Неучтенные площади через БТИ или Ростехинвентариза

Здесь рассматриваются различные вопросы, связанные с "легализацией" неучтенных площадей в недвижимом имуществе через БТИ или Ростехинвентаризацию.

Вопрос о выявлении неучтенных площадей через БТИ или Ростехинвентаризацию рассматривался в разделе "вопросы самовольной постройки" -

вопросы самовольной постройки

---

Практика из этого раздела позволяет прийти к выводу что во многих случаях увеличение площади недвижимого имущества по схеме через выявление неучтенных площадей БТИ или Ростехинвентаризацией с последующим находится на грани признания самовольной постройкой. Но, после многочисленных инстанций делается вывод что "положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости". Иными словами - если достроили старое, а на возвели новое, значит самовольной постройки нет.

См. ссылку.
В требовании о сносе отказано так же и по техническим основаниям (ненадлежащий ответчик, заключение эксперта о невозможности сноса без ущерба).

В Москве схема "выявления" самовольного строительства работает через ст. 6.7 КоАП города Москвы.

База:

КоАП г. Москвы -

Статья 6.7. Нарушение разрешенного использования земельного участка

1. Нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, содержащихся в оформленном акте разрешенного использования земельного участка или установленных правовыми актами города Москвы, а также правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, проектной и иной документацией, определяющей условия использования земельного участка, -
(в ред. Закона г. Москвы от 10.03.2010 N 6)
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.
(в ред. Закона г. Москвы от 24.06.2015 N 32)
2. Неисполнение законных требований уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы по контролю за использованием объектов недвижимости об устранении нарушения, указанного в части 1 настоящей статьи, -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.
(в ред. Закона г. Москвы от 24.06.2015 N 32)
(часть 2 введена Законом г. Москвы от 10.03.2010 N 6)

Москва. Схема работы по 6.7 КоАП Москвы

---

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.05.2016 N Ф05-6727/2016 по делу N А40-144900/2014
Требование: О признании помещения самовольной постройкой.
Обстоятельства: Обществу был предоставлен в аренду земельный участок для эксплуатации существующих зданий и строений под складские цели. В ходе последующего обследования данного участка был выявлен объект, обладающий признаками недвижимого имущества и размещенный без разрешительной документации.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку реконструкция спорного объекта осуществлена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, строительные работы проведены в отсутствие согласия собственника земельного участка, сохранение спорного объекта в реконструированном виде создает угрозу жизни и здоровью граждан.

---

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2016 г. по делу N А40-144900/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Аталиковой З.А., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Правительства Москвы - Соложенков А.С., дов. от 30.12.15 N 4-47-1697/5
от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Соложенков А.С., дов. от 01.12.15 N 33-Д-682/15
от ответчика: Закрытому акционерному обществу "Юрфострой"
от третьего лица: Управления Росреестра по Москве
от третьего лица: Префектуры ЮАО г. Москвы - Соложенков А.С., дов. от 07.12.15
от третьего лица: Комитета государственного строительного надзора
от третьего лица: Госинспекции по недвижимости г. Москвы,
рассмотрев 30 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Закрытого акционерного общества "Юрфострой"
на решение от 22 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
и постановление от 14 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Солоповой А.А., Савенковым О.В.,
по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы
к Закрытому акционерному обществу "Юрфострой"
третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Префектуры ЮАО г. Москвы, Комитета государственного строительного надзора, Госинспекции по недвижимости г. Москвы
о признании помещения самовольной постройкой,

установил:

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Юрфострой" (далее - ответчик) о признании помещения общей площадью 315,7 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: г. Москва, 1-я Стекольная, д. 7, стр. 7 самовольной постройкой; обязании ЗАО "Юрфострой" привести здание по адресу: г. Москва, 1-я Стекольная, д. 7, стр. 7 в первоначальное состояние путем сноса самовольно возведенной пристроек общей площадью 315,7 кв. м (в соответствии со схемой изменения площади, установленной в экспертном заключении стр. 125) по адресу: г. Москва, 1-я Стекольная, д. 7, стр. 7, предоставив в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления его в законную силу, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры Южного административного округа с участием Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Автомобильные дороги Южного административного округа" осуществить мероприятия по сносу самовольно возведенной надстройки, с последующем возложением расходов на ответчика по ее сносу, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Управление Росреестра по Москве, Префектура ЮАО г. Москвы, Комитет государственного строительного надзора, Госинспекция по недвижимости г. Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Удовлетворяя требования, суды исходили из отсутствия, у ответчика разрешения на реконструкцию объекта и о возможности осуществления реконструкции либо проведения таких работ без получения такого разрешения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Закрытое акционерное общество "Юрфострой" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на незаконность, необоснованность судебных актов, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Закрытого акционерного общества "Юрфострой" опубликована на официальном интернет-сайте суда: www.fasmo.arbitr.ru.
Представитель истцов и третьего лица - Префектуры ЮАО г. Москвы против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 26.10.2001 г. N М-05-504447 ответчику был предоставлен в аренду на 1 год земельный участок общей площадью 2800 кв. м с кадастровым номером 77:05:0010001:35, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. 1-я Стекольная, д. 7, стр. 7, для эксплуатации существующих зданий и строений под складские цели.
В ходе проведения обследования земельного участка выявлен объект, обладающий признаками недвижимого имущества, и размещенный без разрешительной документации. Согласно рапорта о результатах обследования объекта недвижимости N 9057444 от 03.03.2015 г. Госинспекцией по недвижимости было установлено, что по сведениям информационной системы по формированию и ведению реестра объектов недвижимости г. Москвы земельный участок с кадастровым номером 77:05:0010001:35 площадью 2800 кв. м был предоставлен ЗАО "Юрфострой" по договору аренды от 26.10.2001 г. N М-05-504447 для эксплуатации существующих зданий и строений под складские цели сроком до 30.04.2014 г. По периметру земельный участок имеет общее с соседними землеотводами ограждение, доступ на земельный участок органичен (т. 3, л.д. 37).
Уведомлением от 29.01.2014 г. N ДГИ-И-1484/14 Департамент уведомил ЗАО "Юрфострой" об отказе от договора аренды, в связи с чем, по истечении 3-х месячного срока с момента отправления уведомления договор считается прекращенным (т. 1, л.д. 31).
Согласно документам БТИ, составленным по состоянию на 31.10.2007 г., год постройки одноэтажного здания площадью 346,1 кв. м, является 1966 год.
Согласно материалам регистрационного дела правообладателем здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Стекольная, д. 7, стр. 7, площадью 345,40 кв. м являлось ОАО "Московский стекольный завод", что подтверждается свидетельством о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы от 10.01.1997 г. N 0006340 (т. 2, л.д. 16 - 17).
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 03.05.2000 г. ЗАО "Юрфострой" являлось собственником здания площадью 345,4 кв. м.
Основанием приобретения права собственности ответчика явился договор купли-продажи нежилого помещения от 25.01.2000 г., заключенный между ОАО "Московский стекольный завод" и ЗАО "Юрфострой" нежилого здания общей площадью 345,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. 1-ая Стекольная, д. 7, стр. 7 (п. 1.1. договора) (т. 2, л.д. 18 - 21).
Согласно кадастровому паспорту от 23.01.2014 N 77/501/14-37412 спорное здание является двухэтажным площадью 661,1 кв. м, с годом ввода в эксплуатацию в 2000 году.
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 02.04.2015 г. N 77/005/205/2015-965 право собственности ЗАО "Юрфострой" зарегистрировано на здание площадью 661,1 кв. м, о чем также имеется свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2013 г. (т. 3, л.д. 11; 64).
Постановлением от 01.08.2013 г. N 1168-Ю Мосгосстройнадзор ЗАО "Юрфострой" было привлечено к административной ответственности по ст. 9.5 ч. 5 КоАП РФ за возведение двухэтажной пристройки к зданию имущественного комплекса, расположенного по адресу: Москва, 1-ая Стекольная ул. д. 7, стр. 7, в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом из постановления следует, что застройщиком является ЗАО "Юрфострой".
Вступившим в законную силу решением суда по делу А40-79561/2013 от 23.08.2013 г. об оспаривании постановления Госинспекции по недвижимости г. Москвы от 29.05.2013 г. N 1236-ЗУ/9052874-13 в удовлетворении требований ЗАО "ЮРФОСТРОЙ" (129110, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 56, ОГРН 1027739078080) о признании незаконным и отмене постановления Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 29.05.2013 г. по делу N 1236-ЗУ/9052874-13 о назначении административного наказания по ч. 2 ст. 6.7 КоАП г. Москвы отказано (т. 6, л.д. 9 - 16).
В рамках данного дела было установлено, что ЗАО "ЮРФОСТРОЙ" к зданию, находящемуся в собственности (запись регистрации права от 03.05.2000 г. N 77-01/05-04/2000-1190), возведена пристройка общей площадью застройки 228 кв. м.
Разрешительная документация на возведение пристройки не представлена.
Суды указали, что данными действиями нарушены требования, определенные условиями договора аренды земельного участка (п. 4.2 договора). Требованием Госинспекции по недвижимости от 15.02.2013 г. N 9052425 ЗАО "ЮРФОСТРОЙ" предписано устранить допущенное правонарушении в срок до 15.04.2013 г.
В результате проверки установлено, что допущенное правонарушение не устранено, требование Госинспекции по недвижимости от 15.02.2013 г. N 9052425 не исполнено.
Суды установили, что в результате проведенных ответчиком работ произошло изменение параметров ранее существующего объекта капитального строительства, общая площадь здания увеличена, данные работы являются реконструкцией, и в результате данных работ возник новый объект недвижимости.
Суды, при удовлетворении исковых требований соистцов со ссылкой на п. 4 ч. 17 ст. 51 ГСК РФ исходили из отсутствия у ответчика разрешения на реконструкцию объекта и о возможности осуществления реконструкции либо проведения таких работ без получения такого разрешения.
Поскольку указанная реконструкция здания произведена самовольно, т.к. город Москва как собственник земельного участка не давал согласия на реконструкцию, в результате которой площадь застройки существенно увеличилась, здание после реконструкции не принималось в эксплуатацию в порядке ст. 55 ГрадК РФ, т.е. является самовольной применительно к ст. 222 ГК РФ.
В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект; суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Судом была назначена судебная экспертиза. Эксперты указали, что произведенные строительные работы в здании по адресу: г. Москва, 1-я Стекольная ул., д. 7, стр. 7 относятся к реконструкции объекта капитального строительства. При проведении строительных работ новый объект не возник, увеличение площади объекта по адресу: г. Москва, 1-я Стекольная ул., д. 7, стр. 7 с 346,1 кв. м, до 661,14 кв. м, произошло в результате выполнения пристроек к нему.
Согласно выводов экспертов, приведение объекта, расположенного по адресу: г. Москва, 1-я Стекольная ул., д. 7, стр. 7 в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ на 31.10.2007 г. возможно.
Однако экспертом сделан вывод, что часть объекта не отвечает всем необходимым требованиям пожарной безопасности, что создает угрозу жизни и здоровью граждан в части несоблюдения всех необходимых требований по пожарной безопасности (отсутствуют датчики пожарной сигнализации в части помещений объекта).
Ссылки заявителя жалобы на то, что приведение здания в первоначальное состояние невозможно признана судами несостоятельной..
Доказательств получения согласия собственника земельного участка, переданного ответчику по договору аренды, на проведение работ по реконструкции здания, ответчиком не представлено.
Таким образом, суды правомерно установили, что реконструкция спорного объекта осуществлена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; строительные работы проведены в отсутствие согласия собственника земельного участка, и сохранение спорного объекта в реконструированном виде создает угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Доводы жалобы о том, что срок исковой давности следует исчислять с момента окончания строительства в 2003 г., апелляционный суд правомерно отклонил, как не основанный на положениях статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правомерно указано в решении суда, согласно выводам экспертного заключения объект в реконструированном виде создает угрозу жизни и здоровью граждан в части соблюдения требований пожарной безопасности.
Сам факт самовольного строительства выявлен в 2013 г. в результате проведенной проверки Госинспекцией по соблюдению земельного законодательства на участке по адресу: г. Москва, ул. 1-я Стекольная вл. 7, стр. 7, площадью 2800 кв. м, по результатам которой было выдано предписание 15.02.2013 г. об устранении выявленных нарушений, что установлено вступившим в законную силу решением суда по делу А40-79561/2013 от 23.03.2013 г., с иском истец обратился в суд 08.09.2014 г., т.е. с соблюдением срока исковой давности, распространенный для требований с общим сроком исковой давности (ст. 196 ГК РФ), а при условии, что выявлен факт создание угрозы жизни и здоровью граждан, срок исковой давности к настоящему спору не применим.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 года по делу N А40-144900/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
О.И.КОМАРОВА


-