Ипотека незавершенки и права инвесторов

Если в залог передается объект незавершенного строительства, построенный на деньги инвесторов по договорам на участие в долевом строительстве, то такой залог возможен только с согласия инвесторов (дольщиков).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2009 г. N А33-8169/2008

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Воробьевой Н.М.,
судей: Горячих Н.А., Мироновой И.П.,
при участии в судебном заседании представителей: закрытого акционерного общества Акционерный инвестиционный коммерческий банк "Енисейский объединенный банк" Афанасьевой И.В. (доверенность от 31.12.2008), гражданина Эрлиха С.О. - Эрлих Е.Н. (доверенность от 03.02.2009),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества Акционерный инвестиционный коммерческий банк "Енисейский объединенный банк" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу N А33-8169/2008 (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Кириллова Н.А., Споткай Л.Е.),

установил:

акционерный инвестиционный коммерческий банк "Енисейский объединенный банк" (закрытое акционерное общество) (ЗАО АИКБ "Енисейский объединенный банк") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Сибстоун" о взыскании 16 327 775 рублей 11 копеек, составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам за период с 1 июля по 31 августа 2008 года, 291 696 рублей 27 копеек - сумму по текущим процентам за просроченную задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, и об обращении взыскания на принадлежащее ответчику недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки недвижимого имущества N 18 от 16 апреля 2007 года, с запретом использования имущества, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере, указанном в договоре залога.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 сентября 2008 года исковые требования удовлетворены. С ЗАО "Сибстоун" в пользу ЗАО АИКБ "Енисейский объединенный банк" взыскано 16 327 775 рублей 11 копеек, составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам, 291 696 рублей 27 копеек - сумму процентов за просроченную задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, 95 138 рублей 88 копеек - судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Судом обращено взыскание на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:030249:0000:000013), застроенной площадью 6 996,2 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 "А", заложенный по договору ипотеки N 18 от 16.04.2007, с установлением начальной продажной цены в размере 25 000 000 рублей.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 января 2009 года решение от 25 сентября 2008 года отменено, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для суда первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, граждане: Каспарова В.И., Мелкумян А.С., Краснопеева О.В., Егоров А.Г., Лещук О.А., Стаценко Е.А., Зеленская И.А., Вайгант Л.П., Шаркевич М.В., Латынцева Т.С., Дъячук Н.В., Фомин Е.Е., Нечаев Ю.Н., Эрлих С.О., Гибаева Р.А., Артемьев А.С., а также Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Полярная".
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года принят судебный акт об удовлетворении исковых требований частично.
Суд взыскал с ЗАО "Сибстоун" в пользу ЗАО АИКБ "Енисейский объединенный банк" 16 327 775 руб. 11 коп., составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам, 291 696 рублей 27 копеек - сумму процентов за просроченную задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, 95 138 рублей 88 копеек - судебные расходы по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении требования об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, 52 "А", отказано.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 25 февраля 2009 года в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, 52 "А", ЗАО "АИКБ "Енисейский объединенный банк" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его в этой части отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 25 сентября 2008 года.

---

КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Закон РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" имеет номер 1488-1, а не 14881-1.

---

Как полагает заявитель кассационной жалобы, апелляционный суд неправильно истолковал часть 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 6 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статью 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 14881-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"; не применил подлежащие применению главу 14 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности, статью 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; применил не подлежащие применению статью 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статью 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, отзывы на кассационную жалобу не представили, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель заявителя кассационной жалобы подтвердил ее доводы.
Представитель гражданина Эрлиха С.О. возразил против доводов кассационной жалобы, указав на законность обжалуемого судебного акта.
Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность постановления Третьего арбитражного апелляционного суда и правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Из материалов дела следует, что 28.03.2007 между истцом и ответчиком заключен кредитный договор N 24 на выдачу разового кредита в сумме 22 000 000 рублей со сроком погашения 1 апреля 2008 года под 20% годовых с момента предоставления кредита по день наступления срока платежа и 40% годовых со дня наступления срока платежа по день фактического возврата кредита.
Во исполнение обязательств по кредитному договору истец перечислил ответчику 22 000 000 рублей.
В обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита 16 апреля 2007 года стороны подписали договор ипотеки недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:030249:0000:000013), застроенной площадью 6 996,2 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 "А"; право аренды земельного участка (кадастровый номер 24:50:0300249:0061, категории земель - земли населенных пунктов, адрес: Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 "А", в Центральном районе), площадью 2 754,82 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора аренды N 922 от 02.06.2004, распоряжения администрации г. Красноярска N 899-арх от 14 апреля 2004 года, проекта жилого дома переменной этажности N 101-656, зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 25 июня 2004 года за N 24:01:14.2004:928 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25 июля 2004 года, серия 24 ГЧ N 000196).
Земельный участок предоставлен залогодателю на основании договора аренды земельного участка N 568, заключенного с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска 22 марта 2007 года, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 12 апреля 2007 года за N 24-24-01/037/2007-804.
Договор ипотеки от 16.04.2007 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.
В связи с тем, что ответчиком не исполнены обязательства по своевременному возврату кредита, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования в заявленном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом размера задолженности ответчика по кредитному договору и наличия оснований для обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства.
При принятии решения по делу суд первой инстанции руководствовался статьями 307, 309, 334, 350, 818, 809, 810, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что решение суда первой инстанции принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Суд признал, что обращение взыскания на объект незавершенного строительства напрямую затрагивает права лиц, которые заключили с ответчиком договоры на участие в долевом строительстве жилого дома по ул. Мира, 52 "А" и считают себя инвесторами строительства данного объекта.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично в части взыскания задолженности по кредитному договору.
Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, апелляционный суд, руководствуясь статьями 167, 168, 246, 329, 334, 335, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 6, частью 1 статьи 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности", пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности", исходил из того, что договор залога объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой.
Апелляционный суд установил, что спорный объект незавершенного строительства был создан не собственными силами и не за счет собственных средств залогодателя, а за счет средств инвесторов. Договор залога мог быть заключен только с согласия инвесторов. Поскольку инвесторы согласие на заключение договора залога объекта незавершенного строительства не давали, сделка не соответствует действующему законодательству.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление апелляционного суда законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору. Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, как оно определено в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 6 вышеуказанного Закона заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
В силу пункта 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Поскольку залог недвижимого имущества может повлечь за собой его отчуждение, то в соответствии с названной нормой права на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников.
Апелляционный суд установил, что инвесторы согласия на заключение договора ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2007 N 18 не давали, договор заключен с нарушением приведенных норм права, в связи с чем признал его ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются правомерными. Судом правильно применены нормы материального права, регулирующие порядок заключения договора ипотеки на объект незавершенного строительства с участием инвесторов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
При таких обстоятельствах судебный акт вынесен с соблюдением норм материального права и норм процессуального права, выводы суда не противоречат имеющимся в деле доказательствам и установленным судом обстоятельствам, в связи с чем постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу N А33-8169/2008 на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом кассационной инстанции подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу N А33-8169/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Н.М.ВОРОБЬЕВА

Судьи:
Н.А.ГОРЯЧИХ
И.П.МИРОНОВА