вопросы самовольной постройки

Позиция КС РФ, ВС РФ: За арендатором земельного участка может быть признано право собственности на самовольную постройку, даже если он не получил необходимых разрешений на ее возведение

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)

Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

См. также:
Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2015 по делу N 32-КГ14-19 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Определение Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 658-О
Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 N 101-О
Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2014 N 306-ЭС14-1218, А65-6880/2013 (Судебная коллегия по экономическим спорам)
Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2011 N 18-В10-103
Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2010 N 18-В10-43
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007)

Про целевое назначение земли.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может случить основанием для признания постройки самовольной. Однако, при рассмотрении исков о признании права собственности признание права возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство. В остальных случаях эти разъяснения пункта 26 Совместного Пленума №10/22 не должны применяться. (про целевое назначение земли). При этом, вопросы обращения заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке обязательно должны учитываться при рассмотрении спора о легализации самовольной постройки, что следует из Обзора.

---

В этом деле судом отмечено, что обращение за изменением вида разрешенного использования не равно обращению о вводе объекта в эксплуатацию.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2014 г. N 18-КГ14-12
(извлечение)

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из указанных правовых норм и разъяснений следует, что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию при установлении принятия лицом, создавшим самовольную постройку, соответствующих мер к легализации постройки, неправомерности отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки.
Между тем несоответствие возводимого ответчиками строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.
Вместе с тем обращение Вокуевой М.А. в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности внесения изменений в карту зонирования правил землепользования и застройки в части установления территориальной зоны территории названного земельного участка на зону застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2.1) или о выдаче разрешения на изменение вида использования земельного участка для цели строительства жилого дома блокированной застройки с количеством 2-х наземных этажей, то есть разрешения на условно разрешенный вид использования, которое оставлено городской администрацией без ответа, не является в смысле пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации совершением действий, направленных на получение разрешения на строительство или получение акта ввода объекта в эксплуатацию.
(извлечение)
Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, не отведенном для этих целей, при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, влечет подмену функций органа местного самоуправления, что является недопустимым.
Материалы дела не содержат данных о том, что уполномоченным органом местного самоуправления принималось решение о предоставлении ответчикам разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.
Однако это также не было учтено судебными инстанциями.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.

---

Однако здесь, в самом Обзоре же сделаны несколько другие выводы, в частности обращение за изменением вида разрешенного использования должно исследоваться судом в качестве действия по легализации постройки, а рассмотрение таких вопросов без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
19 марта 2014 года

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

---

Немного иное решение ВС РФ по похожему вопросу, послужившее основанием для направления дела на новое рассмотрение (вместо 3 этажей ответчик построил 7, чем нарушил целевое использование земли).

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2015 г. N 18-КГ14-168
(извлечение)

Судом установлено, что Корсантия Т.Д. является собственником земельного участка площадью 1844 кв. м, расположенного по адресу г. <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства среднеэтажного многоквартирного жилого дома.
В соответствии с этим, департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар 25 июля 2012 г. Корсантия Т.Д. выдано разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке.
В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией муниципального образования город Краснодар установлено, что Корсантия Т.Д. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке возведен семиэтажный многоквартирный жилой дом.
Разрешая спор и отказывая администрации муниципального образования город Краснодар в иске и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что хотя Корсантия Т.Д. получено разрешение на строительство трехэтажного двухсекционного многоквартирного жилого дома, а построен семиэтажный многоквартирный жилой, дом, однако при этом ответчиком соблюдены все необходимые строительные и санитарные нормы и правила, дом не создает угрозы жизни и здоровью граждан, площадь принадлежащего ответчику земельного участка достаточна для эксплуатации построенного дома, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от 12 - 14 ноября 2013 г.
С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций сделанными с нарушением требований закона.
Частью 3 той же статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Как установлено судом, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится в зоне Ж. 1.3 с целевым назначением - строительство мало- и среднеэтажных жилых домов с количеством этажей не более пяти.
Корсантия Т.Д. совершались действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома, однако им возведен многоквартирный жилой дом, состоящий из семи этажей (многоэтажный жилой дом).
Сведений о том, что Корсантия Т.Д. обращался за получением разрешения на строительство именно семиэтажного многоквартирного жилого дома, в материалах дела не имеется.
Однако это не было учтено судебными инстанциями.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Однако несоответствие возведенного Корсантия Т.Д. строения целевому назначению земельного участка (мало- и среднеэтажное строительство жилых домов), на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что не устраненные судом второй инстанции нарушения норм материального права являются существенными, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов администрации муниципального образования город Краснодар, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2014 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Если постройка нарушает права смежных землепользователей, то с иском могут обращаться только они, но не муниципальные власти.

---

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2015 г. по делу N 33-4203/2015
(извлечение)

Указание администрации Волгограда, как на основание для подачи в суд указанных исковых требований о сносе самовольной постройки, на нарушение прав смежных землепользователей противоречит п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N <...> от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку правом на обращение в суд с указанными исками в защиту прав и интересов частных лиц органы местного самоуправления не наделены.
В силу изложенного, а также учитывая нахождение <.......> в неприязненных отношениях с ответчиком, показания данного свидетеля не являются юридически значимыми по данному спору.

Подсудность

Позиция ВС РФ: Если отсутствуют доказательства того, что истец по делу о признании права собственности на самовольную постройку (ответчик по иску о сносе такой постройки) имеет статус ИП и осуществляет предпринимательскую деятельность, спор подведомствен суду общей юрисдикции

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)
При определении подведомственности дел, связанных с применением положений ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности. Если материалы дела не содержат доказательств того, что истец по делу о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение (а равно ответчик по иску муниципального образования или прокурора о сносе такой постройки) имеет статус индивидуального предпринимателя и осуществляет предпринимательскую деятельность, указанный спор подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет. Закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, включая нежилые помещения.

Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений (причем к числу разрешений Обзор относит и вид разрешенного использования)

---

Применимые нормы: п. 3 ст. 222 ГК РФ, ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) (абзац 3 Обзора в Разделе "Вопросы применения процессуального права")

Суд не вправе в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, рассматривать вопросы, касающиеся изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, не установив, что заинтересованное лицо обращалось за соответствующим разрешением в административном порядке.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)
Суд на стадии принятия к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ должен проверить, есть ли у лица, создавшего самовольную постройку, документы, свидетельствующие о том, что им приняты меры для получения разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, отказ уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.

См. также:
Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2009 N 80-В09-23

Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143
Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения. Если общество не принимало никаких мер для получения разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Примечание. В данном пункте суд указал на две ситуации, когда застройщик не принял надлежащих мер для получения строительных разрешений. В первом случае застройщик вовсе не обращался за разрешением на строительство, а во втором приложил к заявлению неполный комплект документов, необходимых для получения такого разрешения.

См. также:

Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, для получения которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

---

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4

---

См. также:
Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2015 N 18-КГ14-207 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2015 N 18-КГ14-200 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014)
Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2014 по делу N 309-ЭС14-1436, А71-8460/2013 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2014 N 19-КГ14-6
Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2014 N 18-КГ14-12
Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2014 N 18-КГ13-168
Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2013 N 18-КГ13-126
Определение Верховного Суда РФ от 01.10.2013 N 18-КГ13-116
Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2013 N 88-КГПР13-10
Определение Верховного Суда РФ от 09.04.2013 N 18-КГ13-14
Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2012 N 18-В11-103
Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 18-В11-56
Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2011 N 56-В11-7
Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2011 N 18-В11-25
Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2011 N 5-В11-17
Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2011 N 18-В10-103
Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2010 N 18-В10-43

Позиция ВС РФ: При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо установить, не нарушает ли ее сохранение права смежных землепользователей, правила застройки

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

См. также:
Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2011 N 18-В11-25