вопросы самовольной постройки

продолжение

---

9. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Акционерное общество, являясь собственником земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, без получения необходимых разрешений произвело реконструкцию названного здания, в том числе пристроило к нему дополнительное помещение. После реконструкции здание использовалось как кафе.
Ввиду невозможности осуществления государственной регистрации права собственности на реконструированный объект общество обратилось в арбитражный суд с иском к органу местного самоуправления о признании права собственности на этот объект на основании статьи 222 ГК РФ.
Ответчик против иска возражал, указывая, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.
Решением суда иск удовлетворен, поскольку земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности у общества, предоставившего доказательства о соответствии возведенного строения градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям пожарной безопасности.
Суд апелляционной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции отменил, в иске отказал, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.
Как следовало из материалов дела и не только не оспаривалось обществом, но и прямо указывалось им в исковом заявлении, за получением такого разрешения оно никогда не обращалось. Реконструировав объект недвижимости, общество сразу обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании на него права собственности на основании статьи 222 ГК РФ.
Поскольку было установлено, что общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствовало положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.
Согласно материалам другого дела общество с ограниченной ответственностью, предъявившее иск к муниципальному образованию о признании права собственности на созданную на собственном земельном участке, но без необходимых разрешений самовольную постройку, представило доказательства обращения к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство, и ему было отказано в выдаче такого разрешения. Однако, как следовало из материалов дела, к его заявлению не была приложена документация, необходимая в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство. При таких обстоятельствах, учитывая недобросовестное поведение лица, создавшего самовольную постройку, суд в иске отказал.

10. Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Однако поскольку при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создавало угрозу жизни и здоровью граждан, суд принял решение о сносе такой постройки на основании статьи 222 ГК РФ.
Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражным суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания автомойки как самовольной постройки.
Как следовало из материалов дела, на основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, ответчик возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям статей 46, 47 Воздушного кодекса Российской Федерации, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о сносе здания, указал, что исходя из существа нарушений, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, истец имеет право требовать сноса данной самовольной постройки, поскольку ее сохранение нарушает его права и охраняемые законом интересы. Право истца предъявить подобный иск подтверждается статьей 46 Воздушного кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал следующее.
В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.
Как было установлено судом первой инстанции, ответчиком приняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство от уполномоченных органов. В связи с этим он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства объекта уполномоченный орган учел требования Воздушного кодекса Российской Федерации.
Однако сохранение спорного объекта препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов, то есть этот объект создан с такими нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, которые являются существенными (сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Поэтому здание автомойки подлежит сносу, а предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в том числе расходов по строительству и сносу спорного объекта.

11. Право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Н. о сносе здания склада, возведенного на земельном участке истца без его согласия.
В обоснование своих требований истец указал, что ранее данный участок был им истребован из чужого незаконного владения муниципального образования, которое было указано в Реестре как собственник этого участка; к участию в том деле в качестве соответчика был привлечен арендатор земельного участка - общество с ограниченной ответственностью, которое возвело спорную постройку.
Ответчик в отзыве на иск возразил, что он приобрел постройку у общества с ограниченной ответственностью на основании договора купли-продажи, фактически оплатил и получил ее во владение. И хотя регистрация права собственности покупателя на постройку имела место после принятия арбитражным судом решения по иску об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения муниципального образования и общества с ограниченной ответственностью, ответчик этого не знал и не должен был знать, поскольку в Реестре никаких отметок о правопритязаниях в отношении здания не содержалось.
При таких обстоятельствах ответчик полагал себя добросовестным приобретателем постройки и считал, что он приобрел право собственности по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
Суд первой инстанции удовлетворил иск о сносе здания склада, исходя из следующего.
Ответчик получил здание во владение по сделке, пороком которой было не только то, что отчуждатель здания не являлся его собственником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.

12. Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.
Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил и вступил во владение жилым домом, который был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке, однако без утвержденной проектной документации, необходимых разрешений.
В настоящее время заявитель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и использует купленное строение исключительно в предпринимательских целях (для осуществления торговли).
Так как заявитель приобрел на основании договора купли-продажи и земельный участок, на котором расположен спорный объект, он обратился к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистрирующий орган), с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом.
Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на данное строение, поскольку оно является самовольным как созданное без получения необходимых разрешений.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано, так как спорный объект относится к самовольным постройкам, поскольку был создан без получения необходимых разрешений (статья 109 Гражданского кодекса РСФСР, утвержденного 11.06.1964).
Суд указал, что приобретение гражданских прав на созданную без получения необходимых разрешений самовольную постройку возможно лишь в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требование индивидуального предпринимателя удовлетворил, исходя из следующего.
Спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Судом апелляционной инстанции также учтено, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о сносе данной самовольной постройки распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ.
В силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.
Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего пятнадцать лет.
Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

13. В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к органу, осуществляющему строительный надзор, о признании права собственности на самовольную постройку (здание кафе).
Как следовало из материалов дела и не оспаривалось истцом, при строительстве здания были допущены существенные нарушения строительных норм и правил, в результате которых может произойти обрушение здания.
Однако истец, заявляя указанное требование, полагал, что допущенные при строительстве нарушения являются устранимыми, а сохранение постройки не влияет на права третьих лиц. По мнению истца, существенное нарушение строительных норм и правил при возведении постройки не исключает ее сохранения и признания на нее права собственности в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Решением суда первой инстанции в иске отказано по следующим основаниям.
Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абзац первый пункта 3). Данная норма является исключением из общего правила о том, что право собственности на самовольную постройку не возникает (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Оценивая доводы истца, суд указал, что по смыслу статьи 222 ГК РФ существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил обусловлена тем, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом в случае, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на самовольную постройку не может быть признано (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

По вопросу выявления не учтенных площадей со стороны БТИ так же судебное решение

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2009 г. N КГ-А40/7930-09-П

Дело N А401709/07-28-18

Совместное постановление ВС РФ и ВАС РФ по самовольной постройке.

---

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
(извлечение)

Споры, связанные с самовольной постройкой

22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.
При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

27. Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

28. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

29. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

30. В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

31. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Немного новых веяний, касающихся выявления новых площадей со стороны Ростехинвентаризации применительно к вопросам самовольной постройки.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2013 г. по делу N А40-129257/11-82-1095
(извлечение)

(на новое рассмотрение)

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит, что названные выше нормы права при принятии обжалуемых решения и постановления были соблюдены судом не в полном объеме. В подтверждение изложенного следует указать о том, что суд, принимая решение об отказе в иске по тем, в частности, основаниям, что доказательства, которые бы свидетельствовали о возведении ответчиком либо его правопредшественником мансардного этажа здания, влекущего увеличение высоты здания и его прочих габаритов, в материалах дела отсутствуют, вместе с тем не выяснил вопроса о том, а чем же объясняется разница в размерах площади технического (мансардного) этажа спорного здания по 15.12.2011 года - 29.076,6 кв. м - по сравнению с ранее существовавшей на 18.05.2002 года, которая тогда составляла всего 3.065,4 кв. м, хотя из решения Арбитражного суда гор. Москвы по делу N А40-6357/09-3-70, вступившего в законную силу, вытекает, что площадь всего здания по состоянию на 18.05.2002 года составляла 17.189 кв. м, а надстройка мансардной части в Южном ТБТИ не была учтена.
Помимо этого, суд, утверждая в решении и постановлении о том, что мансардный (технический) этаж к зданию по состоянию на 2002 года имел свое место, но на 2011 год его площадь уменьшилась в связи с исключением, якобы, из площади технического этажа площадей инженерно-технического назначения (вентиляционных камер, лифтовых), в то же самое время не указал в обжалуемых актах о том, а чем именно, а также на сколько по размеру площади и какими материалами дела эти обстоятельства конкретно подтверждаются.
И, наконец, отказывая в ходатайстве истцу в проведении строительно-технической экспертизы по делу, заявленном последним в суде апелляционной инстанции, суд не указал никаких мотивов такого отказа, хотя должен был это сделать в силу положений, содержащихся в ст. ст. 15, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации а между тем, по мнению коллегии, учитывая конкретные обстоятельства по делу и характер возникшего спора, в ее назначении имелась необходимость, поскольку в ранее проведенном по делу экспертном исследовании, нет ответа на вопрос о том, а возможен ли снос спорного мансардного этажа без нарушения конструкции остальной части здания, а также нет вывода и о том, а какими именно причинами и событиями объясняется столь значительное расхождение в площадях как самого спорного здания, так и в площади спорной мансарды.
Таким образом, поскольку указанные вопросы не получили в принятых решении и постановлении надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходима, то судебная коллегия не может в настоящее время признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене. При новом рассмотрении суду необходимо будет учесть изложенное выше и разрешить судьбу заявленных требований с учетом должной проверки в ходе судебного разбирательства всех собранных по делу доказательств.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N А40-73874/09-113-673

(на новое рассмотрение)

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Нужнова С.Г.
судей Кузнецова В.В., Ананьиной Е.А.
при участии в заседании:
от истца - Грачева М.А., дов. от 05.06.2012 г. N 12-08-1023/2
от ответчика - Архипова А.Л., дов. от 11.01.2012 г. б/н
от третьих лиц:
ГУ Управа Обручевского района г. Москвы - Мишукова О.С., дов. от 21.06.2013 г. N ОБ-12-218/13
Комитета государственного строительного надзора г. Москвы - Попова К.А., дов. от 10.01.2012 г. N 5
Объединения административно-технических инспекций г. Москвы, ООО "Технологии торговли", ГУП МосгорБТИ, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", ООО "Сеть розничной торговли", Управления Росреестра по Москве, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Департамента имущества города Москвы, ООО "Маяк-4", ООО "Овен 1979" - не явились, уведомлены
рассмотрев 25 июня 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Префектуры ЮЗАО г. Москвы (истец)
на решение от 06 ноября 2012 г. Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коротковой Е.Н.
и на постановление от 28 февраля 2013 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левченко Н.И., Лаврецкой Н.В., Расторгуевым Е.Б.
по делу N А40-73874/09-113-673
по иску Префектуры ЮЗАО г. Москвы
к ООО "Кварталь"
о сносе самовольной постройки
третьи лица: Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Объединение административно-технических инспекций г. Москвы, ООО "Технологии торговли", ГУП МосгорБТИ, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", ООО "Сеть розничной торговли", Управление Росреестра по Москве, Департамент земельных ресурсов города Москвы, Департамент имущества города Москвы, ООО "Маяк-4", ООО "Овен 1979", ГУ Управа Обручевского района города Москвы

установил:

Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы (далее - Префектура ЮЗАО г. Москвы) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сеть розничной торговли" (далее - ООО "Сеть розничной торговли"), с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании ответчика осуществить снос самовольно возведенных помещений третьего этажа в здании по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1, общей площадью 343,6 кв. м (комната N 1 - 1,8 кв. м, комната N 2 - 1,9 кв. м, комната N 3 - 7,3 кв. м, комната N 4 - 1,6 кв. м, комната N 5 - 1,7 кв. м, комната N 6 - 12,5 кв. м, комната N 7 - 7,0 кв. м, комната N 8 - 26,6 кв. м, комната N 9 - 13,7 кв. м, комната N 10 - 20,8 кв. м, комната N 11 - 36,4 кв. м, комната N 12 - 33,2 кв. м, комната N 13 - 145,8 кв. м, комната N 14 - 12,0 кв. м, комната N 15 - 21,3 кв. м) в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение месяца после его вступления в законную силу предоставить истцу право осуществить снос спорных помещений за свой счет и (или) своими силами с последующим взысканием расходов по осуществлению работ по сносу объекта с ответчика.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет государственного строительного надзора города Москвы (далее - Мосгосстройнадзор), Объединение административно-технических инспекций города Москвы (далее - ОАТИ г. Москвы), общество с ограниченной ответственностью "Технологии торговли" (далее - ООО "Технологии торговли"), общество с ограниченной ответственностью "Кварталь" (далее - ООО "Кварталь") и государственное унитарное предприятие г. Москвы "МосгорБТИ" (далее - ГУП "МосгорБТИ").
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 января 2010 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2010 г., в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 03 августа 2010 г. решение и постановление отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы для разрешения вопроса о надлежащем ответчике.
При новом рассмотрении дела определением от 05 октября 2010 г. по ходатайству истца произведена замена первоначального ответчика - ООО "Сеть розничной торговли" на надлежащего ответчика - ООО "Кварталь".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены также федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"), ООО "Сеть розничной торговли", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), Департамент земельных ресурсов города Москвы и Департамент имущества города Москвы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2011 г. (протокол судебного заседания) принято к рассмотрению заявление истца об уточнении помещений, подлежащих сносу - об обязании ООО "Кварталь" осуществить снос третьего этажа здания по адресу г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1, общей площадью 359,7 кв. м: помещение I, ком. 1, площадью 1,9 кв. м, ком. 2, площадью 1,9 кв. м, ком. 3, площадью 7,3 кв. м, ком. 4, площадью пл. 1,6 кв. м, ком. 5, площадью 1,6 кв. м, ком. 6, площадью 12,5 кв. м, ком. 7, площадью 7,0 кв. м, ком. 8, площадью 26,6 кв. м, ком. 9, площадью 13,7 кв. м, ком. 10, площадью 20,8 кв. м, ком. 11, площадью 36,4 кв. м, ком. 12, площадью 33,1 кв. м, ком. 13, площадью 47,6 кв. м, ком. 14, площадью 103,5 кв. м, ком. 15, площадью 11,9 кв. м, ком. 16, площадью 32,3 кв. м.
Этим же определением удовлетворено ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы в отношении спорных помещений, проведение которой поручено Российскому Федеральному Центру судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению экспертов Российского Федерального Центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации от 17.05.2011 г. N 273/19-3, составленному по результатам проведения исследований, спорные помещения площадью 359,7 кв. м на 3-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 возведены в результате реконструкции и переустройства третьего этажа и приведение помещений третьего этажа в состояние, отраженное в технической документации БТИ на декабрь 2004 г., невозможно.
Определением от 03 октября 2011 г. удовлетворено ходатайство ответчика о назначении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено Российскому Федеральному Центру судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению экспертов Российского Федерального Центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации от 16.04.2012 г. N 3244/19-3, составленному по результатам проведения дополнительных исследований, до выполнения работ, указанных на странице 25 этого же заключения (в пунктах 1 - 6), эксплуатация помещений площадью 359,7 кв. м на 3-м этаже здания является опасной и, соответственно, недопустима, а снос помещений третьего этажа без причинения ущерба помещениям первого и второго этажей невозможен без проведения комплекса строительных работ и мероприятий по усилению конструкций второго этажа здания и обеспечения целостности иных конструктивных элементов и инженерных систем здания в целом, поскольку выполнение демонтажных работ приведет к существенным повреждениям в перекрытиях между вторым и третьим этажами здания и к повреждениям кровли здания, к изменению нагрузок на здание и затронет целостность других его конструктивных элементов и инженерных систем.
Определением от 02 июля 2012 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управа Обручевского района города Москвы, а также собственники помещений в подвале и на первом этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 - общество с ограниченной ответственностью "Маяк-4" (далее - ООО "Маяк-4") и общество с ограниченной ответственностью "Овен 1979" (далее - ООО "Овен 1979").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2013 г., в удовлетворении требований отказано.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что ответчиком в нарушение градостроительных норм и правил и без соответствующего разрешения была осуществлена реконструкция помещений третьего этажа, в результате которой был создан новый объект недвижимости, имеющий иные технические характеристики, но указали на невозможность сноса помещений третьего этажа, поскольку это приведет к нарушению прав иных собственников здания.
В кассационной жалобе на вынесенные при новом рассмотрении дела судебные акты истец - Префектура ЮЗАО г. Москвы настаивает на своих доводах о том, что спорные помещения третьего этажа здания по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 в полной мере отвечают всем указанным в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признакам самовольной постройки; ссылается на вынесение судами оспариваемых судебных актов без учета разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также оспаривает выводы судов о неисполнимости решения в случае удовлетворения требований как сделанные без учета установленного в городе Москве распоряжением Правительства Москвы от 29.12.2007 г. N 3009-РП порядка сноса самовольных построек, в связи с чем просит решение от 06 ноября 2012 г. и постановление от 28 февраля 2013 г. отменить и, с учетом уточнения требований в заседании суда кассационной инстанции, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Ответчик - ООО "Кварталь" поддерживает приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что в случае удовлетворения иска исполнение решения суда приведет к повреждению помещений, расположенных в подвале, на первом и втором этажах, принадлежащих иным собственникам - ООО "Маяк-4", ООО "Овен 1979", ООО "Сеть розничной торговли" и городу Москве, просит судебные акты оставить без изменения.
Третьи лица - Управа Обручевского района города Москвы и Мосгосстройнадзор поддерживают доводы и требования истца.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Префектуры ЮЗАО г. Москвы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства другие третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, отзывы не представили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 23, 24 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
С учетом результатов проведенных строительно-технических экспертиз в отношении спорного объекта суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что в результате самовольной реконструкции здания по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 возник новый объект недвижимости, который не может быть приведен в первоначальное состояние.
В связи с этим, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, подлежал разрешению вопрос о сносе всего самовольно реконструированного здания, что не могло быть сделано без привлечения остальных собственников помещений в этом здании к участию в деле в качестве соответчиков.
Собственники других помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены не были, поэтому обжалуемые истцом судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.
Руководствуясь статьями 284 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2013 г. по делу N А40-73874/09-113-673 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
С.Г.НУЖНОВ

Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
Е.А.АНАНЬИНА

Вообщем новые судебные тенденции по этому вопросу довольно последовательные.

---

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 17 мая 2012 г. по делу N А40-62495/09-155-539
(извлечение)

Согласно свидетельству на право собственности от 10.04.1998 г. реестр N 5548 на указанном земельном участке по адресу: г. Москва, ул., Центральная, д. 4, располагался магазин N 70 площадью 365.6 кв. м и овощной павильон площадью 118.9 кв. м, которые принадлежат ответчику на основании договора купли-продажи N КС157 от 03.12.1997 г.
Из материалов дела следует, что ответчиком произведена реконструкция магазина и осуществлено строительство, в результате которого в настоящее время площадь бывшего временного павильона занимает самовольная пристройка капитального характера, площадью 389,4 кв. м, состоящая помещений, обозначенных на плане Северо-Западного ТБТИ города Москвы от 06.11.2009 г. в красных линиях (площадью: 5,7 кв. м, 10,3 кв. м, 40,7 кв. м, 2,5 кв. м, 117,4 кв. м, 52,2 кв. м, 18,5 кв. м, 3,9 кв. м, 29,3 кв. м, 35,1 кв. м, 18,4 кв. м, 6,5 кв. м, 27,0 кв. м, 12,9 кв. м, 1,6 кв. м, 4,8 кв. м, 2,6 кв. м), а также самовольно возведены стена, разделяющая торговый зал, и выгороженная комната, обозначенная на плане под N 11, площадью 3.3 кв. м.
Решением Окружной комиссии по пресечению самовольного строительства Северо-Западного административного округа г. Москвы от 25.06.2008 г. (протокол N 1/08) признано, что возведенный ответчиком в результате реконструкции объект по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, обладает признаками самовольного строительства и подлежит сносу.
Согласно поэтажным планам ТБТИ на 06.11.2009 г. разрешения на возведение помещений N А, а, б и на произведенное переоборудование помещений I (1, 1а, 2, 9 - 12), отмеченных в плане красными линиями, не предъявлено.
Актами от 11.11.2008 г. и от 04.05.2009 г. подтверждено, что документы по упорядочению самовольного строительства ООО "Компания "Звезда" не представлены, снос самовольно возведенного объекта по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, не произведен.
08.12.2009 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве выдано свидетельство 77 АМ N 102275 о государственной регистрации права собственности ООО "Компания Звезда" на нежилое здание площадью 755 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2009 г. сделана запись регистрации N 77-77-12/028/2009-412 на основании договора купли-продажи магазина N 70 от 03.12.1997 г. КС N 157, заключенного ЗАО "Компания Звезда" с Фондом имущества г. Москвы.
Однако в данном договоре купли-продажи указан состав имущественного комплекса магазина N 70: помещение магазина площадью 365,6 кв. м и отдельно стоящего овощного павильона площадью 118,9 кв. м, т.е. всего 484,5 кв. м.
В материалах регистрационного дела, представленного суду Управлением федеральной регистрационной службы по Москве, информация о наличии необходимой проектной и разрешительной документации на реконструкцию ответчиком магазина, дополнительное строительство и ввод в эксплуатацию отсутствует.
Согласно справке ГУП МосгорБТИ от 10.02.2010 г. N 110 площадь спорного объекта по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, составлявшая в 1996 г. 365,6 кв. м, в результате перепланировки и возведения пристройки изменилась и по итогам инвентаризации 2009 г. составила 749,3 кв. м, однако разрешение на строительство, ИРД, акт о вводе в эксплуатацию в БТИ не представлены.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" застройщик, имеющий намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, в силу ч. 1 и 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое выдается органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство.
Согласно заключению от 14.12.2011 г. N 16-203/2-3/11 эксперта Государственного учреждения Московской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ проведены работы по реконструкции (перепланировке) отдельно стоящего строения по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, в период с декабря 1997 г. по 29.05.2009 г. Работы по реконструкции увеличили площадь помещений объекта исследования на 390,1 кв. м. Основному строению, общей площадью 365,6 кв. м примыкающему к спорному строению, реконструкция (приведение в первоначальное состояние), снос спорного строения общей площадью 389,4 кв. м причинит вред. Осуществить реконструкцию (приведение в первоначальное состояние), снос спорного строения площадью 389,4 кв. м без причинения вреда основному строению площадью 365,6 кв. м, примыкающему к спорному не представляется возможным. Вред выражается в необходимости реконструкции крыши и единой системы инженерных сетей и в нарушение технологического процесса (демонтаж холодильных камер, помещений для хранения несовместимых продуктов и т.п.). Реконструкция с целью приведения объекта в состояние, существовавшего до реконструкции (снос строения 389,4 кв. м) возможна.
Таким образом, ответчиком в период с декабря 1997 г. по 29.05.2009 г. были произведены работы по реконструкции отдельно стоящего строения по адресу: г. Москва, ул. Центральная, дом 4, в результате которой была увеличена площадь помещений строения на 389,4 кв. м и фактически возник новый объект недвижимости площадью 755 кв. м.
В материалы дела ООО "Компания Звезда" не представлены доказательства, подтверждающие соблюдение при проведении реконструкции требований ст. 222 ГК РФ и возведение вышеуказанных спорных помещений общей площадью 389,4 кв. м, а также стены и выгороженной комнаты, с получением на это необходимых разрешений, проектно-сметной документации и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, принятие спорных помещений в установленном порядке в эксплуатацию.
При изложенных обстоятельствах Арбитражный суд приходит к выводу о том, что возведенные ответчиком спорные помещения по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, обозначенные на плане Северо-Западного территориального бюро технической инвентаризации города Москвы от 06.11.2009 г. в красных линиях, общей суммарной площадью 389,4 кв. м, а также стена, разделяющая торговый зал, и выгороженная комната, обозначенная на плане под N 11, площадью 3.3 кв. м исходя из требований ст. 222 ГК РФ являются самовольными.
Арбитражный суд учитывает, что наличие у ответчика свидетельства 77 АМ N 102275 о государственной регистрации права собственности на нежилое здание площадью 755 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, правового значения не имеет, поскольку возведение самовольной постройки не влечет приобретения права собственности на нее независимо от того, произведена государственная регистрация права или нет.
В случае неисполнения ответчиком решения в течение одного месяца с момента его вступления в законную силу Арбитражный суд считает необходимым предоставить префектуре Северо-Западного административного округа города Москвы право приведения объекта по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, в состояние существовавшего до реконструкции (снос строения площадью 389,4 кв. м) за счет средств ООО "Компания Звезда".
Суд, руководствуясь ст. ст. 222 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. ст. 1, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. ст. 4, 65, 69, 71, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

решил:

Признать помещения по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, обозначенные на плане Северо-Западного территориального бюро технической инвентаризации города Москвы от 06.11.2009 г. в красных линиях, площадью: 5,7 кв. м, 10,3 кв. м, 40,7 кв. м, 2,5 кв. м, 117,4 кв. м, 52,2 кв. м, 18,5 кв. м, 3,9 кв. м, 29,3 кв. м, 35,1 кв. м, 18,4 кв. м, 6,5 кв. м, 27,0 кв. м, 12,9 кв. м, 1,6 кв. м, 4,8 кв. м, 2,6 кв. м (общей суммарной площадью 389,4 кв. м), а также стену, разделяющую торговый зал и выгороженную комнату, обозначенную на плане под N 11, площадью 3.3 кв. м самовольными постройками.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Компания Звезда" провести реконструкцию объекта недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, с целью приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции (снос строения общей суммарной площадью 389,4 кв. м).
В случае неисполнения решения Арбитражного суда в течение одного месяца с момента его вступления в законную силу предоставить префектуре Северо-Западного административного округа города Москвы за счет средств Общества с ограниченной ответственностью "Компания Звезда" право приведения объекта по адресу: г. Москва, ул. Центральная, д. 4, в состояние существовавшего до реконструкции (снос строения площадью 389,4 кв. м).
Взыскать с ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Компания Звезда" в Федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 2 000 (две тысячи) руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья
БЕСПАЛОВА Ю.Н.

---

Новое по этой теме самовольной реконструкции

Позиция ВС РФ: Право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признано, если единственным признаком самовольной постройки у этого объекта является отсутствие необходимых строительных разрешений, которые были неправомерно не выданы уполномоченным органом публичной власти

Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Самовольно реконструированный объект недвижимости, единственным признаком самовольности которого является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, может быть сохранен и право собственности на него признано, если лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, принимало меры к получению указанного документа (документов), однако уполномоченным органом в их выдаче было неправомерно отказано, а сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

См. также:
Определение Верховного Суда РФ от 07.10.2015 N 5-АПГ15-84 (Судебная коллегия по административным делам)

---

В эту же тему по самовольной реконструкции

Позиция ВАС РФ: В признании права собственности на помещения, созданные в результате реконструкции, может быть отказано, если имеются признаки самовольной постройки

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/05 по делу N А55-13192/03-2
Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, не согласована с балансодержателем и другими заинтересованными лицами, сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях, то данные обстоятельства являются основаниями для отказа в признании права собственности на нежилые помещения, созданные в результате реконструкции.

НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ЛЕГАЛИЗАЦИЯ

С.В. СТРЕМБЕЛЕВ
(извлечение)

§ 4. Можно ли мировым соглашением легализовать
самовольную постройку?

На практике возникает вопрос о том, допустимо ли заключить мировое соглашение в деле о признании права собственности на самовольную постройку, по условиям которого на данную постройку возникает право собственности.
Суды занимают прямо противоположные позиции по данному вопросу.
По одному из дел ФАС Северо-Западного округа отказал в утверждении мирового соглашения, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью признавалось собственником самовольной постройки. Суд аргументировал свою позицию следующим образом. Понятие недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ, отнесение имущества к недвижимому влечет определенные правовые последствия, следовательно, правовой режим недвижимости не может быть распространен на вещь соглашением сторон, такой режим устанавливается в зависимости от наличия у этой вещи признаков, перечисленных в ст. 130 ГК РФ; право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом при наличии определенных условий, в частности, наличия у него вещного права на земельный участок, где осуществлена постройка, а также после проверки безопасности сохранения постройки.
См.: Определение ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2009 N А56-20178/2008.
Аналогичная позиция выражена в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.2010 N А70-12699/2009, ФАС Уральского округа от 12.11.2008 N Ф09-8302/2008-С6.
По другому делу тот же ФАС Северо-Западного округа утвердил мировое соглашение, в соответствии с которым за арендатором земельного участка признано право собственности на самовольно реконструированные им здания, расположенные на участке. Применительно к реконструкции было выдано разрешение на строительство, но отсутствовало разрешение на ввод реконструированных зданий в эксплуатацию.
См.: Определение ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2012 N А44-6529/2011.
Об ином мировом соглашении, по условиям которого истец отказывается от иска о сносе самовольной постройки, есть упоминание в Определениях ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2004 N А56-24904/03, Санкт-Петербургского городского суда от 06.07.2011 N 33-10287/2011.
На наш взгляд, мировые соглашения, которыми устанавливается (признается) право собственности на постройки, не должны утверждаться судом, если такие постройки являются самовольными, в связи с тем, что в отношении их не было получено разрешение на строительство или разрешение на ввод в эксплуатацию или при их создании были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила. Данный вывод может быть обоснован тем, что вопросы безопасности самовольной постройки для неопределенного круга лиц должны быть предметом состязательности сторон в судебном процессе и не могут быть разрешены мировым соглашением, заключаемым сторонами.
Все вышесказанное, однако, не означает, что по судебным делам о самовольных постройках не допускается заключать мировые соглашения, определяющие порядок сноса таких построек и распределения расходов на их снос.
Так, по одному из дел Арбитражный суд г. Москвы утвердил мировое соглашение, согласно которому самовольный строитель обязался в течение трех месяцев с момента утверждения мирового соглашения снести самовольно возведенную постройку. Если снос не будет произведен в течение указанного срока, то префектура Центрального административного округа г. Москвы вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством о выдаче ей исполнительного листа, предусматривающего обязанность общества произвести снос указанного объекта.
См.: Определение ВАС РФ от 17.01.2011 N ВАС-17957/10.
Упоминания о данном мировом соглашении также есть в Определении ВАС РФ от 11.11.2009 N ВАС-12498/09; Постановлениях ФАС Московского округа от 30.07.2009 N КГ-А40/6122-09, от 16.09.2010 N КГ-А40/10351-10; распоряжении Правительства Москвы от 14.10.2010 N 2248-РП "О финансировании затрат по сносу самовольно возведенной постройки по адресу: ул. Малая Никитская, д. 27, стр. 4".

§ 5. Приобретение права собственности на самовольную
постройку добросовестным приобретателем

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента регистрации его права собственности, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя.
Высшие судебные инстанции исходят из того, что сама по себе регистрация в ЕГРП права собственности на самовольную постройку не легализует ее. Постройка может быть снесена в судебном порядке, несмотря на то что право собственности на нее зарегистрировано в ЕГРП (п. 23 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, можно было бы говорить о том, что добросовестный приобретатель самовольной постройки, зарегистрировавший свое право собственности, становится собственником такой постройки как недвижимости при условии, что она не может быть у него виндицирована в соответствии со ст. 302 ГК РФ.
Вместе с тем некоторые судебные органы справедливо, на наш взгляд, отмечают, что приведенные нормы п. 2 ст. 223 ГК РФ не позволяют приобрести право собственности на самовольную постройку (см. п. 11 информационного письма от 09.12.2010 N 143, Определение ВАС РФ от 04.05.2009 N ВАС-5155/09, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2008 N А56-15499/2006). Действительно, п. 2 ст. 223 ГК РФ регулирует особенности оборота недвижимых вещей и вопросы перехода права собственности на недвижимые вещи, в то время как самовольная постройка (до момента признания на нее права собственности судом) не является недвижимой вещью в юридическом смысле.

§ 6. Приобретение права собственности на самовольную
постройку по приобретательной давности

Актуальным, на наш взгляд, является вопрос о том, может ли лицо, самовольно реконструировавшее свое собственное здание, приобрести право собственности на то, что получилось в результате реконструкции, по давности владения, если, например, соблюдены не все условия для признания права собственности, предусмотренные ст. 222 ГК РФ и судебной практикой.
В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации.
Мнения высших судебных инстанций по поводу того, возможно ли приобрести право собственности на самовольную постройку по приобретательной давности, разделились. Верховный Суд РФ и некоторые нижестоящие суды общей юрисдикции придерживаются позиции, что это невозможно, поскольку по смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности иному лицу, а также на бесхозяйное имущество. Таким образом, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, когда правила ст. 234 ГК РФ распространяются лишь на случаи добросовестного владения имуществом, легально введенным в гражданский оборот (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года"; Апелляционные определения Кемеровского областного суда от 04.09.2012 N 33-8407, Волгоградского областного суда от 12.12.2012 N 33-12740/12, Суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.04.2012 N 33-1570/2012).
До недавнего времени арбитражные суды занимали аналогичную позицию (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2007 N А43-30921/2006-21-607, Определением ВАС РФ от 16.11.2007 N 14741/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2009 N А32-24542/2008, Определением ВАС РФ от 15.02.2010 N ВАС-974/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора; Определение ВАС РФ от 20.06.2008 N 7265/08 и др.).
9 декабря 2010 г. ВАС РФ издал информационное письмо N 143, в соответствии с п. 12 которого "право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан".
Поводом для такого разъяснения послужило судебное дело, в рамках которого арбитражный суд удовлетворил заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, выяснив, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и что земельный участок под постройкой находится в собственности заявителя.
После принятия указанных разъяснений нижестоящие арбитражные суды выработали следующие подходы.
Приобретение права собственности на самовольную постройку по приобретательной давности возможно, только если у заявителя есть вещные права на соответствующий земельный участок (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2011 N А53-2107/2008, Определениями ВАС РФ от 17.02.2012 и от 20.05.2011 N ВАС-5866/11 отказано в передаче дела N А53-2107/2008 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2013 N А56-66416/2011, от 11.03.2012 N А66-12727/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.09.2012 N А45-8487/2012, Определением ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-18404/12 отказано в передаче дела N А45-8487/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления; п. 10 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа по вопросам применения законодательства о защите права собственности и других вещных прав, а также земельного законодательства (по итогам заседания, состоявшегося 14 июня 2012 г.)).
Вопрос о приобретении права собственности по приобретательной давности может рассматриваться не только в порядке особого производства (об установлении факта владения, имеющего юридическое значение), но и в исковом порядке (см. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2013 N А56-66416/2011, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 N 17АП-2378/2011-ГК).
Полагаем, что судебно-арбитражная практика о признании права собственности на самовольную постройку по приобретательной давности будет еще формироваться. На наш взгляд, распространение арбитражными судами норм о приобретательной давности на самовольные постройки не совсем правомерно с формальной точки зрения, поскольку институт приобретательной давности изначально был рассчитан на приобретение прав на объекты, являющиеся вещами, т.е. обладающие свойствами объектов гражданских прав.
На практике могут возникать определенные сложности. В частности, давностное владение может быть добросовестным, только если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, т.е. добросовестность возможна только у приобретателя по сделке о приобретении (отчуждении) (п. 15 Постановления от 29.04.2010 N 10/22). В то же время сделки по отчуждению самовольной постройки ничтожны (п. 11 информационного письма от 09.12.2010 N 143, ст. 168, п. 1 ст. 174.1, п. 2 ст. 222 ГК РФ), и наличие данного порока у сделки исключает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку со ссылкой на добросовестность приобретателя <1>. Следует согласиться с утверждением о том, что если объект недвижимости создан законно, то владелец - собственник; если незаконно (самовольная постройка), то собственника вовсе нет и невозможны ни добросовестность, ни недобросовестность <2>.

---

<1> См.: Петухова А.В. Давность владения как способ приобретения права собственности на самовольную постройку // Юрист. 2012. N 12. С. 24 - 29.
<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М., 2010. См. также: Щербаков Н.Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права. 2007. N 2.