строительство на заложенном земельном участке

Статья 65 ФЗ "Об ипотеке" гласит:

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Здесь все понятно, если речь идет о случае, когда предметом ипотеки является исключительно земельный участок, а возводит строения сам залогодатель.

Вопросы возникают когда исходные немного меняются. Например, если земельный участок является предметом залога в качестве "паровоза" к зданию, правомерно ли строить на нем другое здание? А если это здание строит не залогодатель, а третье лицо, напрмер на основании договора инвестирования, вправе ли это лицо приобрести в собственность это здание и будет ли распространяться на него ипотека?

Приведенная судебная практика говорит о том, что по смыслу п. 1 ст. 65, ст. 69 Закона "Об ипотеке" запись об ипотеке земельного участка, внесенная в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества, не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности третьего лица на возведенный им на этом участке объект недвижимости, суд пришел к правомерному выводу о незаконности отказа в такой регистрации по основаниям, изложенным регистрационной службой.

К сожалению, в части распространения на такое строение ипотеки вопрос судом не решен, в связи с отказом истца в этой части от исковых требований. Хотя, первоначально истец просил суд об обязании регистрационной службы снять ограничения прав (ипотеку).

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2010 г. N Ф09-10736/09-С6

Дело N А07-26011/2006-А-КРФ

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Семеновой З.Г., Маликовой Э.М.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - регистрационная служба) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу N А07-26011/2006-А-КРФ Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Индивидуальный предприниматель Хамидуллин Дамир Гиниятович обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным решения регистрационной службы от 02.11.2006 N 27/026/2006-010 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание - торговый павильон площадью 543,9 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52а, об обязании регистрационной службы снять ограничения прав, зарегистрированные 04.06.2002 за N 02-01/76-4/20025-298 по договору ипотеки от 16.05.2002, а также об обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности на названное здание.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Сберегательный банк Российской Федерации в лице Чекмагушевского отделения N 4597 (далее - банк).
Решением суда от 06.04.2007 (судья Кулаев Л.Ф.) заявленные требования удовлетворены частично. Решение регистрационной службы от 02.11.2006 N 27/026/2006-010 об отказе в государственной регистрации права собственности признано незаконным. На регистрационную службу возложена обязанность провести государственную регистрацию объекта недвижимости - торговый павильон общей площадью 543,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52а, за предпринимателем Хамидуллиным Д.Г. В остальной части производство по делу прекращено.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2007 (судьи Тремасова-Зинова М.В., Малышев М.Б., Чередникова М.В.) решение суда на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменено, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Чекмагушевский район Республики Башкортостан (далее - администрация). Дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 (судьи Чередникова М.В., Малышев М.Б., Пивоварова Л.В.) принят отказ предпринимателя Хамидуллина Д.Г. от требования об обязании регистрационной службы снять ограничения прав, зарегистрированные 04.06.2002 за N 02-01/76-4/2002-298 по договору ипотеки от 16.05.2002, производство по делу в данной части прекращено. Заявленные требования удовлетворены частично: решение регистрационной службы от 02.11.2006 N 27/026/2006-010 об отказе в государственной регистрации права собственности признано незаконным. В удовлетворении требования зарегистрировать право собственности предпринимателя Хамидуллина Д.Г. на нежилое здание отказано. С регистрационной службы в пользу предпринимателя Хамидуллина Д.Г. взыскано 15 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате услуг представителя
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом абз. 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон "Об ипотеке"), нарушение ст. 9, 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, поскольку на основании договора ипотеки от 16.05.2002 в отношении земельного участка общей площадью 5076 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52а, зарегистрировано обременение - ипотека, а в договоре инвестирования от 20.02.2003 N 5, на основании которого предприниматель Хамидуллин Д.Г. просит зарегистрировать право на здание, это ограничение не указано, отказ в государственной регистрации является законным. Заявитель полагает, что в силу п. 1 ст. 64 Закона "Об ипотеки" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. По мнению регистрационной службы, приложенные к заявлению о взыскании судебных расходов документы не подтверждают их разумность. Кроме того, заявитель указывает, что предприниматель Хамидуллин Д.Г. в нарушение ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил приложенные к заявлению документы регистрационной службе, в связи с чем она не имела возможности представить свои возражения.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Хамидуллин Д.Г. просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.
Заявитель кассационной жалобы по существу не соглашается с выводами суда апелляционной инстанции в части удовлетворения требования о признании незаконным решения регистрационной службы об отказе в государственной регистрации права собственности от 02.11.2006 N 27/026/2006-010 и взыскании судебных расходов. Суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, между банком (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сервиспродукт" (далее - общество "Сервиспродукт", залогодатель) заключен договор ипотеки от 16.05.2002.
Согласно п. 1.2 данного договора предметом залога является нежилое строение - ангар. Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52а, инвентарный номер 974/3 в соответствии с техническим паспортом, выданным Чекмагушевским НУМ учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан 14.06.2001, являющимся неотъемлемой частью договора. Земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, площадью 5076 кв. м предоставлен залогодателю на праве собственности.
Договор заключен в обеспечение исполнения обязательств общества "Сервиспродукт", возникших на основании кредитного договора от 15.05.2002 N 4 (п. 2.1 договора).
Договор ипотеки от 16.05.2002 зарегистрирован 04.06.2002 N 02-01/76-4/2002-298.
Между обществом "Сервиспродукт" (застройщик) и предпринимателем Хамидуллиным Д.Г. (инвестор) заключен договор от 20.02.2003 N 5, согласно которому его предметом является совместное участие сторон в инвестировании строительства торгового павильона площадью 543,9 кв. м, асфальтированной площадки 3599,9 кв. м, ограждения 286,18 м, расположенных по адресу: с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52а.
В п. 3.1 договора указано, что застройщик настоящим подтверждает и гарантирует, что на момент подписания договора земельный участок, на котором будет расположен объект, свободен от всех имущественных обязательств или каких-нибудь претензий третьих лиц.
Апелляционным судом установлено, что на момент заключения договора земельный участок, на котором планировалось строительство, принадлежал на праве собственности обществу "Сервиспродукт", что подтверждается постановлением администрации Чекмагушевского района от 28.06.2001 N 397, свидетельством о праве собственности от 04.07.2001; обществом "Сервиспродукт" получены акт обследования и выбора земельного участка под строительство, утвержденный постановлением администрации Чекмагушевского района от 16.09.2002 N 722, архитектурно-планировочное задание, утвержденное заместителем главы администрации Чекмагушевского района, разрешение на производство строительно-монтажных работ от 15.01.2003 N 3.
На нежилые здания (торговый зал площадью 325,6 кв. м, торговый павильон площадью 543,9 кв. м, ангар площадью 98,97 кв. м), расположенные по адресу: с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52а, составлен технический паспорт от 10.03.2004 N 974.
Торговый павильон площадью 543,9 кв. м принят по акту приемки законченного строительством объекта от 23.05.2004, согласованному с администрацией, и по акту приемки законченного строительством объекта от 28.05.2004, утвержденному решением общего собрания участников общества "Сервиспродукт".
Согласно акту приема-передачи от 25.08.2004 общество "Сервиспродукт" передало, а предприниматель Хамидуллин Д.Г. принял торговый павильон площадью 543,9 кв. м, построенный при совместном участии сторон в инвестировании строительства.
Предприниматель Хамидуллин Д.Г. 02.10.2006 обратился в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на торговый павильон площадью 543,9 кв. м, расположенный по адресу: Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52а. К заявлению были приложены квитанция от 02.10.2006, договор от 20.02.2003 N 5, акт приема-передачи от 25.08.2004, технический паспорт от 10.03.2004 N 974, доверенность от 17.03.2004 N Д-92, акты приемки законченного строительством объекта от 23.05.2004 и от 28.05.2004, разрешение на строительно-монтажные работы от 15.01.2003 N 3 (расписка в получении документов на государственную регистрацию).
Регистрационная служба в сообщении от 02.11.2006 N 27/026/2006-010 отказала предпринимателю Хамидуллину Д.Г. в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости на основании абз. 6 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В качестве основания отказа регистрационная служба указала на то, что договор от 20.02.2003 N 5 составлен без учета ограничений права, при том, что на основании договора ипотеки от 16.05.2002 в отношении земельного участка общей площадью 5076 кв. м, на котором расположен заявленный на регистрацию объект недвижимости, 04.06.2002 зарегистрировано обременение - ипотека.
Предприниматель Хамидуллин Д.Г., полагая, что отказ регистрационной службы в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости противоречит положениям Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования в части признания незаконным отказа регистрационной службы в государственной регистрации права собственности, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании абз. 6 п. 1 ст. 20 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, регистрационной службой отказано в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что в договоре от 20.02.2003 N 5, представленном в качестве основания для государственной регистрации права собственности на спорный объект, не указано на обременение земельного участка, на котором планировалось осуществить строительство, ипотекой.
В соответствии с п. 1 ст. 64 Закона "Об ипотеке", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (п. 1 ст. 65 Закона "Об ипотеке").
В силу ст. 69 Закона "Об ипотеке" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Принимая во внимание, что по договору от 16.05.2002 предметом ипотеки являлся объект недвижимости - ангар, земельный участок и торговый павильон предметом указанного договора не являлись, по смыслу п. 1 ст. 65, ст. 69 Закона "Об ипотеке" запись об ипотеке земельного участка, внесенная в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества, не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке торговый павильон, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о незаконности отказа в такой регистрации по основаниям, изложенным регистрационной службой.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на неправильное применение судом п. 1 ст. 64 Закона "Об ипотеке", отклоняются, поскольку указанная норма регулирует случаи, когда предметом договора ипотеки является земельный участок, и в данном споре применению не подлежит.
Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что предпринимателем Хамидуллиным Д.Г. не доказана разумность судебных расходов, основано на неверном толковании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах"). Регистрационная служба не доказала чрезмерность понесенных истцом расходов, в отсутствие таких доказательств суд вправе принять решение о возмещении расходов в разумных, по его мнению, пределах.
Апелляционный суд, установив факт оказания услуг представителем предпринимателя Хамидуллина Д.Г., оплату этих услуг предпринимателем, приняв во внимание разумность заявленных к возмещению расходов, а также учитывая, что заявленные требования удовлетворены частично, правомерно взыскал с регистрационной службы в пользу предпринимателя Хамидуллина Д.Г. судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб.
Иные доводы регистрационной службы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, так как основаны на неправильном толковании норм материального права.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу N А07-26011/2006-А-КРФ Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий
МЫНДРЯ Д.И.

Судьи
СЕМЕНОВА З.Г.
МАЛИКОВА Э.М.

Статья 64 ФЗ "Об ипотеке"
Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

По аналогии с сутью приведенного выше судебного решения возникает вопрос, а если здания или сооружения на таком земельном участке принадлежат не залогодателю? Если их строит Индивидуальный предприниматель Хамидуллин Дамир Гиниятович и они подлежат передаче ему в собственность по результатам строительтсва на основании договора инвестирования, заключенного с залогодателем участка?