Обеспечение ипотекой предварительного договора

Может ли предварительный договор обеспечиваться ипотекой или иными видами акцессорных обязательств и что говорит по этому поводу судебная практика? Можно ли обеспечить ипотекой обязательство, которое только возникнет в будущем а его возникновение предусмотрено например условиями предварительного договора?

Старое классическое дело, которое говорит о том, что предварительный договор не может обеспечиваться ипотекой. Это решение было отменено ВАС РФ, однако основанием для его отмены послужило лишь то, что с учетом толкования условий договор не был признан предварительным.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 20 февраля 2002 г. Дело N КГ-А40/653-02


(извлечение)

Открытое акционерное общество (ОАО) "Банк "Зенит" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Андроник" об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке N 3с-5212 от 14.11.2000, - здание, расположенное по адресу: город Москва, Ср. Наставнический пер., д. 1/18, стр. 1, фактической площадью 1207,9 кв. м, и право аренды земельного участка площадью 430 кв. м, находящегося по тому же адресу.
Третьим лицом в исковом заявлении привлечено Открытое акционерное общество (ОАО) "Коммерческий банк "Инфобанк".
Определением от 03.07.2001 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Объединенный Торговый Банк" (ООО "КБ "Юнион Трейд").
Решением от 18.09.2001, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.01.2002, в иске отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что договор об ипотеке N 3с-5212 от 14.11.2000 является незаключенным, поскольку стороны не согласовали общий размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; сумма основного обязательства в совокупности состоит из долга, процентов и штрафной неустойки и подлежит определению в будущем, поэтому в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие условия определения этой суммы; договор об ипотеке не содержит порядка и других условий определения суммы основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, как это установлено в пункте 4 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке".
В связи с этим суд пришел к выводу о том, что у истца не возникло право залога.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, поскольку спорный договор об ипотеке содержит все необходимые существенные условия, предусмотренные законом для договоров данного вида, нотариально удостоверен и зарегистрирован в установленном порядке.
В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе, а также дополнил их, представив письменные пояснения, приобщенные к материалам дела.
Представитель ЗАО "Андроник" возразил против доводов жалобы, ссылаясь на их необоснованность, возражения изложены в отзыве, приобщенном к материалам дела.
Представитель ООО "КБ "Объединенный Торговый Банк" поддержал возражения ЗАО "Андроник" против кассационной жалобы.
ОАО "КБ "Инфобанк" отзыва и своего представителя не направило.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся представителей, кассационная инстанция не находит оснований к отмене судебных актов, исходя из следующего.
Как следует из пункта 1.1 договора об ипотеке N 3с-5212 от 14.11.2000, его предметом является обеспечение исполнения обязательств заемщика перед банком "Зенит" по договору о предоставлении кредитов N 03-075/2000 от 14.11.2000, заключенному между ОАО "Банк Зенит" и ОАО "КБ "Инфобанк".
Из анализа условий договора N 03-075/2000 от 14.11.2000 следует, что этот договор является предварительным договором, стороны которого (ОАО "Банк Зенит" и ОАО "КБ "Инфобанк") приняли на себя обязательства заключить в будущем договоры о предоставлении конкретных кредитов.
Этот вывод следует как из преамбулы, в которой стороны назвали договор предварительным, так и из ясных и однозначных формулировок пунктов, содержащихся в разделе 1 - "предмет договора" и разделе 2 - заключение и условия сделок по предоставлению кредитов.
Согласно этим условиям, собственно сами сделки по предоставлению кредитов должны были заключаться путем направления оферты - заявления заемщика - и акцепта этой оферты кредитором - банком "Зенит", и только после такого акцепта денежные средства должны были быть предоставлены в качестве конкретного кредита.
Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке N 3с-5212 от 14.11.2000 не существовало еще того обязательства, исполнение которого обеспечивалось бы ипотекой.
Сам предварительный договор N 3с-5212 от 14.11.2000 не может рассматриваться в качестве обязательства, обеспеченного ипотекой, поскольку предварительный договор лишь устанавливает лимит кредитования и условия, на которых в будущем будут заключаться сделки по предоставлению кредитов.
Ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, ни нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривают возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем.
Напротив, нормы Гражданского кодекса о залоге и нормы названного Федерального закона предусматривают возможность обеспечения реально существующего к моменту заключения договора об ипотеке обязательства.
Об этом также свидетельствует статья 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Из изложенного следует, что в момент заключения договора об ипотеке в нем не могли быть указаны существенные условия, которые позволяют установить существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, так как это обязательство еще не возникло.
Поэтому ссылка в договоре об ипотеке на то, что этот договор заключен в обеспечение обязательств заемщика перед Банком по договору о предоставлении кредитов N 3-075/2000, не свидетельствует о том, что ипотекой обеспечивалось реально существующее (возникшее) к моменту заключения договора об ипотеке обязательство.
С учетом изложенного, кассационная инстанция соглашается с выводом суда обеих инстанций о том, что договор об ипотеке является незаключенным, и признает верными, основанными на законе мотивы, положенные в основу этого вывода.
В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должно быть названо обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
В качестве обязательства, обеспечиваемого ипотекой, в договоре N 3с-5212 от 14.11.2000 указан только сам предварительный договор N 03-075/2000, установивший лимит кредитования, а также порядок и условия заключения в будущем сделок по предоставлению кредитов.
В процессе судебного разбирательства лица, участвующие в деле, представляли доказательства и приводили доводы относительно исполнения конкретной сделки по предоставлению кредита, доводы о том, что обязательства по возврату кредита по этой сделке прекращены зачетом и другие, однако суд обеих инстанций, исходивший из того, что договор об ипотеке является незаключенным, указал, что в связи с этим выводом не дает оценки другим доводам и доказательствам.
На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что при принятии судебных актов судом обеих инстанций правильно применены нормы материального права, а доводы кассационной жалобы не опровергают законность принятых судебных актов.
Руководствуясь статьями 171, 174 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18 сентября 2001 года и постановление апелляционной инстанции от 15 января 2002 года по делу N А40-19687/01-57-220 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Сам ВАС РФ отменивший судебные акты по этому делу и не признавший заключенное банками соглашение предварительным договором.

---

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2002 г. N 2327/02

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 18.09.01, постановление апелляционной инстанции от 15.01.02 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-19687/01-57-220 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.02.02 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Открытое акционерное общество "Банк "Зенит" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Андроник" об обращении взыскания на недвижимое имущество - здание, расположенное по адресу: Москва, Ср. Наставнический пер., вл. 1/18, стр. 1, являющееся предметом залога по договору об ипотеке от 14.11.2000 N 3с-5212.
В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены заемщик - открытое акционерное общество "Коммерческий банк "Инфобанк" и арендатор спорного здания - общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Юнион - Трэйд".
Решением от 18.09.01 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал договор об ипотеке незаключенным, поскольку в нем отсутствуют порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также нет данных об определении суммы обязательства в будущем.
Постановлением апелляционной инстанции от 15.01.02 решение оставлено без изменения по тем же мотивам.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 20.02.02 оставил указанные судебные акты в силе. При этом суд кассационной инстанции дополнительно пришел к выводу о том, что законодательством не предусмотрена возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем. Суд оценил кредитный договор от 14.11.2000 N 03-075/2000 как предварительный, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем сделки о предоставлении кредитов.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между банком "Зенит" и банком "Инфобанк" заключен договор от 14.11.2000 N 03-075/2000 о предоставлении кредитов.
Указанная сделка является консенсуальной, поскольку обязательства кредитора по выдаче кредитов возникли с момента заключения договора. В договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе SWIFT. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1000000 долларов США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита.
Таким образом, выводы суда кассационной инстанции о том, что указанный договор является предварительным, не соответствуют существу возникшего между сторонами обязательства и являются ошибочными.
В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк "Зенит" заключил с ЗАО "Андроник" договор об ипотеке от 14.11.2000 N 3с-5212, который нотариально удостоверен и зарегистрирован Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с Московским земельным комитетом.
По заявке заемщика, переданной по системе SWIFT, банк "Зенит" предоставил банку "Инфобанк" кредит в сумме 28000000 рублей на срок с 17 по 18 апреля 2001 года с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10 процентов годовых и неустойки в размере 0,25 процента при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена.
Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтверждается решением третейского суда Ассоциации российских банков от 04.07.01 по делу N 367/2001, по которому Арбитражный суд города Москвы выдал исполнительный лист от 24.09.01.
В отношении банка "Инфобанк" с 21.09.01 возбуждено дело о банкротстве.
Поскольку обязательства по оплате основного долга, процентов и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с настоящим иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего.
В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка. Раздел 4 договора касается существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Так, согласно пункту 4.1.1 ипотека обеспечивает возврат заемщиком основной суммы кредита в размере 1000000 долларов США; установлена дата возврата кредита - через 12 месяцев с даты предоставления первого кредита; определен размер неустойки при просрочке возврата кредита. Также залогодатель и залогодержатель предусмотрели, что ипотека обеспечивает уплату процентов на сумму кредита по ставке, согласованной кредитором и заемщиком в соответствии с условиями кредитного договора, и возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору.
Отсутствие конкретной ставки процентов за пользование кредитом в договоре о предоставлении кредитов и, соответственно, в договоре об ипотеке не могло повлечь признание последней сделки в целом незаключенной. Это надлежит учесть суду при новом рассмотрении дела.
Следует дать оценку соблюдению сторонами условий договора об ипотеке, проверить доводы ответчика об удовлетворении требований кредитора, предъявленных к заемщику, уточнить расчет суммы иска.
Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение от 18.09.01, постановление апелляционной инстанции от 15.01.02 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-19687/01-57-220 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.02.02 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Москвы.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

---

Досадно, что нет сведений о том, чем закончилось новое рассмотрение этого дела.

Еще более старое дело, но с похожими выводами.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 21 июня 1999 года Дело N Ф04/1264-267/А75-99


(извлечение)

Сберегательный банк Российской Федерации (Сургутское отделение N 5940) обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу "Пальмира" г. Сургута о признании договора залога недвижимого имущества действительным.
По делу в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено закрытое акционерное общество "Пирамида С".
Решением от 23.03.99 в иске истцу отказано.
В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и удовлетворить его исковое требование. Полагает, что суд неправильно применил статьи 432 и 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, не дал оценки доводам истца.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Пирамида С" указывает на несостоятельность доводов заявителя. Считает, что суд вынес законное и обоснованное решение, правильно пришел к выводу о прекращении действия договора при исполнении основного обязательства.
В судебном заседании явившиеся представители поддержали изложенные в отзыве доводы.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы заявителя.
Из материалов дела видно, что по условиям заключенного между сторонами договора N 2 от 17.04.95 ответчик заложил истцу магазин по улице Гагарина, 24, в г. Сургуте в обеспечение кредитных договоров N 1 от 06.04.95 на сумму 1300000000 рублей и N 2 от 17.04.95 на сумму 624000000 рублей, а также кредитных договоров, которые будут заключены между сторонами в будущем. Договор залога не был удостоверен нотариусом и указанный в нем магазин был продан акционерному обществу "Пирамида С".
Иск заявлен в связи с необходимостью обеспечения заключенного между сторонами кредитного договора N 6 от 26.02.96 со ссылкой на злоупотребление своими гражданскими правами ответчиком, который уклонялся от нотариального удостоверения указанного договора залога.
Отказывая в иске, суд обоснованно указал на то, что договор залога N 2 от 17.04.95 не соответствует требованиям статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации - не удостоверен нотариально, а ссылка на заключение кредитных договоров в будущем не позволяет определить размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, учитывая, что указанные кредитные договоры N 1 и N 2 сторонами исполнены.
Также правомерен вывод суда о недоказанности истцом того, что он обращался в органы нотариата после заключения договора залога и что ответчик при этом уклонялся от нотариального удостоверения сделки.
В этой связи доводы заявителя о нарушении судом норм материального права, в частности, статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляются несостоятельными.
Суд в достаточно полной мере исследовал действительные обстоятельства дела и доводы обеих сторон и дал им соответствующую закону оценку.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы заявителя не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 175, статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 23.03.99 Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа по делу N 2335-Г оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Дело, в котором ипотекой был обеспечен рамочный договор (Генеральное соглашение), в последующем всеми судами договор ипотеки был признан незаключенным ввиду отсутствия в нем всех существенных условий основного обязательства (представляется что кредитного, хотя Генеральное соглашение можно квалифицировать как предварительный договор). ВАС РФ отказался передать дело в президиум, но, сославшись на новую судебную практику, отметил возможность варианта пересмотра решений по вновь открывшимся обстоятельствам.

Однако, здесь важно учитывать, что ко всем заключаемым в рамках рамочного договора (Генерального соглашения) допникам делались и допники к договору ипотеки. Неполные сведения в некоторых допниках к ипотеке (не зеркальные условия) послужили причиной спора.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2010 г. N Ф03-2931/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: О.В. Цирулик
Судей: Н.А. Комиссаровой, О.Г. Красковской
при участии
от ответчика: Н.В. Ивашина, ведущий юрисконсульт, доверенность N 11-11/42 от 27.01.2010
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО)
на решение от 18.11.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010
по делу N А51-10818/2009
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья В.А. Скокленева, в апелляционном суде судьи: Н.И. Фадеева, Н.А. Скрипка, Т.А. Аппакова
По иску общества с ограниченной ответственностью "СитиСтрой"
к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Владкасторг"
о признании незаключенным договора ипотеки N 562/03 от 31.10.2008, дополнительного соглашения N 1 от 31.10.2008, дополнительного соглашения N 2 от 27.11.2008
Общество с ограниченной ответственностью "СитиСтрой" (далее - ООО "СитиСтрой", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) (далее - Сбербанк, ответчик) о признании незаключенными договора ипотеки N 562/03 от 31.10.2008 и дополнительных соглашений к нему N 1 от 31.10.2008, N 2 от 27.11.2008.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Владкассторг" (далее - ООО "Владкасторг").
Решением суда от 18.11.2009, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 исковые требования удовлетворены, договор ипотеки N 562/03 от 31.10.2008, дополнительное соглашение N 1 от 31.10.2008 и дополнительное соглашение N 2 от 27.11.2008 к нему признаны незаключенными.
В кассационной жалобе Сбербанк просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что в оспариваемом договоре и дополнительных соглашениях к нему указаны все существенные условия договора ипотеки. При этом Сбербанк считает, что условия, на которые указал суд, не относятся к числу существенных и могут устанавливаться путем отсылки к кредитному договору и генеральному соглашению. Кроме того, по мнению ответчика, договор не может быть признан незаключенным, так как он прошел государственную регистрацию. Также заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что суды необоснованно отклонили его доводы о злоупотреблении правом истцом.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "СитиСтрой" приводит возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.
В суде кассационной инстанции представитель Сбербанка поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и дал по ним пояснения.
ООО "СитиСтрой" и ООО "Владкасторг", надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Как следует из материалов дела, 02.09.2008 между ООО "Владкассторг" (заемщик) и Сбербанком (кредитор) заключено Генеральное соглашение N 562 об открытии возобновляемой рамочной кредитной линии, согласно которому кредитор обязался открыть заемщику возобновляемую рамочную кредитную линию для осуществления текущей деятельности на срок до 01.09.2011 года с лимитом в сумме 46 000 000 рублей, а заемщик - возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях соглашения и заключаемых в рамках соглашения кредитных договоров.
02.09.2008 в рамках вышеуказанного Генерального соглашения между ООО "Владкассторг" (заемщик) и Сбербанком (кредитор) подписан договор N 562/1 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) согласно которому кредитор обязался открыть заемщику возобновляемую рамочную кредитную линию для осуществления текущей деятельности на срок по 01.09.2011 года с лимитом в сумме 46 000 000 рублей с диапазоном переменной процентной ставки от 13% до 14% годовых, а заемщик - возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях Договора.
В обеспечение исполнения обязательств, принятых ООО "Владкассторг" по Генеральному соглашению N 562 от 02.09.2008 и кредитному договору N 562/1 от 02.09.2008, между Сбербанком (залогодержатель) и ООО "СитиСтрой" (залогодатель) 31.10.2008 подписан договор ипотеки N 562/03, в соответствии с условиями которого ООО "СитиСтрой" передало банку в залог объект недвижимости и земельный участок.
К договору ипотеки N 562/03 от 31.10.2008 сторонами подписаны дополнительные соглашения N 1 от 31.10.2008, N 2 от 27.11.2008.
Полагая, что при заключении договора ипотеки N 562/03 от 31.10.2008 и дополнительных соглашений к нему стороны не достигли договоренности по существенным условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ Об ипотеке) установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Согласно пункту 5 статьи 9 ФЗ Об ипотеке если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 в случаях, когда залогодателем является не должник в основном обязательстве, в договоре залога, заключенном с залогодателем - третьим лицом, необходимо указывать помимо условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, все существенные условия кредитного договора.
Дав мотивированную оценку условиям договора, с учетом вышеприведенных норм права, судебные инстанции установили, что договор ипотеки и дополнительные соглашения к нему не содержат условий о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, сроке и порядке начисления процентов, порядке определения и условия платы за пользование лимитом кредитной линии, порядке определения и условия платы за обслуживание кредита.
Указанные условия являются существенными для кредитного договора, так как определяют размер платы за пользование кредитом и порядок начисления процентов.
Поскольку в оспариваемом договоре залогодателем является лицо, не являющееся должником в основном обязательстве, суды пришли к обоснованному выводу о том, что согласование всех вышеуказанных условий при заключении обеспечительного ипотечного договора между истцом и банком является обязательным вне зависимости от ссылок на основное обязательство.
Установив при рассмотрении дела, что сторонами договора ипотеки не согласованны все его существенные условия, суды обоснованно признали договор и дополнительные соглашения к нему не заключенными и удовлетворили исковые требования.
По изложенным выше основаниям кассационной инстанцией отклоняются доводы кассационной жалобы Сбербанка о том, что сторонами договора в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, а также о том, что указанные судами условия договора не относятся к числу существенных.
Наличие государственной регистрации договора не препятствует признанию его незаключенным в судебном порядке, в связи с чем соответствующий довод кассационной жалобы признается судом кассационной инстанции необоснованным.
Также отклоняются доводы кассационной жалобы о злоупотреблении правом со стороны ООО "СитиСтрой". Как правильно указал суд первой инстанции, обращение в суд за признанием договора незаключенным само по себе не может быть расценено как злоупотребление правом. При этом суд счел соответствующее заявление Сбербанка недоказанным. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 18.11.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 по делу N А51-10818/2009 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.В.Цирулик

Судьи
Н.А.Комиссарова
О.Г.Красковская

Сам ВАС по этому делу.

---

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 апреля 2011 г. N ВАС-11033/10

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Борисовой Е.Е. и Моисеевой Е.М. рассмотрела в судебном заседании заявление акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице его филиала Приморского отделения N 8635 (г. Владивосток; далее - банк) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2009, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2010 по делу N А51-10818/2009 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "СитиСтрой" (г. Владивосток) к акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество) о признании незаключенным договора ипотеки от 31.10.2008 N 562/03, дополнительных соглашений от 31.10.2008 N 1 и от 27.11.2008 N 2.
Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Владкассторг" (г. Владивосток).
Суд

установил:

решением Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2009, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2010, заявленные требования удовлетворены.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.08.2010 надзорное производство N ВАС-11033/10 по делу Арбитражного суда Приморского края N А51-10818/2009 приостановлено до размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу Арбитражного суда Приморского края N А51-10613/2009 (надзорное производство N ВАС-6737/10) в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В связи с опубликованием на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления от 15.02.2011 N 6737/10 Суд возобновляет надзорное производство N ВАС-11033/10 по делу N А51-10818/2009 Арбитражного суда Приморского края.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов, банк просит отменить их, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемого судебного акта при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований.
Удовлетворяя заявленные требования, суды установили, что спорный договор ипотеки и дополнительные соглашения к нему не содержат существенных условий: о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, сроке и порядке начисления процентов, порядке определения и условия платы за пользование лимитом кредитной линии, порядке определения и условия платы за обслуживание кредита; залогодателем по спорному договору ипотеки и заемщиком-должником по основному обязательству являются различные лица, поэтому согласование всех вышеуказанных условий при заключении обеспечительного ипотечного договора является обязательным вне зависимости от ссылок на основное обязательство. Установив, что сторонами договора ипотеки не согласованны все его существенные условия, суды признали данный договор и дополнительные соглашения к нему незаключенными.
Вместе с тем, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 6737/10 определен следующий подход к применению положений законодательства об ипотеке.
В том случае, когда сторонами договора ипотеки были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, но не согласованы условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также о порядке внесения платы за открытие кредитной линии и платы за обслуживание кредита, договор ипотеки не может считаться незаключенным. Несогласование названных условий означает только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору в размере, согласованном сторонами, но не влечет за собой незаключенности договора ипотеки.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 13).
Принимая во внимание, что практика применения положений законодательства определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации после принятия оспариваемых судебных актов, а также положения части 8.1 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, банк в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2008 N 14 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам", имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре судебного акта в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Срок, предусмотренный частью 1 статьи 312 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае начинает течь с момента получения копии определения об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

определил:

надзорное производство возобновить.
В передаче дела N А51-10818/2009 Арбитражного суда Приморского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2009, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2010 отказать.

Председательствующий судья
А.А.МАКОВСКАЯ

Судья
Е.Е.БОРИСОВА

Судья
Е.М.МОИСЕЕВА