Препятствия реализации залога по 254-П

Вопрос: Главное управление Банка России просит оказать методологическую помощь в подготовке ответа на запрос кредитной организации от 29.12.2009 по вопросу применения Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 254-П).
Из формулировки п. 6.3.1 Положения N 254-П следует, что перечень условий, препятствующих реализации залоговых прав, является открытым и не подлежит искусственному сужению за счет определения условий, свидетельствующих об отсутствии препятствий для реализации предмета залога.
При этом в качестве примера содержания условий, свидетельствующих об отсутствии препятствий для реализации предмета залога, можно привести следующую ситуацию. Одной из проблем в организации работы по реализации заложенного имущества является завышенная начальная продажная цена данного имущества, установленная судом, которая не соответствует фактическому техническому состоянию и рыночным ценам имущества на момент реализации. Судами начальная продажная цена заложенного имущества определяется, как правило, равной размеру залоговой стоимости имущества, указанной в договоре залога, что не соответствует его фактической рыночной стоимости. В результате заложенное имущество остается невостребованным в связи с более высокой ценой относительно предлагаемых на рынке аналогов (Письмо ФССП России от 07.07.2009 N 12/02-10224-ТИ "О практике и анализе взаимодействия территориальных органов ФССП России с банками и кредитными организациями"). Таким образом, одним из условий является соответствие залоговой стоимости цене, по которой заложенное имущество может быть впоследствии реализовано.
Каковы примерные условия в соответствии с абз. 9 п. 6.3.1 Положения N 254-П, при которых юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации признается оформленной таким образом, что в ней содержатся условия, препятствующие реализации залоговых прав и (или) предмета залога?
Главное управление Банка России

Ответ:
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 24 февраля 2010 г. N 15-1-3-9/806

Департамент банковского регулирования и надзора рассмотрел обращение Главного управления Банка России от 27.01.2010 об оказании методологической помощи при подготовке разъяснений на обращение кредитной организации от 29.12.2009 по вопросу применения п. 6.3.1 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 254-П) и сообщает следующее.
Примерами условий, препятствующих реализации залоговых прав и (или) предмета залога, в целях применения требований абз. 9 п. 6.3.1 Положения N 254-П могут быть:
- наличие в договоре положений, противоречащих нормам законодательства о залоге;
- наличие в договоре положений, препятствующих возможности залогодержателя реализовать свои права на заложенное имущество в срок, не превышающий 180 календарных дней (например, договор залога не предполагает внесудебной реализации предмета залога при наличии такой возможности в соответствии с законодательством; в договоре залога содержится условие, в соответствии с которым процесс реализации залоговых прав (предмета залога) необоснованно удлинен и начинается по истечении какого-либо срока (события) со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог);
- стоимость предмета залога не определена и (или) завышена против рыночной стоимости;
- договор залога заключен со связанным с залогодержателем лицом (в связи с чем залогодержатель может быть не заинтересован в реализации прав на заложенное имущество, в том числе в период, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения такого основания).

Заместитель директора Департамента
банковского регулирования и надзора
В.В.ЧИСТЮХИН

Это может касаться ограниченных в обороте объектов, например земель сельскохозяйственного назначения (письмо Банка России от 06.02.2013г. № 41-1-3-9/204), права по ДДУ (письмо Банка России от 12 мая 2016 г. N 41-1-3-9/658), а так же прочих препятствий, которые обычно выявляются при изучении правоустанавливающих документов по предмету залога.

Такая фраза в юридическом заключении может выглядеть примерно так:
Юридических препятствий для реализации предмета залога в течении 180 дней юридической службой выявлено (описать)/не выявлено.

По юр.заключениям после 09.12.2016 г. (Указание Банка России от 14.11.2016 N 4194-У) включаем фразу:
Юридические препятствия для реализации предмета залога в течение 270 дней отсутствуют.

Земля сельхозназначения больше не считается плохим обеспечением.

---

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДЕПАРТАМЕНТ БАНКОВСКОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

ПИСЬМО
от 18 апреля 2017 г. N 41-1-3-7/484

О ПРИМЕНЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ БАНКА РОССИИ N 254-П

Департамент банковского регулирования рассмотрел обращение Ассоциации российских банков (НКО) от 31.03.2017 N А-02/5-194 о применении Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 254-П) и сообщает следующее.
Земли сельскохозяйственного назначения, являющиеся предметом залога по кредитным договорам, могут рассматриваться кредитной организацией в качестве обеспечения II категории качества при формировании резерва по ссудам при условии, что с учетом норм действующего законодательства рассматриваемый предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 270 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог, а также при соблюдении всех иных требований главы 6 Положения N 254-П.
Обоснованность признания обеспечения соответствующим требованиям главы 6 Положения N 254-П в конкретных ситуациях проверяет территориальное учреждение Банка России на основании пункта 9.3 Положения N 254-П в ходе надзорных процедур.

Директор
А.А.ЛОБАНОВ