Согласие залогодержателя на аренду залога

Чем чревато согласие залогодержателя на передачу заложенного имущества в аренду?

---

Способы злоупотребления залогодателем своими правами
при обременении предмета ипотеки правами третьих лиц
и методы борьбы со злоупотреблениями


Способы злоупотребления правами и их цель.

На первый взгляд никаких подводных камней, помимо сохранения права аренды при переходе права собственности к новому собственнику, тут нет, но на самом деле их хватает.

У залогодателя в любом случае есть множество способов, в том числе, формально не нарушая требования Закона об ипотеке и ГК РФ, значительно снизить стоимость предмета ипотеки.

К способам такого злоупотребления относятся, в частности:

- взимание арендной платы за весь срок аренды вперед;

- изменение размера арендной платы и (или) срока ее уплаты и (или) способа ее уплаты;

- изменение срока аренды;

- установление права выкупа арендуемого имущества;

- изменение иных условий договора;

- уступка или залог прав на получение арендной платы;

- передача предмета ипотеки в субаренду;

- прощение долга по арендной плате;

- зачет встречных требований между залогодателем и арендатором;

- неисполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды.

Все это делается для достижения одной из двух целей: либо залогодатель стремится получить от использования предмета ипотеки наибольший доход, и в таком случае у залогодателя нет интереса в последующем сохранении за собой права собственности на заложенное имущество, либо залогодатель хочет сохранить за собой право собственности на предмет ипотеки, а для этого сделать его неликвидным. Во втором случае либо вообще не находится покупателей на данное имущество (да и залогодержатель не заинтересован в том, чтобы оставить за собой такое проблемное имущество), либо цена имущества сбивается до минимума, а затем при помощи нескольких нехитрых приемов к участию в торгах допускаются только участники, аффилированные с залогодателем, либо в крайнем случае признаются недействительными торги. Попытка залогодателя сохранить за собой предмет ипотеки с помощью различных злоупотреблений может иметь место, если арендаторами являются аффилированные с залогодателем лица.

Достаточно даже одного способа для того, чтобы добиться одной из поставленных целей. Но залогодержателю и приобретателю имущества надо быть готовыми и к тому, что для большей эффективности недобросовестный залогодатель может использовать и одновременное сочетание нескольких способов.

Следует учитывать, что далеко не всегда, когда изменяется, например, размер арендной платы, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом, ведь такое изменение может производиться и в пределах обычных деловых отношений.

Критериями квалификации вышеуказанных действий залогодателя в качестве злоупотреблений правом являются.

1. Снижение в результате совершения вышеуказанных действий рыночной стоимости предмета ипотеки. Здесь важны два фактора: то, что между вышеуказанными действиями залогодателя и снижением стоимости существует прямая причинно-следственная связь, и то, что изменение цены отклоняется от обычных рыночных колебаний цен.

2. Значительное отклонение условий договора аренды после совершения залогодателем указанных действий от обычных рыночных условий.

Например, обычная рыночная цена аренды зданий, аналогичных тому, которое передано в ипотеку, составляет, в соответствии с отчетом оценщика, 8 - 12 тыс. руб./год за 1 кв. м. Арендная плата на момент заключения договора ипотеки составляет 10 тыс. руб./год за 1 кв. м. После заключения договора ипотеки арендная плата снижается до 8 тыс. руб./год за 1 кв. м. Это соответствует рыночной цене и злоупотреблением правом не является. Если же арендная плата снижена, например, до 5 тыс. руб., то налицо признаки злоупотребления правом.

3. Распространение действия изменений на отношения, возникающие после наступления срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Дополнительные критерии.

4. Отсутствие уведомления залогодержателя и сокрытие от залогодержателя информации о совершении указанных действий.

5. Наличие аффилированности между залогодателем и арендаторами и (или) третьими лицами, участвующими в совершении указанных действий (например, с лицами, которым уступлено или заложено право на получение арендной платы).

6. Подписание документов задним числом, т.е. подписание таких документов фактически уже после заключения договора ипотеки, но с проставлением на данных документах даты до заключения договора ипотеки.

7. Одновременное сочетание нескольких способов.

Возможны два варианта реализации указанных способов:

1) подписание залогодателем и арендатором различных документов (дополнительных соглашений и т.д.);

2) осуществление вышеуказанных действий в судебном порядке, когда арендатор подает иск, например, об изменении срока аренды, а залогодатель либо признает иск, либо намеренно проигрывает. Думается, что при подаче иска об осуществлении любого из вышеуказанных действий, во-первых, к участию в деле обязательно должен привлекаться залогодержатель, а во-вторых, в удовлетворении иска должно быть отказано, если отсутствуют установленные законодательством основания для его удовлетворения (в приведенном примере, если отсутствуют основания, предусмотренные ст. 451 ГК РФ). Если же все-таки такое решение принято без участия залогодержателя, то залогодержателю следует требовать отмены решения как нарушающего его права.

Кроме того, в связи с передачей предмета залога в аренду может быть затруднен доступ представителей залогодержателя к предмету залога с целью контроля сохранности предмета залога.

Общие методы борьбы со злоупотреблениями.

Такого рода злоупотребления проще предотвратить на стадии заключения договора ипотеки, чем бороться с ними уже после того, как договор ипотеки заключен. Тем не менее с подобными злоупотреблениями можно и нужно бороться на всех стадиях - от момента, предшествующего заключению договора ипотеки, и до момента передачи имущества в собственность покупателя с торгов, а иногда, в случае обжалования торгов, бороться приходится и дольше.

До заключения договора ипотеки.

До заключения договора ипотеки необходимо выявить все договоры аренды, заключенные в отношении предполагаемого предмета ипотеки. Для этого необходимо потребовать у залогодателя следующие документы:

1) список всех договоров аренды - как заключенных, так и подписанных, но не вступивших в силу (например, подлежащих регистрации, но не зарегистрированных либо заключенных под отлагательным условием и т.д.);

2) выписка из ЕГРП с указанием всех обременений предмета ипотеки. К сожалению, выписка покажет сведения только о зарегистрированных договорах и о договорах, поданных на регистрацию на момент составления выписки;

3) копии (нотариально заверенные или заверенные всеми сторонами договора) всех договоров аренды, указанных в списке, со всеми изменениями и дополнениями к ним;

4) письмо залогодателя (желательно подписанное и арендатором) о том, что в представленные договоры аренды никакие изменения и дополнения не вносились (если вносились, то указать, какие изменения и дополнения вносились), что арендная плата вперед арендатором не уплачивалась, что арендодатель не давал согласия на передачу имущества в субаренду, а также что арендодатель исполняет все свои обязательства по договору аренды. Такие письма должны быть получены по каждому договору аренды. Эти письма целесообразно сделать частью договора ипотеки, либо оформив его приложением к договору ипотеки, либо просто включив его текст в договор ипотеки в том пункте, в котором речь идет о гарантиях залогодателя об отсутствии правопритязаний, и т.д.

На стадии заключения договора ипотеки.

Договором ипотеки может быть установлен запрет на внесение каких-либо изменений в договор аренды, заключенный ранее договора ипотеки. Необходимо, чтобы арендатор был письменно извещен о наличии такого запрета и чтобы у залогодержателя имелись доказательства этого извещения. В случае установления договором ипотеки такого запрета в договор ипотеки должны быть включены следующие условия.

1. Обязанности залогодателя:

- уведомить в письменной форме арендатора(-ов) по действующим и (или) по вновь заключаемым договорам аренды о заключении договора ипотеки с обязательным указанием в уведомлении условий, на которых залогодержатель разрешил передачу предмета ипотеки в аренду, а также представить залогодержателю подтверждение получения арендатором(-ами) такого уведомления;

- заключить по всем договорам аренды дополнительные соглашения по форме, согласованной залогодателем и залогодержателем;

- представить залогодержателю проект договора аренды на согласование до заключения договора аренды;

- передать после государственной регистрации подлинный экземпляр договора, при этом если договор аренды подлежит государственной регистрации, то такой экземпляр должен быть представлен с отметкой о регистрации.

2. Запрет залогодателю осуществлять следующие действия:

- требовать от арендатора(-ов) досрочного исполнения обязательств полностью или частично, а также принимать досрочное исполнение обязательств по уплате арендной платы полностью или частично;

- без согласия залогодержателя заключать какие-либо дополнительные соглашения к договору(-ам) аренды, в том числе изменять срок аренды, размер арендной платы, а также вносить какие-либо иные изменения в договор(-ы) аренды;

- без согласия залогодержателя давать согласие на перенаем предмета ипотеки, передачу его в субаренду;

- без согласия залогодержателя закладывать и (или) уступать третьим лицам свои права на получение арендной платы;

- прощать арендатору(-ам) долг по арендной плате, заключать с арендатором(-ами) соглашение о взаимозачете требований по уплате арендной платы арендатором(-ами) и каких-либо требований арендатора(-ов) или третьих лиц к залогодателю;

- передавать имущество в аренду без согласия залогодержателя.

3. Сроки исполнения вышеуказанных обязательств, а также ответственность за их неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение.

Если ипотекой обеспечиваются обязательства по кредитному договору, то в кредитный договор и договор ипотеки также уместно включать условие о том, что неисполнение, и (или) ненадлежащее исполнение любого из вышеуказанных обязательств, и (или) нарушение любого из вышеуказанных запретов является основанием для досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Помимо дополнительного соглашения к договору аренды, в целях улучшения обеспечения может заключаться договор залога права на получение арендной платы. Если договор аренды заключен ранее договора ипотеки, то договор залога права на получение арендной платы должен заключаться одновременно с договором ипотеки. Если договор аренды заключается после заключения договора ипотеки, то в разрешении на передачу предмета ипотеки в аренду должны быть указаны срок заключения договора залога права на получение арендной платы и существенные условия такого договора.

Кроме того, залогодержатель может предложить залогодателю заключить с арендаторами дополнительное соглашение, образец которого целесообразно сделать приложением к договору ипотеки. В этом дополнительном соглашении необходимо указать:

1) факт нахождения имущества, передаваемого в аренду, в ипотеке (желательно с указанием реквизитов договора ипотеки);

2) запрет на изменение срока действия договора аренды и (или) размера арендной платы, а также любых иных условий договора аренды без письменного согласия залогодержателя;

3) условие о том, что арендодатель не вправе требовать от арендатора досрочного исполнения обязательств по уплате арендной платы полностью или частично, а арендатор не вправе исполнять обязательства по уплате арендной платы досрочно;

4) что на дату подписания дополнительного соглашения обязательства арендатора по уплате арендной платы досрочно не исполнены;

5) запрет сторонам производить следующие действия без согласия залогодержателя:

- передавать предмет аренды в перенаем и (или) в субаренду;

- прощать арендатору(-ам) долг по арендной плате, заключать соглашение о взаимозачете требований по уплате арендной платы арендатором(-ами) и каких-либо требований арендатора(-ов) или третьих лиц к залогодателю;

- уступать и (или) закладывать право на получение арендной платы третьим лицам;

6) условие о том, что арендатор обязуется беспрепятственно допускать представителей залогодержателя в арендуемые помещения с целью осуществления контроля за предметом ипотеки;

7) запрет на изменение или расторжение данного соглашения без согласия залогодержателя.

Заметим, что ни залогодатель, ни тем более арендатор не могут быть понуждены к заключению такого дополнительного соглашения.

Следует учитывать, что даже при включении названных условий в договор ипотеки и заключении дополнительного соглашения риски залогодержателя снижаются, но не устраняются полностью. Так, несмотря на запрет на досрочное исполнение обязательств по уплате арендной платы, арендатор может фактически произвести выплату арендной платы досрочно.

Тем не менее включение в договор таких условий может помочь залогодержателю в дальнейшем доказывании злоупотреблений со стороны залогодателя.

С момента заключения договора ипотеки до момента обращения взыскания на предмет ипотеки.

1. Необходимо своевременно отслеживать изменения договора аренды, например обязать залогодателя предоставлять выписки из ЕГРП. Но это не дает гарантии того, что все изменения договора аренды удастся отследить своевременно и в полном объеме.

2. В случае обнаружения изменений в договоре аренды либо того, что права на получение арендной платы уступлены или заложены и т.д., необходимо оценить, ухудшилось ли обеспечение, в частности, не произошло ли снижение его стоимости. Если обнаружено ухудшение обеспечения, то необходимо немедленно подавать иск о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства и обращении взыскания на предмет ипотеки.

3. Если при помощи указанных выше условий права залогодателя на внесение изменений в договор аренды были ограничены, то можно попытаться признать сделку (дополнительное соглашение к договору аренды, договор об уступке прав на получение арендных платежей, соглашение о взаимозачете и т.д.) недействительной в соответствии со ст. 174 ГК РФ, поскольку полномочия арендодателя на заключение таких сделок ограничены договором ипотеки. Впрочем, возможность признания сделки недействительной на данном основании весьма сомнительна.

4. Можно попытаться оспорить сделку и на том основании, что при заключении сделки залогодатель злоупотребил своим правом, чтобы причинить вред залогодержателю, не допустив обращения взыскания на предмет ипотеки.

Так, ФАС МО в Постановлении от 19 марта 2003 г. N КГ-А40/1282-03 признал сделку недействительной на основании ст. 169 ГК РФ, указав следующее: действия ответчиков, осуществленные в рамках действующего законодательства, но предпринятые с намерением сделать невозможным исполнение судебного акта, восстановившего нарушенные законные интересы кредитора, не могут иметь позитивной оценки общества. Формальные требования закона без учета конкретной сложившейся ситуации не являются основанием для признания правомерной деятельности лиц - участников экономической деятельности, которая была направлена, по существу, на нарушение публичного общественного порядка.

С момента обращения взыскания на предмет ипотеки до момента подписания протокола о результатах торгов.

Залогодержатель может пытаться оспорить сделку по основаниям, о которых мы только что говорили.

Кроме того, можно взыскать с залогодателя убытки. В этом случае в предмет доказывания входят следующие вопросы.

1. Факт использования залогодателем одного или нескольких из указанных выше способов.

2. Факт уменьшения стоимости предмета ипотеки по состоянию на момент подачи иска об обращении взыскания по сравнению со стоимостью предмета ипотеки на момент заключения договора ипотеки (за вычетом естественного износа) либо невозможность реализации предмета ипотеки. Это должно устанавливаться из отчета независимого оценщика.

3. Наличие причинно-следственной связи между уменьшением стоимости предмета ипотеки или невозможностью реализации предмета ипотеки и действиями залогодателя.

4. То, что стоимость предмета ипотеки на момент подачи иска об обращении взыскания меньше размера неисполненного обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Разница между стоимостью предмета ипотеки на момент заключения договора ипотеки (за вычетом нормального износа) и стоимостью предмета ипотеки на момент подачи иска об обращении взыскания и есть сумма убытков (если, конечно, сумма неисполненного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, больше стоимости предмета ипотеки на момент подачи иска).

С момента подписания протокола о результатах торгов.

С этого момента лицом, чьи права нарушены, является лицо, выигравшее торги. Так, может оказаться, что данное лицо приобрело имущество, обремененное правами нескольких десятков арендаторов, а права на получение арендной платы с этих лиц давно уступлены третьим лицам. Приобретатель имущества может попытаться защитить свои права следующими способами.

1. Подать иск о признании торгов недействительной сделкой как заключенной в результате заблуждения (если приобретатель не был уведомлен о такой уступке) либо обмана (если у приобретателя имеется подтверждение от прежнего собственника, что права на получение арендной платы не уступлены, не заложены и т.д.).

2. Подать иск о взыскании с залогодателя убытков. К таким убыткам относятся, в частности:

- разница между суммой, уплаченной приобретателем, и рыночной стоимостью имущества (с учетом снижения этой стоимости из-за наличия арендаторов и невыгодности условий договоров аренды);

- расходы, которые вынужден понести приобретатель по договору аренды (если такие расходы возникли из-за невыполнения залогодателем обязательств, срок которых к моменту подписания протокола уже наступил, либо если условия договора отличаются от рыночных, например если дополнительным соглашением к договору аренды установлена обязанность арендодателя оборудовать туалетные комнаты золотыми унитазами);

- упущенная выгода (сюда относится, в частности, разница между рыночным размером арендной платы и размером арендной платы, установленной договором аренды).

Сущность конкретных способов и борьба со злоупотреблениями.

Взимание арендной платы за весь срок аренды вперед.

По соглашению сторон договора аренды арендатор может произвести досрочное исполнение обязательств по уплате арендной платы полностью или частично. Следует заметить, что такой прецедент имеется.

Залогодатель, выступавший арендодателем по множеству договоров аренды заложенного здания, незадолго до обращения взыскания на здание предложил арендаторам произвести уплату арендной платы за весь срок аренды (пять лет) вперед. Арендаторы согласились на досрочное исполнение обязательства и произвели досрочную уплату арендной платы за весь срок. Лицо, которое приобрело данное здание в процессе обращения взыскания, не получив арендную плату за несколько месяцев, попыталось ее взыскать, а впоследствии - расторгнуть договоры аренды и выселить арендаторов в связи с неуплатой арендной платы. Это дело было приобретателем проиграно, поскольку арендаторы представили доказательства уплаты арендной платы лицу, которое на момент уплаты являлось арендодателем, т.е. надлежащему лицу. Приобретатель попытался взыскать с предшествующего собственника сумму неосновательного обогащения, но, естественно, у бывшего залогодателя не оказалось ни денежных средств, ни имущества. В результате лицо, которое приобрело заложенное имущество, было вынуждено несколько лет предоставлять помещения арендаторам, не имея возможности пользоваться заложенным зданием самостоятельно и уплачивать за здание все налоги, коммунальные платежи и т.д., ничего не получая взамен.

Способы защиты прав как залогодержателя, так и приобретателя в данном случае сводятся к общим способам, описанным выше.

Кроме того, в п. 23 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на ст. 1107 ГК РФ, подлежали удовлетворению.

Соответственно, приобретатель имущества вправе подать к бывшему залогодателю иск о взыскании неосновательного обогащения, но в таком случае чаще всего оказывается, что у залогодателя нет ни средств, ни имущества, на которое может быть обращено взыскание. К тому же если приобретатель имущества сможет доказать факт понесения им убытков, то он вправе требовать также возмещения этих убытков.

Изменение размера арендной платы, и (или) срока ее уплаты, и (или) способа ее уплаты.

Залогодатель может (естественно, на основании соглашения с арендатором данного имущества или в порядке, предусмотренном договором аренды) изменить условия договора аренды, например значительно снизить размер арендной платы. При этом такое изменение условий будет в рамках действующего законодательства, поскольку стороны договора аренды свободны изменять заключенный договор: комментируемая статья распространяется только на договоры аренды, заключенные после заключения договора ипотеки, а каких-либо норм, прямо ограничивающих изменение ранее заключенных договоров аренды после заключения договора ипотеки, ни Закон об ипотеке, ни ГК РФ не содержат.

Согласно ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Таким образом, при обращении взыскания на предмет ипотеки лицо, приобретшее это имущество, не сможет в одностороннем порядке повысить арендную плату, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем изменение размера арендной платы или срока аренды может значительно снизить стоимость имущества, переданного в ипотеку, и сделать обращение взыскания невозможным вообще.

Также может быть изменен срок уплаты арендной платы: например, имущество сдано в аренду на 49 лет, а дополнительным соглашением к договору аренды установлено, что арендная плата вносится только в конце срока аренды.

Может быть изменен и способ уплаты арендной платы. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

А соответственно, арендодатель до продажи предмета ипотеки с торгов может изменить способ уплаты арендной платы, например установить, что оплата производится путем предоставления арендатором определенных услуг (которые могут оказаться не нужны новому собственнику здания), установив при этом высокую цену на эти услуги.

В связи с этим уменьшение арендной платы, изменение способа и (или) срока ее уплаты уместно указать в договоре ипотеки в качестве признака ухудшения обеспечения и, следовательно, основания для досрочного исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Во избежание споров целесообразно включать такое же условие и в договор, обязательства по которому обеспечиваются ипотекой.

Тут опять-таки должны применяться общие способы защиты. Кроме того, приобретатель имущества может потребовать изменения арендной платы, если возможность такого повышения предусмотрена договором аренды, либо потребовать внесения изменений в договор аренды, если сумеет доказать одновременное наличие всех условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ.

Изменение срока аренды.

Здесь возможны варианты:

1) заключение к договору аренды дополнительных соглашений об изменении срока аренды;

2) автоматическая пролонгация договора аренды на неопределенный срок или на тот же срок, на который был заключен договор аренды (если в договоре аренды указано, что в случае если по окончании срока аренды ни одна из сторон не заявила о намерении расторгнуть договор аренды, то договор считается автоматически продленным на тот же срок);

3) заключение новых договоров аренды на новый срок задним числом, до заключения договора ипотеки.

В любом из этих случаев следует учитывать, что в соответствии с п. 10 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды. Так что дополнительное соглашение о продлении срока аренды или автоматическое продление договора аренды - это новый договор аренды, и применяться к нему должны те же требования, что и к новому договору аренды.

Иногда, чтобы избежать регистрации договора аренды, арендодатель и арендатор заключают несколько последовательных дополнительных соглашений на срок менее года. Например, срок действия договора аренды заканчивается 31.12.2005. В мае 2005 г. заключен договор ипотеки. Арендодатель и арендатор до окончания срока договора подписывают несколько дополнительных соглашений, датируя их не днем фактического подписания, а 01.01.2006, 01.01.2007 и т.д. В каждом из этих дополнительных соглашений оговаривается продление договора аренды на тот же срок в связи с истечением срока, на который заключен договор аренды. Если будет доказано, что все дополнительные соглашения подписывались одновременно, тогда это будет признано недействительными сделками, прикрывающими аренду на срок всех дополнительных соглашений. Кроме того, если хотя бы одно из дополнительных соглашений датировано после заключения договора ипотеки, то на заключение дополнительного соглашения требуется согласие залогодержателя.

Некоторыми юристами высказывается мнение о том, что если заключить несколько договоров, каждый на срок менее года, датировав их днем до передачи здания в залог, а сроки аренды проставить четко по календарю один за другим, то залогодержатель не сможет оспорить такие договоры, потому что договоры аренды заключены до передачи в залог. В данном случае имеется в виду следующее. Заключается договор аренды, например 01.12.2007. Срок аренды устанавливается по 01.11.2008. Впоследствии, например 01.04.2008, заключается договор ипотеки. Уже после заключения договора ипотеки заключаются несколько новых договоров аренды, которые датируются не датой их фактического подписания, а датой, предшествующей заключению договора ипотеки. Например, один из договоров датируется 01.01.2008, и в нем указывается, что имущество передается в аренду на период с 02.11.2008 по 01.10.2009, второй датируется 01.02.2008, и в нем указывается, что имущество передается в аренду на период с 02.10.2009 по 01.09.2010, и т.д.

Но с указанным выше мнением согласиться нельзя.

Во-первых, такие договоры могут быть квалифицированы как притворные сделки, прикрывающие договор аренды на три года, и, соответственно, могут быть признаны недействительными сделками в связи с отсутствием государственной регистрации. К тому же может быть признано, что сторонами не согласовано условие о сроке аренды и, соответственно, что договор аренды заключен на неопределенный срок.

Во-вторых, само обременение в виде аренды может возникнуть только при соблюдении условий, указанных в комментируемой статье.

В-третьих, залогодатель при заключении договора ипотеки должен будет предупредить залогодержателя обо всех имеющихся обременениях. Если залогодатель не укажет эти договоры, это может быть квалифицировано как:

1) доказательство того, что на момент заключения договора ипотеки эти договоры не были заключены;

2) представление залогодателем недостоверной информации, что может повлечь взыскание с залогодателя убытков, вызванных этим, либо пересмотр начальной продажной цены предмета ипотеки;

3) злоупотребление залогодателем своим правом.

Установление права выкупа арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Что происходит в таком случае? Допустим, имущество передано в аренду на десять лет. Через пять лет имущество передается в ипотеку. После этого арендодатель заключает дополнительное соглашение с арендатором о выкупе предмета ипотеки с зачетом ранее уплаченной арендной платы в счет выкупной цены. Еще через два года происходит обращение взыскания на предмет ипотеки, продажа его с торгов и переход права собственности к победителю торгов. И вот тут покупатель, приобретший имущество с торгов за рыночную стоимость, выясняет, что все, на что он может рассчитывать, - это получение арендной платы за оставшиеся три года, после чего он обязан передать имущество в собственность арендатора. Соответственно, покупатель имущества остается без приобретенного имущества, а также теряет разницу между уплаченной им суммой и суммой оставшейся арендной платы.

Для залогодержателя же негативные последствия заключаются в том, что стоимость предмета ипотеки снижается до размера оставшейся арендной платы.

Но все может оказаться и еще хуже, если данный способ используется в совокупности с иными способами: например, если вместе с установлением права выкупа происходит уменьшение размера арендной платы, досрочная уплата арендной платы или зачет арендной платы за оставшийся период в счет обязательств залогодателя перед арендатором. В этом случае приобретатель имущества оказывается в ситуации, когда он оплатил приобретенный им предмет ипотеки, а после этого обязан передать имущество в собственность арендатора, не получив за это ничего. Следовательно, в таком случае предмет ипотеки становится вообще неликвидным, а его стоимость снижается до нуля.

В данной ситуации залогодержателю и приобретателю предмета ипотеки необходимо использовать общие способы защиты своих прав, о которых мы говорили выше. Кроме этого, надо учитывать, что установление права выкупа имущества арендатором приводит к отчуждению предмета ипотеки, и соответственно, к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего право выкупа предмета ипотеки, должны применяться правила, установленные ст. 37, 39 Закона об ипотеке. Следовательно, залогодержатель в данной ситуации дополнительно к указанным способам защиты вправе применять способы защиты, предусмотренные ст. 39 Закона об ипотеке.

Изменение иных условий договора аренды.

Залогодатель может внести и иные изменения в договор аренды, влекущие дополнительные затраты для арендодателя, например установить обязанность арендодателя произвести евроремонт, заменить оборудование; установить высокую цену на компенсацию неотделимых улучшений, значительно завысив их стоимость, и т.д. Соответственно, приобретатель имущества может оказаться в ситуации, когда он вынужден нести большие затраты, чем те, на которые он вправе был рассчитывать.

Способы борьбы тут общие, т.е. те же, что и при иных изменениях договора, - для залогодержателя это оспаривание дополнительных соглашений к договору аренды как сделок, направленных на злоупотребление правом, подача иска о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также подача иска о взыскании убытков. Для приобретателя имущества - оспаривание торгов как сделки, совершенной в результате заблуждения, либо взыскание убытков.

Уступка или залог прав на получение арендной платы.

Этот способ состоит в следующем: залогодатель, являющийся арендодателем по договору аренды, уступает или закладывает свои права на получение арендной платы третьим лицам. В практике имеются случаи, когда права уступлены и заложены несколько раз различным лицам.

В результате приобретатель предмета ипотеки, как и во многих вышеуказанных случаях, оказывается в ситуации, когда он вынужден сдавать приобретенное имущество в аренду, ничего не получая взамен, а в худшем случае оказывается втянутым в долгие судебные споры между лицами, которым уступлено и (или) заложено право на получение арендных платежей.

Способы борьбы с данным видом злоупотребления должны применяться общие.

Передача предмета залога в субаренду.

В этом случае залогодатель дает разрешение на передачу имущества в субаренду (а иногда и в субсубаренду, и так до бесконечности - максимальное количество передач имущества в субаренду не ограничено законодательно).

В результате, во-первых, приобретатель имущества вынужден иметь дело не с одним или несколькими арендаторами, а с большим количеством субарендаторов (в больших торговых и офисных зданиях количество субарендаторов может исчисляться сотнями). Это затрудняет и процесс контроля за состоянием приобретенного предмета ипотеки, и процесс выселения субарендаторов (например, в случае ненадлежащего использования ими помещения), а также все иные судебные процессы. Так, например, если новый собственник имущества решит подавать иск о признании договора аренды недействительной сделкой по тому или иному основанию, то поскольку признание договора аренды недействительной сделкой влечет признание недействительными сделок и договоров субаренды, т.е. затрагивает права субарендаторов, то к участию в деле должны быть привлечены и субарендаторы. Можно попробовать представить себе процесс, участниками которого являются несколько десятков, а то и сотен лиц. Такой процесс, при умелом затягивании, может растянуться на многие годы, и все это время новый собственник предмета ипотеки вынужден будет терпеть всех этих арендаторов, субарендаторов и т.д.

Во-вторых, согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Представим себе такую ситуацию. Приобретатель предмета ипотеки приобрел имущество, переданное в аренду одному арендатору. Оставшийся срок аренды составляет 15 лет. Имущество передано в субаренду нескольким десяткам субарендаторов, оставшийся срок субаренды по всем договорам субаренды составляет 12 лет. Через год приобретатель расторгает договор аренды, например, в связи с неуплатой арендатором арендной платы. Но в этом случае субарендаторы требуют заключения с ними договоров аренды на оставшиеся 12 лет на тех же условиях, на которых был заключен расторгнутый договор аренды. Если новый собственник имущества отказывает им в этом, он оказывается втянут во множество судебных процессов о понуждении к заключению договора аренды. В конечном итоге новый собственник, с трудом избавившийся от одного арендатора, получает несколько десятков арендаторов и в случае неисполнения ими своих обязательств - по уплате арендной платы, по обеспечению сохранности имущества и т.д. - вынужден судиться с этими десятками субарендаторов.

Разновидностью данного способа является заключение к договору аренды дополнительного соглашения, которым устанавливается, что на передачу имущества в субаренду согласия арендодателя не требуется.

В данном случае необходимо использование общих способов борьбы, указанных выше. Кроме этого, передача имущества в субаренду является обременением предмета ипотеки правами третьих лиц и, соответственно, должна совершаться с соблюдением правил, установленных комментируемой статьей, и, поскольку к субаренде применяются правила об аренде (ст. 615 ГК РФ), помимо общих способов, должны применяться способы борьбы, применяемые при передаче имущества в аренду без согласия залогодержателя.

Прощение долга по арендной плате.

При использовании этого варианта залогодатель прощает арендатору долг по уплате арендной платы за весь срок аренды. Впрочем, этот способ на практике вряд ли используется, более вероятно снижение размера арендной платы. Тем не менее рассмотрим и его.

В соответствии со ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. Думается, что в случае прощения долга по уплате арендной платы в отношении предмета ипотеки это нарушает права кредитора, т.е. залогодержателя. К тому же полагаем, что прощение долга возможно только в случае, если на момент прощения долга обязательство уже возникло. На этих основаниях прощение долга (являющееся односторонней сделкой) может быть оспорено и признано ничтожной сделкой.

Зачет встречных требований между залогодателем и арендатором.

При использовании данного способа между залогодателем и арендатором заключается соглашение о взаимозачете, по которому арендная плата за весь срок действия договора аренды засчитывается в счет обязательств залогодателя перед арендатором по какому-либо иному договору, заключенному между ними.

Как вариант - арендатор направляет залогодателю заявление о зачете.

Попробуем разобраться в том, как можно бороться с таким способом злоупотребления. Итак, в соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Соответственно, зачет встречных требований возможен только в том случае, если срок обязательства (в данном случае по уплате арендной платы) наступил, и невозможен в том случае, если такой срок не наступил. Заключить такое соглашение "на будущее" также невозможно. В п. 18 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" <1> указано, что "заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока...

---

<1> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.


Зачетом встречного однородного требования могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил. Поскольку срок исполнения обязательства акционерным обществом на момент получения им заявления о зачете еще не наступил, обязательства сторон не могли прекратиться по основанию, предусмотренному статьей 410 ГК РФ".

Соответственно, в случае выявления того, что обязательства по уплате арендной платы в отношении предмета ипотеки прекращены зачетом за весь период аренды, данное соглашение может быть оспорено как залогодателем, так и приобретателем имущества и признано ничтожной сделкой по указанным основаниям.

Неисполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды.

Еще один способ - это неисполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды, в результате чего у приобретателя имущества возникает обязанность исполнить эти обязательства.

Способы борьбы тут общие.