

Дело N А40-37060/11-88-131

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2011 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Деева А.Л.
судей: Крыловой А.Н., Пирожкова Д.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рыковой К.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу А/у Каяткина С.Б. на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2011 по делу N А40-37060/11-88-131 по иску ООО КБ "Капитал Кредит" в лице к/у Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (ИНН 7708514824, ОГРН 1047796046198) к ООО "АМТ Банк" (ИНН 7722004494, ОГРН 1027700182366), третье лицо: Арбитражный управляющий Каяткин С.Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
при участии в судебном заседании:
от истца: Черная Л.Н. по доверенности 77 АА 3218827 от 03.10.2011;
от ответчика: Туварев М.С. по доверенности 77 АА 3644390 от 26.10.2011;
от третьего лица: Власова М.В. по доверенности 74 АА 0434454 от 06.04.2011.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью КБ "Капитал Кредит" в лице к/у Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к "АМТ Банк", третье лицо: Арбитражный управляющий Каяткин С.Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования заявлены на основании статей 166 - 168 ГК РФ и обоснованы недействительностью (ничтожностью) Соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем приобретения заложенного имущества, подписанного 25.12.2008 между ООО КБ "Капитал Кредит" и ООО "АМТ Банк" (правопреемник ООО "БТА Банк") (далее - Соглашение).
В процессе судебного разбирательства Банк уточнил исковые требования в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ и просил применить последствия недействительности ничтожной сделки в отношении Соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем приобретения заложенного имущества, подписанного 25.12.2008 между Банком и Обществом, в виде взыскания с ООО "АМТ Банк" (правопреемник ООО "БТА Банк") в пользу ООО КБ "Капитал Кредит" стоимости недвижимого имущества в размере 637 608 540 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2011 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, А/у Каяткин С.Б. обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своей позиции третье лицо ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ООО КБ "Капитал Кредит" в лице к/у Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу.
Представитель ООО "АМТ Банк" оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Из материалов дела следует и арбитражным судом первой инстанции установлено, что между ООО "БТА Банк" и ООО "Торговый дом завода имени А.М. Горького" был заключен Кредитный договор N В/00/07/0706/-1 от 04.06.2007.
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору, между ООО "БТА Банк" и ООО КБ "Капитал Кредит" был заключен Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.07.2007, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по Москве 05.07.2007 за N 77-77-12/011/2007-340. В указанном договоре ООО "БТА Банк" является залогодержателем, а ООО КБ "Капитал Кредит" залогодателем.
Предметом залога являлось следующее имущество:
- помещения (перечень помещений: подвал ком. В, пом. 1, ком. 1 - 20, 20а, 20б, 20в, 21, 21а, 22 - 40, 40а, 40б, 41 - 47, 47а, 48, 48а, 48б, 49 - 59, 61 - 77, пом. Ш ком. 1 - 7; этаж 1 ком. А, А1, Б, а, пом. П ком. 1 - 4, этаж 2 ком. А, пом. 1 ком. 1 - 8, 8а, 8б, 8в, 9, 10, 10а, 10б, 11, 12, 12а, 13 - 15, 15а, 16, 17, 17а, 18 - 26, 26а, этаж 3 ком. А, Б, пом. 1 ком. 1 - 27, 30 - 40, 40а, 41 - 77, 77а, этаж 4 ком. А, Б, пом. 1 ком. 1 - 45, этаж 5 ком. А, Б, пом. 1 ком. 1, 1а, 2 - 6, 6а, 6б, 7 - 36, этаж 6 ком. А, Б, а, пом. 1 ком. 1 - 31, 31а, 32 - 44), кадастровый номер (или условный): 239491; назначение: нежилые, общей площадью 5853, 1 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каланчевская, д. 15А;
- права аренды земельного участка общей площадью 2440 кв. м, кадастровый номер 77:01:03040:121, категория земель: земли населенных пунктов, фактическое использование/характеристика деятельности: эксплуатация части здания под банк, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Каланчевская, д. 15А.
Согласно п. 1.2 Договора об ипотеке общая оценочная стоимость предмета ипотеки определена по соглашению сторон и составляет 24 709 100 (двадцать четыре миллиона семьсот девять тысяч сто) долларов США 00 центов, что составляет 639 923 684, 54 руб. 54 коп. по курсу ЦБ РФ на дату подписания договора.
В связи с неисполнением обязательств заемщиком, 25.12.2008 ООО "БТА Банк" и ООО КБ "Капитал Кредит" заключили Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем приобретения заложенного имущества залогодержателем. Согласованная сторонами покупная цена заложенного имущества (предмета ипотеки) составила 22 134 186, 71 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на дату составления Соглашения составляет 633 301 136 руб. 73 коп.
В результате исполнения Соглашения, право собственности на Помещения перешло к ООО "БТА Банк", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 31.12.2008 серии 77АЖ991711.
До даты заключения Соглашения здание, являющееся предметом залога, было отнесено к объектам культурного наследия г. Москвы, что подтверждается выпиской из Городского реестра недвижимого культурного наследия от 27.08.2010 N 16-02-1584/8-(8), из которой следует, что Объект "Дом Акционерного общества "Оргметалл" 1927 - 1928, архитекторы О.О. Штейндратус, Б.А. Гайду, Д.И. Френкель", расположенный по адресу: ЦАО, Каланчевская ул., д. 15А, зарегистрирован как выявленный объект культурного наследия - памятник историко-культурного назначения. Основанием включения указанного объекта в реестр послужило распоряжение N 159 от 10.12.2008.
В обоснование заявленных требований ООО КБ "Капитал Кредит" указало на ничтожность заключенного между ним и ответчиком Соглашения от 25.12.2008, в силу чего просило суд применить последствия его недействительности и взыскать с ответчика в пользу истца стоимость помещений, согласованную сторонами в договоре об ипотеке в размере 639 923 684, 54 руб. 54 коп.
Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из сделок, под которыми ст. 153 ГК РФ признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Способы защиты гражданских прав определены ст. 12, другими нормами ГК РФ и иными законами.
Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляется в соответствии со ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.
В ст. 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Исходя из смысла приведенных норм права, недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.
Судебная коллегия арбитражного суда апелляционной инстанции поддерживает вывод арбитражного суда первой инстанции о ничтожности данной сделки ввиду ее несоответствия требованиям ст. 349 Кодекса и положениям Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
В силу ст. 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Согласно п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, за исключением указанных в п. 2 данной статьи случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество обращается только по решению суда.
В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке без обращения в суд, не допускается, если имущество имеет значительную историческую, художественную или иную ценность для общества.

---

КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 имеет дату 01.07.1996, а не 01.07.1997.

---

Поскольку установленный названной нормой внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество сторонами не соблюден, суд первой инстанции, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 32 и 46 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1997 N 6/8, законно и обоснованно пришел к выводу о ничтожности оспариваемой сделки (Соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем приобретения заложенного имущества залогодержателем от 25.12.2008) и правомерности заявленных требований о применении последствий ее недействительности, в связи с чем удовлетворил исковые требований в полном объеме.

---

КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10 имеет дату 17.02.2011, а не 17.02.2001.

---

Данная правовая позиция также отражена в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2001 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в котором указано, что соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, нарушающее действующий в момент его заключения запрет внесудебного обращения взыскания на предмет залога, является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.
Если условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, включенное в текст договора о залоге, противоречит положениям закона, взыскание на имущество, заложенное по такому договору, обращается в судебном порядке.
Оценивая условия соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, суды должны учитывать, что законом предусмотрены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно в судебном порядке.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в заключении Соглашения от 25.12.2008 участвовало ООО "Торговый Дом завода имени А.М. Горького" судебной коллегией арбитражного суда апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный и противоречащий документам, находящимся в материалах дела.
Так, из Соглашения следует, что сторонами сделки являлись ООО КБ "Капитал Кредит" и ООО "БТА Банк" (впоследствии переименованный в ООО "АМТ Банк").
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что требования ООО КБ "Капитал Кредит" к Должнику (ООО "ТД завода им. А.М. Горького") были основаны на Соглашении, признается несостоятельным ввиду следующего.
Из определения Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2010 по делу N А76-35149/2009-32-350 следует, что требование Банка на сумму 1 041 360 182, 25 руб. основано на Кредитном договоре N В/00/07/706, заключенном между ООО "АМТ Банк" и ООО "Торговый Дом завода имени А.М. Горького" (далее - Должник).
На момент рассмотрения требования Банка о включении суммы 1 041 360 182, 25 руб. в третью очередь реестра кредиторов Должника, Банк являлся законным кредитором Должника в силу прямого указания закона (ст. 387 ГК РФ), вследствие исполнения обязательства Должника залогодателем (ООО КБ "Капитал Кредит"), не являющимся должником по этому обязательству.
Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения требований Банка в рамках дела N А76-35149/2009-32-350 о банкротстве должника, иск конкурсного управляющего к ответчикам ООО "БТА Банк", ООО КБ "Капитал Кредит" о признании Соглашения недействительным не был рассмотрен Арбитражным судом г. Москвы.
Однако при рассмотрении требования Банка к Должнику по делу N А76-35149/2009-32-350 ООО "АМТ Банк" было привлечено судом в качестве заинтересованного лица. При этом ООО "АМТ Банк" не оспаривало определение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2010 по делу N А76-35149/2009-32-350 о включении требований Банка на сумму 1 041 360 182, 25 руб. в третью очередь реестра кредиторов Должника.
Кроме того, ООО "АМТ Банк" также не обращалось в Арбитражный суд Челябинской области в рамках дела о банкротстве Должника с заявлением о процессуальном правопреемстве по включенным требованиям Банка на сумму 1 041 360 182, 25 руб. в третью очередь реестра кредиторов Должника.
Таким образом, исходя из обстоятельств дела, Банк получил денежные средства от Должника в размере 2 315 144, 54 руб. на законном основании и учел эту сумму при расчете суммы иска по настоящему делу о взыскании с ООО "АМТ Банк" в пользу Банка стоимости недвижимого имущества в размере 637 608 540 руб.
Следует отметить, что помимо этого Банк в лице конкурсного управляющего до настоящего времени оспаривает в арбитражных судах первой и апелляционной инстанций определение Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2010 по делу N А76-35149/2009-32-350 о завершении конкурсного производства в отношении Должника, а также оспорил в судебном порядке действия ИФНС по Ленинскому району г. Челябинска о внесении записи в ЕГРЮЛ о ликвидации ООО "Торговый Дом завода имени А.М. Горького".
В связи с изложенным, доводы заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на положения ст. 407 ГК РФ, абз. 3 п. 9 ст. 142 Закона о банкротстве являются несостоятельными и необоснованными.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоответствии действий Банка статье 10 ГК РФ также подлежит отклонению в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Из содержания данной нормы права следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Исходя из п. 3 ст. 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.
Заявитель жалобы не представил доказательств того, что предполагаемым причинителем вреда (в данном случае - ООО КБ "Капитал Кредит" в лице к/у Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов") использовано право злонамеренно, с целью нанести вред ООО "АМТ Банк" - контрагенту Банка по Соглашению.
Следовательно, утверждение арбитражного управляющего Каяткина С.Б. о том, что иск не подлежит удовлетворению в силу положений абз. 1 п. 1 и п. 2 ст. 10 ГК РФ является несостоятельным и необоснованным.
Необходимо отметить, что доводы заявителя апелляционной жалобы приведены без учета разъяснений, содержащихся в Постановлении ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", из пункта 1 которого следует, что "...в соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 349 Гражданского Кодекса Российской Федерации, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.
Оценивая условия соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, суды должны учитывать, что законом предусмотрены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно в судебном порядке. Соответствующие положения содержатся, в частности, в п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1 ст. 18.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 1 ст. 15 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".
Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, нарушающее действующий в момент его заключения запрет внесудебного обращения взыскания на предмет залога, является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.
Если условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, включенное в текст договора о залоге, противоречит положениям закона, взыскание на имущество, заложенное по такому договору, обращается в судебном порядке...".
Из материалов дела следует, что в обоснование заявленного иска к ООО "АМТ Банк" по настоящему делу Банк указал на ничтожность заключенного между ним и ООО "АМТ Банк" Соглашения от 25.12.2008 по передаче в пользу залогодержателя принадлежащего ему недвижимого имущества на основании его несоответствия требованиям ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, в силу чего просил суд применить последствия его недействительности и взыскать с ООО "АМТ Банк" в пользу Банка стоимость переданного по Соглашению недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, считает, что арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о ничтожности Соглашения на основании ст. 168 ГК РФ ввиду его несоответствия требованиям ст. 349 ГК РФ и положениям п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией признаны необоснованными, противоречащими действующему законодательству, материалам дела и фактическим обстоятельствам.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено, основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы отсутствуют, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2011 по делу N А40-37060/11-88-131 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья
А.Л.ДЕЕВ

Судьи
А.Н.КРЫЛОВА
Д.В.ПИРОЖКОВ