Последствия незарегистрированного допника к ипотеке (для третьих лиц)

По умолчанию, требование к залогу могут быть предъявлено в течение года (как и по поручительству (если иной срок не установлен в договоре).

База:

ГК РФ

Статья 335. Залогодатель

1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

---

Что происходит с залогом, если основное обязательство продлено, а допники к ипотеке не были зарегистрированы, например по причине арестов и что есть по этому поводу в судебной практике?

Судебная практика: Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции, указал в определении от 12.04.2022 по делу № А15-4646/2020 цель регистрации доп соглашения — создать возможность для третьих лиц узнать об условиях соглашений. Именно третьи лица вправе ссылаться на то, что сведения о залоге не сделали публичными, если это влияет на их права и обязанности.
Но, если условия о залоге не затрагивают интересы третьих лиц, сами стороны соглашения не вправе ссылаться на его незаключенность только из-за того, что не зарегистрировали его.
К отношениям банка и залогодателя необходимо применять допсоглашение, которое обе стороны без возражений подписали, независимо от его регистрации.

ВАЖНО
Но, важно сомотреть на сроки исковой давности. Если стороны меняли основное обязательство и не регистрировали допники, то истечение 3 лет с момента возврата кредита по первоначальному договору (если должник и залогодатель одно лицо) или 1 года (если залогодатель третье лицо и иное не установлено договором) будет означать истечение срока исковой давности для обращения взыскания на незарегистрированную ипотеку.

Выводы из этого же судбного дела:

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2022 N 308-ЭС22-648 по делу N А15-4646/2020
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, его расторжении и обращении взыскания на имущество по договору ипотеки (залога недвижимости).
Обстоятельства: Банк указывал на ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, в обеспечение исполнения которых был заключен договор ипотеки.
Встречное требование: О признании договора ипотеки незаключенным.
Решение: Требование удовлетворено, в удовлетворении встречного требования отказано, поскольку на момент обращения банка в суд с настоящим иском три года со дня наступления срока возврата кредита по договору, обеспеченному залогом, не истекли, у судов отсутствовали основания для отказа в иске.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 апреля 2022 г. N 308-ЭС22-648

Резолютивная часть определения объявлена 11.04.2022.
Полный текст определения изготовлен 12.04.2022.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Шилохвоста О.Ю.,
судей Зарубиной Е.Н., Ксенофонтовой Н.А., -
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.12.2021 по делу N А15-4646/2020 Арбитражного суда Республики Дагестан.
В заседании приняли участие представители акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" - Мустафаев С.С. (по доверенности от 05.04.2022 N 9), Ткачев А.А. (по доверенности от 20.01.2020 N 050).
Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Шилохвоста О.Ю., а также объяснения представителей истца, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - Россельхозбанк) обратилось в Советский районный суд г. Махачкалы с иском к индивидуальному предпринимателю Салаватову Багатыру Абджурахмановичу (далее - предприниматель Салаватов Б.А.) и индивидуальному предпринимателю Каркесову Магомедсаламу Багомалиевичу (далее - предприниматель Каркесов М.Б.) о взыскании 6 576 079 руб. задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на имущество по договору залога недвижимости и расторжении кредитного договора.
Определением Советского районного суда г. Махачкалы от 28.10.2019 указанное дело передано по подсудности в Каякентский районный суд.
Определением Каякентского районного суда от 25.02.2020 принят встречный иск предпринимателя Каркесова М.Б. о признании договора ипотеки (залоге недвижимости) незаключенным.
Определением Каякентского районного суда от 19.06.2020 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Дагестан (дело N А15-2461/2020).
Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 04.12.2020 требование Россельхозбанка к предпринимателю Каркесову М.Б. об обращении взыскания на имущество по договору залога недвижимости и встречное исковое заявление предпринимателя Каркесова М.Б. о признании договора ипотеки (залоге недвижимости) незаключенным выделено в отдельное производство (дело N А15-4646/2020).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель Салаватов Б.А.
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.04.2021 первоначальный иск удовлетворен, в пределах суммы удовлетворенных требований (6 576 078 руб. 84 коп.) обращено взыскание на недвижимое имущество предпринимателя Каркесова М.Б., установлена начальная продажная стоимость предмета залога в размере 5 750 000 руб., в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.12.2021, решение от 14.04.2021 отменено в части удовлетворения иска Россельхозбанка, в удовлетворении иска Россельхозбанка отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.
Россельхозбанк 12.01.2022 обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 02.09.2021 и постановление от 06.12.2021 отменить, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, повлиявшие на исход дела, и оставить в силе решение от 14.04.2021.
В кассационной жалобе Россельхозбанк, ссылаясь на статьи 164, 165, 339, 352, 357, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), считает, что у предпринимателя Каркесова М.Б. как стороны договора залога и дополнительного соглашения к нему, отсутствовали основания ссылаться на незаключенность последнего соглашения ввиду отсутствия государственной регистрации. Кроме того, по мнению Россельхозбанка, пункт 1 статьи 335 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"), предусматривающий применение правил о поручительстве (включая правила о его прекращении) к договору о залоге, предоставленному третьим лицом, распространяется на договоры залога, заключенные после 01.07.2014, тогда как настоящий договор залога заключен 23.07.2012 и, следовательно, требование об обращении взыскания на предмет ипотеки могло быть предъявлено в течение трех лет со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (статьи 196, 207 ГК РФ) и на момент обращения в суд с настоящим иском этот срок не истек.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2022 кассационная жалоба Россельхозбанка с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Представители Россельхозбанка в судебном заседании подтвердили доводы кассационной жалобы, просили обжалуемые судебные акты отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Предприниматель Каркесов М.Б. и предприниматель Салаватов Б.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы Россельхозбанка, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и выступлениях представителей Россельхозбанка, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление от 02.09.2021 и постановление от 06.12.2021 подлежат отмене с оставлением в силе решения от 14.04.2021 по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 23.07.2012 между Россельхозбанком (кредитор) и предпринимателем Салаватовым Б.А. (заемщик) заключен кредитный договор N 120406/0006-1п (далее - кредитный договор), по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в размере 5 000 000 руб., а заемщик - возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, сроки и на условиях договора. Сторонами согласована процентная ставка (плата за пользование кредитом) в размере 14% годовых, установлен окончательный срок возврата кредита 16.07.2017.
В обеспечение исполнения обязательств предпринимателя Салаватова Б.А. по кредитному договору между Россельхозбанком (залогодержатель) и предпринимателем Каркесовым М.Б. (залогодатель) 23.07.2012 заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 120406/0006-7.2п (далее - договор залога), по условиям которого залогодатель передал залогодержателю в залог нежилое здание магазина и земельный участок, на котором расположен магазин (предмет ипотеки), общая залоговая стоимость предмета ипотеки установлена в размере 5 750 000 руб.
Договор залога 03.08.2012 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Дагестан.
20.12.2017 Россельхозбанк и предприниматель Салаватов Б.А. заключили дополнительное соглашение к кредитному договору, согласно которому окончательный срок возврата кредита перенесен на 16.11.2018.
20.12.2017 Россельхозбанк и предприниматель Каркесов М.Б. заключили дополнительное соглашение к договору залога, согласно которому окончательный срок возврата кредита перенесен на 16.11.2018. Указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 04.12.2020 по делу N А15-2461/2020 с предпринимателя Салаватова Б.А. в пользу Россельхозбанка взыскано 4 191 875 руб. 52 коп. задолженности по кредитному договору, 1 143 907 руб. 20 коп. процентов, 121 006 руб. 18 коп. комиссий и 1 119 289 руб. 94 коп. неустойки; кредитный договор расторгнут.
Неисполнение предпринимателем Салаватовым Б.А. своих обязательств по кредитному договору послужило основанием для обращения Россельхозбанка в арбитражный суд с иском к предпринимателю Каркесову М.Б. об обращении взыскания на предмет ипотеки и для предъявления Каркесовым М.Б. встречного иска о признании договора залога незаключенным.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 329, 330, 334, 335, 348, 349, 352, 367, 432 ГК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о залоге) и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что при заключении договора залога сторонами согласованы и поименованы в тексте договора все его существенные условия, в связи с чем отказал в удовлетворении требования предпринимателя Каркесова М.Б. о признании этого договора незаключенным.
Удовлетворяя требование Россельхозбанка об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд пришел к выводу о том, что ввиду обязательности для Россельхозбанка и предпринимателя Каркесова М.Б. дополнительного соглашения от 20.12.2017, которое подлежит применению к отношениям между ними независимо от его государственной регистрации, срок исполнения основного обязательства истек 16.11.2018, а настоящий иск предъявлен 11.06.2019, то есть до истечения годичного срока, предусмотренного пунктом 4 статьи 367 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога).
Отменяя решение в части удовлетворения иска, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, руководствовался статьями 8.1, 164, 329, 334, 334.1, 339.1, 433 ГК РФ, статьей 10 Закона о залоге, Федеральным законом от 21 декабря 2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Закон N 367-ФЗ) и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение от 20.12.2017 к договору залога, заключенному до 01.07.2014, подлежало государственной регистрации, однако не было зарегистрировано, ввиду чего срок действия обязательства должен определяться исходя из зарегистрированного договора залога, в котором этот срок установлен 16.07.2018. Сделав вывод о том, что при таких условиях залог прекратился 16.07.2018, суд признал, что Россельхозбанк обратился с иском 11.06.2019, т.е. по истечении срока залога, ввиду чего отказал в обращении взыскания на предмет ипотеки.
Суд округа, поддержав вывод суда апелляционной инстанции об обязательности государственной регистрации дополнительного соглашения к договору залога, заключенному до 01.07.2014, указал также на то, что в отсутствие в договоре залога срока его действия, к правоотношениям сторон подлежит применению правила статьи 367 ГК РФ (в действовавшей на момент заключения договора залога редакции) о прекращении поручительства, выданного третьим лицом.
Между тем, судами не учтено следующее.
При рассмотрении настоящего спора суды разошлись в вопросах об оценке последствий отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.12.2017 к договору залога, а также о применимости к такому договору, заключенному кредитором не с должником, а с третьим лицом, правил о прекращении договора поручительства, предусмотренных статьей 367 ГК РФ.
Отклоняя довод предпринимателя Каркесова М.Б. об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.12.2017 к договору залога, суд первой инстанции сослался на то, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 ГК РФ целью государственной регистрации соглашения является создание возможности для заинтересованных третьих лиц знать об условиях этого соглашения и в отсутствие такой регистрации это соглашение не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения дополнительного соглашения и его условиях. Вместе с тем, договорившись о продлении срока действия основного обязательства, стороны договора залога, если это не затрагивает прав заинтересованных третьих лиц, не вправе ссылаться на незаключенность дополнительного соглашения по мотиву отсутствия его государственной регистрации. В обоснование своих выводов суд первой инстанции сослался на разъяснения, данные в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" и в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.
Поскольку из обжалуемых судебных актов не следует, что в обоснование своих возражений против заключенности дополнительного соглашения от 20.12.2017 предприниматель Каркесов М.Б. ссылался на нарушение этим соглашением прав заинтересованных третьих лиц, Судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что к отношениям между Россельхозбанком и предпринимателем Каркесовым М.Б. указанное дополнительное соглашение должно применяться независимо от его государственной регистрации.
В то же время, вывод суда апелляционной инстанции об обратном, основанный исключительно на пункте 2 статьи 164 ГК РФ и на немотивированном суждении о неприменимости к спорным отношениям пункта 3 статьи 433 ГК РФ, Судебная коллегия по вышеприведенным соображениям считает ошибочным.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что Россельхозбанком и предпринимателем Каркесовым М.Б., как сторонами договора залога, согласован перенос срока возврата кредита по основному обязательству на 16.11.2018 является правильным.
При разрешении вопроса о прекращении залога судами всех инстанций применена норма пункта 4 статьи 367 ГК РФ (в действовавшей в момент заключения договора залога редакции) о том, что при отсутствии в договоре поручительства срока, на который оно дано, поручительство прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Обосновывая применимость указанной нормы к отношениям из спорного договора залога, суд первой инстанции сослался на неисчерпывающий перечень оснований прекращения залога (пункт 1 статьи 352 ГК РФ), а суды апелляционной инстанции и округа, не ссылаясь на норму пункта 1 статьи 335 ГК РФ (в редакции Закона N 367-ФЗ), воспроизвели ее содержание, предусматривающее применение правил о поручительстве к залогу, выданному третьим лицом.
Указанные выводы Судебная коллегия признает ошибочными, поскольку они сделаны без учета правил о действии гражданского законодательства во времени. В соответствии с подпунктом 1 статьи 1 Закона N 367-ФЗ пункт 1 статьи 335 ГК РФ дополнен абзацем вторым, предусматривающим, что в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 названного Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.
При этом пунктом 3 статьи 3 Закона N 367-ФЗ установлено, что положения ГК РФ (в редакции названного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления этого Закона в силу. Согласно пункта 1 статьи 3 Закона N 367-ФЗ этот Закон вступает в силу с 01.07.2014. Таким образом пункт 1 статьи 335 ГК РФ, предусматривающий применение правил о поручительстве к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем в случае, когда залогодателем является третье лицо, распространяется на договоры залога, заключенные после 01.07.2014.
Следовательно, отсчет годичного срока судом первой инстанции от 16.11.2018, как согласованного в дополнительном соглашении от 20.12.2017 срока возврата кредита, а судами апелляционной инстанции и округа - от 16.07.2017, как срока возврата кредита, согласованного в первоначальной редакции договора залога, на основании которого судом первой инстанции сделан вывод о сохранении залога на момент подачи настоящего иска, а судами апелляционной инстанции и округа - о прекращении залога к этому моменту, не основаны на подлежащих применению к спорным отношениям положениям ГК РФ.
В период до введения в действие Закона N 367-ФЗ, установившего специальные правила прекращения залога, срок которого не определен, а, следовательно, и во время заключения договора залога от 03.08.2012, вопрос о своевременности предъявления требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежал разрешению исходя из общих правил об исковой давности. В соответствии со статьями 196, 200, 207 ГК РФ иск, вытекающий из дополнительного требования (залог), подлежал предъявлению до истечения трехлетнего срока исковой давности по главному требованию, который, в свою очередь, подлежал исчислению со дня наступления срока его исполнения.
Поскольку на момент обращения Россельхозбанка 11.06.2019 в суд с настоящим иском три года со дня наступления 18.11.2018 срока возврата кредита по договору, обеспеченному залогом, не истекли, у судов отсутствовали основания для отказа в иске.
Судом апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение законодательства о залоге, а судом округа эти нарушения не были исправлены, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
В то же время, учитывая, что применение судом первой инстанции к спорным отношениям последствий, предусмотренных статьей 367 ГК РФ, не привело к принятию неправильного судебного акта, Судебная коллегия считает решение от 14.04.2021 подлежащим оставлению в силе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 184, 291.13 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.12.2021 по делу N А15-4646/2020 Арбитражного суда Республики Дагестан отменить, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.04.2021 оставить в силе.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья
О.Ю.ШИЛОХВОСТ

Судья
Е.Н.ЗАРУБИНА

Судья
Н.А.КСЕНОФОНТОВА

---