БАНКРОТСТВО АРЕНДОДАТЕЛЯ: СУДЬБА ОБРЕМЕНЕНИЯ
В ВИДЕ ПРАВА АРЕНДЫ <*>
Р.И. САЙФУЛЛИН
<*> Работа вошла в шорт-лист конкурса работ по частному праву Condicio iuris 2019 года.
Сайфуллин Рауль Исламович, генеральный директор ООО "БЭЙСИК КОНСАЛТИНГ" (г. Уфа), кандидат юридических наук.
(извлечение)
До настоящего времени в отечественном правопорядке не сформирован концептуальный подход к очищению имущества от обременения из аренды в результате его публичной продажи. В последние годы эта тема набирает актуальность в контексте как исполнительного производства, так и банкротства. Сложность последней ситуации заключается в том, что стремление арендатора к обеспечению стабильности договорных отношений сталкивается с диаметрально противоположной заинтересованностью кредиторов в максимальном удовлетворении их притязаний за счет конкурсной массы арендодателя.
Однако случайные оговорки преследуют институт обременений и в правоприменительной практике. В качестве примера процитируем Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368: "Таким образом, и законодательство, и сложившаяся судебная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо притязаний (здесь и далее в цитатах выделено нами. - Р.С.)". Неужели имущество освобождается ото всех притязаний третьих лиц, в том числе от аренды, сервитута и др.? В ракурсе настоящей работы приведенное высказывание выглядит, мягко говоря, неаккуратным. Безусловно, прохождение через такую процедуру очищает от права залога в силу подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Но в действующем законе нет ни малейшего намека на предоставление такой же возможности в отношении иных обременений.
Наоборот, отдельные положения действующего законодательства о банкротстве дают повод задуматься о сохранении обременений при продаже имущества в ходе банкротства. Так, согласно п. 19 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве); далее - Закон о банкротстве) обязательными условиями договора купли-продажи предприятия среди прочего являются сведения о наличии или отсутствии обременения в отношении предприятия, в том числе публичного сервитута. По смыслу п. 2 ст. 111, п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве эти правила срабатывают и при продаже иного имущества несостоятельного должника. Выходит, конкурсная продажа имущества с обременением допускается. Можно предположить, что оговоркой о публичном сервитуте законодатель пытается сохранить не все обременения, а лишь те, что установлены в публичных интересах. И все же буква Закона прямо говорит, что это лишь частный случай.
При этом судебная практика не оставляет нам шансов для альтернативного толкования, поскольку изобилует примерами отчуждения имущества, обремененного правом аренды <8>. Даже Президиум ВАС РФ в свое время рассматривал дело, где имело место отчуждение с торгов в ходе банкротства помещения с обременением в виде краткосрочной аренды <9>. Конечно, это обстоятельство не было ключевым в рассмотренном споре. Тем не менее этот факт не шокировал судей высшей инстанции.
<8> См.: Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.03.2013 по делу N А33-16941/2009, от 14.02.2014 по делу N А74-3018/2011; АС Западно-Сибирского округа от 29.10.2014 по делу N А70-6172/2013; АС Северо-Западного округа от 27.08.2014 по делу N А05-13073/2013, от 17.04.2015 по делу N А56-38002/2014; АС Поволжского округа от 13.08.2015 N Ф06-26822/2015 по делу N А57-19215/2013; АС Дальневосточного округа от 05.04.2016 N Ф03-281/2016 по делу N А59-1705/2012; АС Московского округа от 23.06.2016 по делу N А40-211061/2015.
<9> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 N 8325/12.
К числу сторонников очищающей концепции торгов можно отнести С.В. Сарбаша, который в своей монографии указывает: "Утрата права на имущество происходит после приобретения этого имущества покупателями в результате его реализации посредством обращения взыскания. Приобретение имущества должника в результате обращения на него взыскания прекращает все обременения этого имущества, поскольку такое получение имущества представляет собой первоначальный, а не производный способ приобретения права на имущество" <10>. По мнению ученого, очищающий эффект носит универсальный характер, поскольку освобождает ото всех видов обременений (в том числе от аренды) <11>. Приведенная точка зрения во многом перекликается с позицией Л.Н. Новоселовой, которая, несмотря на это, применительно к обременению из аренды констатирует: "Современное российское право не предусматривает в качестве общего правила возможности "очищения" имущества, на которое обращено взыскание, от обязательственных обременений, наложенных на основании договора с должником (прав аренды, найма, безвозмездного пользования)" <12>.
<10> Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства третьим лицом. М.: Статут, 2003. С. 31.
<11> Там же. С. 31.
<12> Новоселова Л. Указ. соч.
Универсальный подход к очищению вынуждает нас обратить внимание на особое положение права залога в сравнении с другими обременениями. Во-первых, залог изначально сконструирован с целью получения залогодержателем удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. То есть обращение взыскания (и публичная продажа, соответственно) - по общему правилу один из необходимых этапов осуществления права залога. Такой вывод напрашивается сам собой из анализа многочисленных положений закона, регулирующих порядок реализации заложенного имущества. Во-вторых, проблема отчуждения обремененного имущества в банкротстве, как отмечалось выше, сталкивает две группы интересов: 1) кредиторов конкурсной массы; 2) лиц, в чью пользу установлено обременение (в частности, арендатора). Так вот, особенностью залогодержателя является то, что он одновременно входит в каждую из оппозиционных групп, а потому любое регулятивное решение для него становится беспроигрышным. Что из этого следует? Одни виды обременений изначально смоделированы на случай публичной продажи, другие - нет. Осуществление большинства известных нам притязаний ни в коей мере не связано с принудительным отчуждением имущества. По этой причине очищающий режим не может быть универсальным для всех видов обременений.
Вы можете получить краткую бесплатную юридическую консультацию прямо на страницах нашего сайта в Форуме, а так же обменяться своим мнением относительно обсуждаемых там вопросов. Услуга "Заказ звонка" - Вы можете оставить заявку на оказание юридической поддержки с кратким описанием Вашей проблемы, заполнив специальную форму в разделе "Контакты" и наш Дежурный консультант обязательно свяжется с Вами в ближайшее время. Так же Вы можете воспользоваться СМС-сервисом, отправив СМС на наш мобильный номер +7(916) 303-23-23.