расторжение исполненного договора

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ ПАЛАТА

ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
N 122-ФЗ ОТ 21.07.97 "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
от 4 июля 2001 года

Дела о расторжении и изменении договоров

Нередко возникает вопрос о возможности расторжения договоров, полностью исполненных сторонами, прошедших государственную регистрацию, по которым осуществлена государственная регистрация перехода права к новому правообладателю. В этих случаях Регистрационная палата не всегда производит регистрацию расторжения договора, ссылаясь на следующие доводы. В части 2 ст. 453 ГК РФ основанием к расторжению договоров, а именно прекращению обязательств между сторонами, предусмотрено неисполнение обязательств. Если обязательства сторонами исполнены, стороны не состоят между собой в договорных отношениях, поэтому, по мнению Палаты, невозможно ставить вопрос о расторжении договора. На основании изложенного Регистрационная палата полагает невозможным осуществлять какие-либо регистрационные действия в случае представления соглашений о расторжении полностью исполненных сторонами договоров, считая, что в этом случае сторонами недвижимое имущество должно быть отчуждено и право собственности передано в порядке, предусмотренном ст. 218, 235 ГК РФ, т.е. по сделке. Или же, по мнению Палаты, сторонами должен ставиться вопрос о признании сделки недействительной по каким-либо основаниям, предусмотренным законодательством. В таком случае стороны могут быть возвращены судом в первоначальное положение.
Судебная практика по данным делам различна.
Так, прокурор г. Клина в интересах Коруновой обратился в суд с жалобой на действия Регистрационной палаты, отказавшей истице в государственной регистрации расторжения договора дарения. Из материалов дела усматривается, что Корунова 23.11.98 подарила Скорбященской церкви г. Клина свою квартиру. В Палате зарегистрированы договор и переход права собственности на квартиру к церкви. Позднее при проведении прокуратурой проверки стороны пришли к соглашению о расторжении договора дарения и 29.02.2000 соглашение о расторжении договора дарения было удостоверено нотариусом. Однако Регистрационной палатой в регистрации соглашения о расторжении договора дарения квартиры было отказано со ссылкой на следующие доводы: передача права собственности на квартиру состоялась, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав о регистрации права собственности на указанную квартиру за Скорбященской церковью. Обязательства сторон по отношению друг к другу исполнены надлежащим образом. Согласно ст. 408 ГК надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, обязательства сторон прекращены надлежащим исполнением и больше не существуют. Нормы ст. 450, 452 ГК РФ регулируют порядок изменения и расторжения, в том числе по соглашению сторон договоров как основания возникновения обязательств сторон (п. 2 ст. 307 ГК). Согласно п. 2 ст. 453 ГК расторжение договора прекращает обязательства сторон, следовательно, нормы права о расторжении договора не могут применяться к тем случаям, когда обязательства сторон прекратились иным образом, в том числе надлежащим исполнением.
Таким образом, по мнению Палаты, сторонами по данному делу не может быть заключено соглашение о расторжении договора и прекращении обязательств сторон, так как в настоящее время стороны не имеют по отношению друг к другу никаких обязательств. Подобная сделка не соответствует Закону и в силу ст. 168 ГК является ничтожной. По мнению Регистрационной палаты, в данном случае правомерно было бы ставить вопрос о признании сделки недействительной, поскольку для этого имеются основания - продолжение проживания в квартире, то есть наличие в договоре встречных обязательств, что при безвозмездной сделке, т.е. дарении, недопустимо.
Решением Клинского городского суда от 07.06.2000, оставленным без изменения определением судебной коллегии МОС от 18.07.2000, требования прокурора удовлетворены, действия МОРП признаны неправомерными, суд обязал Палату произвести государственную регистрацию прекращения права собственности церкви на квартиру.
В то же время можно привести и противоположный пример из судебной практики.
Так, Миронова обратилась в Химкинский городской суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей в государственной регистрации нотариально удостоверенного соглашения от 06.10.98 о расторжении договора купли - продажи земельного участка с садовым домом, заключенного 01.11.96 и удостоверенного нотариусом. Химкинский городской суд согласился с доводами Регистрационной палаты и, отказывая решением от 03.12.99 в удовлетворении жалобы Мироновой, указал, что обязательства по договору были прекращены исполнением в 1996 г., поэтому расторгнуть этот договор с позиции требований ст. 453 ГК РФ нельзя, поскольку Закон предусматривает возможность расторжения сделки, по которой обязательства не исполнены. Кассационная инстанция указанное решение оставила без изменений.