Присоединение мансард

Интересное судебное решение дающие четкие критерии мансард как общего имущества жителей дома и как составных частей отдельной квартиры, поскольку от этого зависит возможность и порядок их присоединения. В данном случае, мансарды определены как составляющие квартир, вследствие чего их присоединение к жилому помещению на основании новых технических паспортов признано законным. Из этого так же можно сделать вывод, что при присоединении нежилого помещения (мансарды) к жилому (квартире) не требуется отдельного перевода помещения из нежилого в жилое.
Здесь же есть интересные выводы относительно юридической разницы между реконструкцией и перепланировкой помещений.

---

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. N 33-2641/2012

Судья Шевченко Г.П.

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Мищенко С.В., Чистяковой Н.М.,
при секретаре С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья "Ветошкина-31" на решение Вологодского городского суда от 11 апреля 2012 года, которым ТСЖ "Ветошкина-31" отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Мищенко С.В., объяснения представителей товарищества собственников жилья "Ветошкина-31" Н., П., С.С., объяснения Ж.Ю., его представителя Ж.А., судебная коллегия

установила:

ТСЖ "Ветошкина-31" обратилось в суд с иском к Ж.Ю. о признании помещений нежилыми, прекращении права собственности, признании помещений общим имуществом собственников в многоквартирном доме.
Требования мотивировало тем, что Ж.Ю. на основании договора на долевое участие в строительстве жилья N ... от <...> и акта приема-передачи от <...> принадлежит квартира N ... в жилом доме по адресу: <...>. Согласно свидетельству о государственной регистрации права ... N ... от <...> площадь данной квартиры составляла ... кв. м. В дальнейшем на основании тех же самых правоустанавливающих документов ответчику было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права ... от <...>, согласно которому площадь квартиры стала составлять ... кв. м. Увеличение площади связанно с тем, что к первоначальной площади квартиры была добавлена площадь нежилого помещения размером ... кв. м, являющегося чердаком и относящегося к общему имуществу жилого дома, при этом в техническом паспорте данное помещение указано как жилая комната.
Также Ж.Ю. на основании договора на долевое участие в строительстве жилья N ... от <...> и акта приема-передачи от <...> принадлежит квартира N ... в многоквартирном жилом доме, расположенном по тому же адресу. Согласно свидетельству о государственной регистрации права ... N ... от <...> площадь данной квартиры составляла ... кв. м. В дальнейшем на основании тех же самых правоустанавливающих документов ответчику было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права ... от <...>, согласно которому площадь квартиры стала составлять ... кв. м. Увеличение площади связанно с тем, что к первоначальной площади квартиры была добавлена площадь нежилого помещения размером ... кв. м, являющегося чердаком и относящегося к общему имуществу жилого дома, в техническом паспорте данное помещение также указано как жилая комната.
Согласия на передачу ответчику спорных помещений общее собрание собственников жилья не давало. Согласно заключению ООО "..." от <...> N ... спорные жилые помещения являются общим имуществом дома и используются для размещения в них инженерных коммуникаций и обслуживания кровли изнутри. Полагало, что ответчик нарушил нормы жилищного законодательства и незаконно присвоил себе в собственность помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома. Просило признать помещения лит. ... согласно извлечения из технического паспорта на квартиру N ..., расположенную по адресу: <...> от <...>, площадью ... кв. м и лит. ... согласно извлечения из технического паспорта на квартиру N ..., расположенную по адресу: <...> от <...>, площадью ... кв. м нежилыми, прекратить право собственности Ж.Ю. на указанные помещения и признать эти помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Определением суда от 08.12.2010 в качестве третьего лица было привлечено государственное предприятие Вологодской области "Вологдатехинвентаризация".
В судебном заседании представитель истца адвокат Пак Д.А. исковые требования уточнил, дополнительно просил обязать ответчика привести помещения в первоначальное состояние и пояснил, что спорные помещения являются помещениями для обслуживания всего дома и кровли, согласия всех собственников многоквартирного дома на переустройство не получено, ответчик неоднократно привлекался к административной ответственности за нарушение Правил пользования жилыми помещениями.
Председатель правления товарищества собственников жилья "Ветошкина-31" Н. в судебном заседании исковые требования поддержала и пояснила, что ответчик самовольно переустроил помещения, при этом нарушил разрешительную процедуру. Кроме того в связи с изменением назначения спорных помещений, образуется конденсат, а на крыше дома наледь, что ухудшает состояние всего жилого дома. Также пояснила, что Ж.Ю. с момента регистрации спорных нежилых помещений в свою собственность () оплачивает за них коммунальные платежи. Считала, что срок исковой давности в суд не пропущен.
Ответчик Ж.Ю. в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, считает, что получил право собственности на спорные помещения в установленном законом порядке. Указал, что спорные помещения являются принадлежностью квартир N ... и N ..., принадлежащих ему на праве собственности. Общих инженерных сетей в этих помещениях нет, при этом ухудшение состояния спорных помещений либо общего имущества в связи с произведенным переустройством отсутствуют. Эти помещения - замкнутое пространство, вход в которые имеется только из его квартир, в одной он проживает с женой и тремя детьми, во второй его отец и мать.
В судебном заседании представитель ответчика Ж.Ю. по доверенности Ж.А. с исковыми требованиями не согласился. Считал, что требования заявлены ТСЖ "Ветошкина-31" без достаточных полномочий, так как суду представлен лишь протокол заседания правления ТСЖ от <...>, а необходим протокол общего собрания членов ТСЖ "Ветошкина 31" о даче согласия на предъявление ТСЖ иска в суд. Кроме того требования заявлены истцом за пределами трехлетнего срока исковой давности, так как спорные помещения действительно были присоединены к общей площади вышеуказанных квартир при проведении технической инвентаризации.
Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, в суд представлен отзыв, в котором содержалась просьба о рассмотрении дела в отсутствии представителя управления. В отзыве также было указано, что при принятии судом решения о прекращении права собственности Ж.Ю. на спорные помещения управление произведет соответствующие регистрационные действия, однако данные помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, соответственно, в данном случае будет прекращено право собственности Ж.Ю. в целом на указанные квартиры.
Представитель третьего лица ГП ВО "Вологдатехинвентаризация" в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором содержалась просьба о рассмотрении дела в отсутствии представителя предприятия. В отзыве также было указано, что по заявке собственника Ж.Ю. была проведена техническая инвентаризация квартир N ... дома N ... по улице <...>. Ж.Ю. был представлен подготовленный ОАО "Вологдатисиз" проект перепланировки указанных квартир, согласованный с управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Вологды. По результатам инвентаризации было установлено присоединение оборудованных жилых помещений в мансардном этаже к квартирам в соответствии с представленным проектом. Выявленные изменения были внесены в технический паспорт объекта.
Представитель третьего лица Департамента градостроительства Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Ветошкина-31" поставлен вопрос об отмене решения суда по мотиву нарушения норм материального права. В обоснование приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным в суде первой инстанции.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Ж.Ю. по доверенности Ж.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов апелляционной жалобы, полагает, что решение принято судом с учетом фактических обстоятельств дела и в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
По смыслу указанных законоположений к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Даная правовая позиция суда апелляционной инстанции согласуется с разъяснениями, данными Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения являются принадлежностью квартир, принадлежащих ответчику, а не предназначены для обслуживания имущества многоквартирного дома. Данный вывод суда, судебная коллегия находит правильным, поскольку доказательств опровергающих данный вывод, суду не представлено.
Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Указанная норма конкретизируется в части 1 статьи 56 указанного Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из материалов дела следует, что спорные помещения изначально являлись принадлежностью квартир N N ... и N ..., вход в данные помещения оборудован только из указанных квартир, в этих помещениях не имеется никакого инженерного оборудования и других коммуникаций, которые обслуживали бы более одной квартиры, следовательно, исходя из изложенных норм права и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации спорные помещения не могут быть признаны общим имуществом многоквартирного дома.
Судебная коллегия также учитывает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорные помещения зарегистрированы в составе квартир, принадлежащих ответчику, как жилые комнаты. При этом данные помещения применительно к упомянутому Постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 никогда не были зарегистрированы в указанном реестре, как находящиеся в собственности ТСЖ "Ветошкина 31".
Из изложенного следует, что нежилые помещения могут являться общим имуществом многоквартирного дома только в том случае, если они не являются частями квартир, чьей-либо собственностью и предназначены по своему функциональному назначению для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Из представленных доказательств следует, что спорные помещения никогда не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.
Проанализировав указанные обстоятельства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что назначение спорных помещений, которые не связаны с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к жилым и нежилым помещениям в многоквартирном доме, всегда было только одно - принадлежность к квартирам ответчика.
Довод апелляционной жалобы о том, что Ж.Ю. фактически произвел отчуждение общего имущества дома без согласия собственников, судебной коллегией не принимаются исходя из следующего.
Пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых статьей 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (пункт 1.7.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку установлено, что ответчик не присоединял к своим квартирам общее имущество дома, следовательно, согласия собственников помещений многоквартирного дома не требовалось.
При этом судом установлено, что перепланировка квартир, принадлежащих ответчику, была согласована с начальником управления архитектуры и градостроительства Администрации города Вологды.
Пунктом 2 постановления главы города Вологды от 15.09.2008 N 4976 закреплено, что схемы и проектная документация на переустройство и (или) перепланировку жилых помещений согласованные управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Вологды, управлением архитектуры и градостроительства Департамента градостроительства, землепользования и экологии Администрации города Вологды, управлением архитектуры и градостроительства Департамента градостроительства и землепользования Администрации города Вологды до вступления в силу настоящего постановления признаются действительными и являются основанием для внесения изменений в учетно-технические данные на здание.
Довод апелляционной жалобы о том, что срок исковой давности не пропущен, является несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании норм материального и процессуального права.
Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, которые были предметом исследования судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, новых доводов она не содержит, и данные доводы направлены на переоценку выводов, изложенных в решении суда. По изложенным выше основаниям жалоба удовлетворению не подлежит.
Таким образом, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, его выводы соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушения норм материального права или неправильного применения норм процессуального права не установлено, поэтому решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда от 11 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ветошкина-31" - без удовлетворения.

Председательствующий
О.Б.АГАНЕСОВА

Судьи
С.В.МИЩЕНКО
Н.М.ЧИСТЯКОВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2012 г. по делу N 33-6557/12

Судья Г.В. Андреянова

Перепланировка внутренних помещений квартиры заключается в образовании сауны на площадях ликвидируемого вспомогательного помещения, увеличение площади санузла за счет площади ликвидируемого вспомогательного помещения, образование гардеробной за счет присоединения неиспользуемого ранее помещения мансардного этажа.
После перепланировки общая площадь квартиры по СНиП составляет 147 кв. м, в том числе квартиры - 144,3 кв. м, из нее жилая - 83,9 кв. м, подсобная - 60,4 кв. м, площадь балкона - 2,7 кв. м.
Руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку произведенная перепланировка выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, санитарно-эпидемиологических требований и не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и одобрена общим собранием членов товарищества собственников жилья.
Доводы апелляционной жалобы Администрации о том, что в материалах дела отсутствует согласие всех собственников многоквартирного дома на перепланировку квартиры истицы, не могут послужить основанием для отмены по существу правильного решения суда, поскольку решением общего собрания членов от удовлетворено заявление Х. об оформлении в ее собственность части общего имущества дома - мансарды в связи с присоединением ее к уже принадлежащей жилой площади. Решение общего собрания членов ТСЖ принято с соблюдением положений, предусмотренных в пункте 12 части 2 статьи 145, части 4 статьи 146 Кодекса, регламентирующих компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросу принятия решений о передаче прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, в соответствии с проектом была произведена перепланировка квартиры, а не реконструкция дома, поэтому доводы представителя ответчика со ссылкой на ст. 36 Кодекса о том, что не имеется согласие всех собственников жилых помещений дома на присоединение части мансарды к квартире истицы, неубедительны и не имеют правового значения.