Залог при недействительности его приобретения

Интересная работа на рассматриваемую тематику. Спасибо автору!

---

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО:
ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ <1>

/"Вестник гражданского права", 2011, N 5/

Р.С. БЕВЗЕНКО
(извлечение)


4. В российском гражданском праве публичная достоверность реестра традиционно обсуждается лишь применительно к приобретению лицом, добросовестно положившимся на данные реестра, права собственности от того, кто был ошибочно внесен в реестр. Любые попытки защитить публичной достоверностью того, кто, доверившись реестру, устанавливал в свою пользу иное право на недвижимую вещь (в первую очередь - ипотеку), не встречали поддержки у судов, которые, оставаясь на позиции крайнего нормативизма, указывали на то, что такого основания для приобретения, как добросовестное поведение, для приобретения иных прав, чем собственность, законом не установлено <1>.

---

<1> См. подробнее: Бевзенко Р.С. Комментарий судебной практики применения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 2008. С. 118 - 120.

Между тем серьезный перелом в судебной практике по этому вопросу произошел во второй половине 2011 г. Президиум ВАС РФ разрешил два дела, постановления по которым, по сути, сформировали в современном российском праве концепцию защиты добросовестного залогодержателя.
Первое из них - дело, в котором обсуждаются последствия недействительности сделки, совершенной с нарушением корпоративных процедур, применительно к ипотеке, установленной в пользу банка лицом, являвшимся покупателем по оспариваемому договору. Суды нижестоящих инстанций согласились с тем, что купля-продажа, покупатель по которой впоследствии передал приобретенное имущество в ипотеку банку, была недействительна, так как она совершена с нарушением правил о корпоративном одобрении сделок. Следовательно, по мнению судов, залог был установлен несобственником, и потому он ничтожен. Однако Президиум ВАС РФ решил дело иначе, указав, что банк, действуя добросовестно, положился на данные ЕГРП о том, что собственником недвижимого имущества является залогодатель, и потому он должен быть защищен при применении реституции <1>. Иными словами, действительный собственник получил свое имущество обратно, обремененное залогом в пользу банка, который, в свою очередь, обеспечивал возврат кредита другой стороной недействительной сделки.

---

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2011 г. N 2763/11.

Таким образом, в этом деле Президиум ВАС РФ впервые признал, что добросовестно можно приобрести не только право собственности, но и право залога.
Другое дело, которое также затрагивает эту проблему и в котором был показан иной ее аспект, - это дело о купле-продаже закладных, в котором имел место следующий спор.
Некто по подложным документам зарегистрировал себя в качестве собственника квартиры, действительный собственник которой умер, не оставив наследников. Впоследствии его сообщник получил в банке кредит на покупку квартиры под ее залог, выдав банку соответствующую закладную. Закладная была продана другому банку, но в этот момент выяснилось, что продавец приобрел право собственности на проданную квартиру путем подлога. Оба мошенника были осуждены, а суд общей юрисдикции признал право собственности муниципального образования, приобретенное им в порядке наследования выморочного имущества. Банк, являвшийся новым держателем закладной, обратился с требованием к другому банку - продавцу закладной, суть которого сводилась к возмещению убытков, причиненных неисполнением договора купли-продажи закладных. Суды отказали в иске со ссылкой на то, что банку - держателю закладной по-прежнему принадлежит право требовать исполнения кредитного договора от своего контрагента (который к тому времени отбывал наказание за совершенное преступление); кроме того, суды также указали, что до решения судом общей юрисдикции спора о признании права собственности на квартиру на нее было обращено взыскание по требованию банка. Однако Президиум ВАС РФ отменил судебные акты, указав, что залог в описываемой ситуации прекратился, так как он был зарегистрирован органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании подложных документов, т.е. в отсутствие волевых действий собственника <1>.

---

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2011 г. N 9555/11.

Таким образом, в описанных двух делах высшая судебная инстанция, по сути, распространила принципы защиты добросовестного приобретателя (в первую очередь - критерий внесения записи "по воле (против воли)"), указанные в ст. 302 ГК РФ, на лиц, которые, добросовестно положившись на данные реестра, приобрели в свою пользу право залога недвижимого имущества.

Интересная позиция относительно толкования положения п. 2 ст. 354 ГК РФ. Согласно этому судебному акту, данная норма применяется только в случае виндикации и конфискации, и, получается, не применяется в случае реституции.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2012 г. по делу N А40-63165/11-42-520
(извлечение)

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя о неправомерном применении судами положений статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применении положений статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как пункт 2 указанной статьи подлежит применению в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 243), залог в отношении этого имущества прекращается. По смыслу и содержанию пункта 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации данная правовая норма подлежит применению в случае виндикации (ст. 301 ГК РФ) или конфискации (ст. 243 ГК РФ), то есть основанием ее применения не являются обязательственные отношения, которыми связаны истец, ответчик и третье лицо.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2012 г. по делу N А40-52327/11-97-454
(извлечение)

Кассационный суд отклонил доводы заявителя о неправомерном применении судами положений статьи 353 Гражданского Кодекса Российской Федерации и не применении положений статьи 354 Гражданского Кодекса Российской Федерации, так как пункт 2 статьи 354 Гражданского Кодекса Российской Федерации подлежит применению в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 243), залог в отношении этого имущества прекращается. По смыслу и содержанию пункта 2 статьи 354 Гражданского Кодекса Российской Федерации данная правовая норма подлежит применению в случае виндикации (ст. 301 ГК РФ) или конфискации (ст. 243 ГК РФ), то есть основанием ее применения не являются обязательственные отношения, которыми связаны истец, ответчик и третье лицо.

Если предмет залога похищен и потом передан в залог, то вопрос добросовестности залогодержателя не имеет значения.

---

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9555/11 (есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).

1. В ситуации, когда запись о праве собственности залогодателя на переданную в залог недвижимую вещь была внесена в ЕГРП в результате совершения хищения помимо воли действительного собственника этого имущества, такой собственник похищенного и незаконно заложенного имущества должен быть защищен в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.
В целях защиты такого собственника ст. 42 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Таким образом, залог на похищенное и незаконно заложенное имущество прекращается в соответствии с названной нормой права.

Те же правила (сохранение залога) применяются при оспаривании сделок по банкротным основаниям. Банк принял имущество в залог, в последующем с согласия банка имущество было реализовано третьему лицу по заниженной стоимости. Сделка купли-продажи признана недействительной как подозрительная, но при этом судом отмечено, что на право залога это не влияет.

---

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2014 г. по делу N А65-715/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Богдановой Е.В.,
при участии представителей:
конкурсного управляющего ООО "Торговый Дом "АвтоСнабЦентр" Валеева А.И. - Кожановой К.А., доверенность от 25.04.2014,
Акционерного коммерческого банка "БТА-Казань" (ОАО) - Раковой Г.В., доверенность от 08.09.2014, Асхадуллина Т.Х., доверенность от 08.10.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "БТА-Казань" (открытое акционерное общество)
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2014 (судья Камалетдинов М.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 (председательствующий судья Селиверстова Н.А., судьи Липкинд Е.Я., Радушева О.Н.)
по делу N А65-715/2014
по исковому заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "АвтоСнабЦентр" к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Логистик" о признании сделки по отчуждению недвижимого имущества недействительной и применении последствий недействительности сделки, с участием Акционерного коммерческого банка "БТА-Казань" (открытое акционерное общество),

установил:

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.03.2014 общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом АвтоСнабЦентр" (далее - ООО "ТД АвтоСнабЦентр", должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Валеев Айдын Ильдусович.
В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление конкурсного управляющего ООО "ТД АвтоСнабЦентр" о признании сделки по отчуждению недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2012 недействительной и применении последствия недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Акционерный коммерческий банк "БТА-Казань" (открытое акционерное общество) (далее - АКБ "БТА-Казань").
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Платонов Иван Александрович.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014, сделка - договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2012, заключенная между ООО "ТД АвтоСнабЦентр" и обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Логистик" (далее - ООО "Бизнес-Логистик") признана недействительной и применены последствия недействительной сделки в виде возврата в конкурсную массу должника недвижимого имущества.
В кассационной жалобе АКБ "БТА-Казань" ставит вопрос об отмене определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2014 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014, указывая, что отсутствуют основания для оспаривания договора купли-продажи от 22.10.2012 в порядке пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку сделка совершена за пределами периода подозрительности (один год три месяца); представленный кредитором отчет об оценке от 24.03.2012 является недостоверным доказательством для признания договора от 22.10.2012 недействительным, так как составлен на 01.03.2013 и без учета обременения недвижимого имущества залогом (ипотекой); применяя реституцию арбитражный суд не учел, что оно обременено залогом Банка и возврат имущества должен был быть произведен с сохранением обременения в виде залога (ипотеки), и принять по делу новое решение.
В заседании суда кассационной инстанции в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 16.10.2014 10 часов 20 минут.
Законность определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2014 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 проверена в порядке статьи 286 АПК РФ кассационной инстанцией, которая приходит к выводу об их отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения обособленного спора в силу следующего.
Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 22.10.2012 между ООО "Торговый Дом АвтоСнабЦентр" (продавец) и ООО "Бизнес-Логистик" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества б/н, в соответствии с условиями которого продавец продал и передал, а покупатель - купил и принял в собственность следующее имущество:
1. Нежилое строение - АБК, общей площадью 686,9 кв. м, инв. N 1691, кадастровый номер: 16:52:090106:0110:0105, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, Промкомзона;
2. Не завершенный строительством объект - производственный склад общей площадью 3050 кв. м, кадастровый номер: 16:52:090106:0110:0103, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, Промкомзона;
3. Не завершенный строительством объект - АБК, площадь застройки 316,8 кв. м, кадастровый номер: 16:52:090106:0110:0123, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, Промкомзона;
4. Нежилое здание - КПП, общей площадью 25,8 кв. м, кадастровый номер: 16:52:090106:0110:0110, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, Промкомзона;
5. Нежилое строение - склад, общей площадью 912 кв. м, кадастровый номер: 16:52:090106:0110:0108, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, Промкомзона;
6. Нежилое строение - АБК, общей площадью 191,2 кв. м, кадастровый номер: 16:52:090106:0110:0112, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, Промкомзона;
7. Нежилое строение - склад, общей площадью 571,4 кв. м, кадастровый номер: 16:52:090106:0110:0109, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, Промкомзона;
8. Нежилое строение - холодный склад, общей площадью 594,1 кв. м, кадастровый номер: 16:52:090106:0110:0111, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, Промкомзона;
9. Право аренды на земельный участок общей площадью 13 645 кв. м, кадастровый номер: 16:52:090106:110, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны район Промкомзоны.
Согласно пункту 2.1 указанного договора общая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости согласована сторонами в размере 56 178 545 руб. 08 коп., в том числе НДС 8 569 608 руб. 57 коп.
В соответствии с положениями пунктов 2.1 договора покупателем стоимость приобретаемого имущества производится в срок не позднее 06.12.2012, путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
В тот же день (22.10.2012) спорное имущество по передаточному акту было передано от продавца покупателю.
Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости произведена 25.03.2013, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.
Полагая, что сделка по продаже объектов недвижимости, принадлежащих должнику, оформленная договором купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2012 не предусматривает равноценное встречное исполнение обязательств со стороны покупателя, конкурсный управляющий должника Валеев А.И. обратился в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО "ТД АвтоСнабЦентр" с заявлением о признании указанной сделки недействительной.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что цена продажи объектов недвижимости по спорному договору является заниженной, поскольку из отчета об оценке рыночной стоимости от 24.03.2014, произведенного обществом с ограниченной ответственностью "Ди энд Эл оценка", усматривается, что по прошествии более одного года после заключения оспариваемого договора общая рыночная стоимость спорных объектов недвижимости уже составляла 128 562 287 руб., при этом доказательства проведения неотделимых улучшений по реконструкции и капитальному ремонту спорных объектов недвижимости в материалах дела отсутствуют.
Также заниженная стоимость спорного имущества должника подтверждается договором о залоге и дополнительным соглашением от 27.06.2013 N 4 к договору о последующем залоге недвижимости N ДОКВЮ/0096/11-8 от 28.06.2011, заключенным между АКБ "БТА-Казань" и ООО "Бизнес-Логистик" согласно которому, вышеуказанное недвижимое имущество должника на момент заключения настоящего договора по оценке сторон составляет (цена предмета залога) 91 873 600 руб.
В этой связи, соотнеся дату совершения оспариваемой сделки (22.10.2012) с датой принятия судом заявления о признании должника банкротом (31.01.2014) и установив заключение сделки в период подозрительности, суд первой инстанции посчитал спорный договор купли-продажи недействительным по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом суда первой инстанции.
Между тем судебными инстанциями не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
При этом согласно разъяснениям, данным в пунктах 8, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.
Судам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.
При определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.
Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).
В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходима совокупность следующих условий:
а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
На основании абзацев 2 - 5 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условий:
- на момент совершения сделки должник отвечает признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
- имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами 2 - 5 пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и в силу абзаца 1 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 названного Закона), либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Как следует из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен 22.10.2012. Заявление о признании должника банкротом в рамках настоящего дела принято определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2014.
Таким образом, оспариваемая по настоящему обособленному спору сделка совершена за один год и три месяца до подачи заявления о признании должника банкротом.
В этой связи круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, судебными инстанциями должен был быть определен в соответствии с пунктами 7 - 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Однако неправильно установив период подозрительности совершенной сделки - в пределах одного года до подачи заявления о признании должника банкротом, судебные инстанции ошибочно признали недействительным договор купли-продажи по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Далее согласно пункту 1.6 договора продавец уведомляет покупателя о наличии обременения относительно недвижимого имущества указанного в пункте 1.1. настоящего договора в пользу АКБ "БТА-Казань" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2010 N ДОКРЮ/0082/10-1 влекущего возникновение ипотеки в силу закона и по договору о последующем залоге имущества от 28.06.2011 N ДОКВЮ/0096/11-8 с учетом всех дополнительных соглашений к нему.
Пункт 1.7 договора предусматривает, что в соответствии со статьей 353 ГК РФ ипотека в силу закона, возникшая по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2010 N ДОКРЮ/0082/10-1 влекущего возникновение ипотеки в силу закона и по договору о последующем залоге имущества от 28.06.2011 N ДОКВЮ/0096/11-8 с учетом всех дополнительных соглашений к нему при переходе права собственности по настоящему договору сохраняется.
Исследуя вопрос о неравноценности встречного исполнения обязательств по договору от 22.10.2012 и придя к выводу о занижении цены продажи объектов недвижимости, судебные инстанции приняли во внимание отчет об оценке рыночной стоимости от 24.03.2014, произведенного ООО "Ди Энд Эл оценки", где общая рыночная стоимость по прошествии одного года после заключения оспариваемого договора составила 128 562 287 руб. Отчет представлен конкурсным кредитором ООО "Спектр-М".
Однако в силу статьи 68 АПК РФ указанный отчет от 24.03.2014 не может являться допустимым доказательством по делу, так как дата оценки в нем указана по состоянию на 01.03.2013, тогда как оспариваемая сделка совершена ранее, 22.10.2012.
Кроме того, представленный отчет от 24.03.2014 не содержит информации, что оценка недвижимости и установление рыночной стоимости имущества произведено с учетом пунктов 1.6, 1.7 договора от 22.10.2012, то есть обременением залогом (ипотекой).
Вопрос совершения аналогичных сделок в данный период времени при определении признака неравноценности встречного исполнения также судебными инстанциями остался без исследования.
Более того, судебные инстанции необоснованно приняли во внимание, что продажа спорного имущества должника по заниженной цене (цена предмета залога 91 873 600 руб.) также подтверждается договором о залоге и дополнительным соглашением от 27.06.2013 N 4 к договору о последующем залоге недвижимости от 28.06.2011 N ДОКВЮ/0096/11-8, заключенным между АКБ "БТА-Казань" и ООО "Бизнес-Логистик".
Из указанных залоговых сделок следует, а также в заседании суда кассационной инстанции представители АКБ "БТА-Казань" пояснили, что ООО "Бизнес-Логистик" представляло в залог спорное недвижимое имущество только по своим обязательствам, не обремененное правами третьих лиц.
Кроме того, при применении последствий недействительности сделки судебные инстанции не приняли во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11, согласно которой залогодержатель недвижимого имущества сохраняет право залога даже в случае, если право собственности залогодержателя будет оспорено и договор признан недействительным.
Как следует из условий договора купли-продажи от 22.10.2012, недвижимое имущество было обременено залогом (ипотекой) в пользу АКБ "БТА-Казань".
Таким образом, возврат недвижимого имущества должен производиться с сохранением права залога. Однако данным обстоятельствам дела с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11, судебные инстанции не дали правовой оценки.
С учетом изложенного, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, при котором следует учесть изложенное и вопрос о признании спорной сделки недействительной разрешить после исследования указанных обстоятельств.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 по делу N А65-715/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
М.А.САВКИНА

Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Е.В.БОГДАНОВА

Другое решение суда по банкротному делу, где сделан вывод о недобросовестности залогодержателя.

Судом апелляционной инстанции установлено, что имея всю полноту информации о совершенной сделке купли-продажи в отношении имущества должника аффилированными лицами, по многократно заниженной стоимости (в сравнении с установленной Банком залоговой стоимостью), Банк принял основную часть спорного имущества в залог. Суд указал, что в действиях Банка усматривается содействие в достижении окончательной цели всеми лицами, участвовавшими в сделке купли-продажи имущества должника, в получении кредита третьим лицом с предоставлением в залог выведенной из имущественной сферы должника недвижимости в ущерб интересам должника и его кредиторов. Действия Банка прямо указывают на явное злоупотребление правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, и свидетельствуют о его недобросовестности как залогодержателя.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 июня 2015 г. N 309-ЭС15-7021

Судья Верховного Суда Российской Федерации Букина И.А., изучив кассационную жалобу Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2015 по делу о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Теплоэнергомонтаж" N А47-809/2013,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Теплоэнергомонтаж" (далее - ЗАО "Теплоэнергомонтаж", должник) конкурсный управляющий должником обратился в арбитражный суд с заявлением о признании на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2012, заключенного между должником, Пущаевым Дмитрием Васильевичем и Дмитриевым Алексеем Борисовичем, а также с заявлением о признании на основании статей 10, 168, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 30.10.2012 N 028/01/2012 и дополнительного соглашения от 26.07.2013 N 1, заключенных между Межрегиональным коммерческим банком развития связи и информатики (публичное акционерное общество) (далее - Банк, ПАО АКБ "Связь-Банк"), Пущаевым Д.В. и Дмитриевым А.Б., и применении последствий их недействительности.
Определением Арбитражный суд Оренбургской области от 24.02.2014 заявления конкурсного управляющего объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражный суд Оренбургской области от 03.08.2014 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2015, определение суда первой инстанции от 03.08.2014 отменено по безусловным основаниям. Требования конкурсного управляющего удовлетворены в полном объеме. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2012, заключенный между должником, Пущаевым Д.В. и Дмитриевым А.Б. признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде обязания Пущаева Д.В. и Дмитриева А.Б. (каждого) возвратить должнику 1/2 доли в общей долевой собственности объектов недвижимого имущества согласно перечню. Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 30.10.2012 N 028/01/2012 и дополнительное соглашение от 26.07.2013 N 1, заключенные между Банком, Пущаевым Д.В. и Дмитриевым А.Б. признаны недействительными.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Банк просит отменить постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа в части признания недействительными договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 30.10.2012 N 028/01/2012 и дополнительного соглашения от 26.07.2013 N 1, с сохранением обременения в виде ипотеки в пользу ПАО АКБ "Связь-Банк".
В обоснование кассационной жалобы Банк указывает на неправильное применение судом апелляционной инстанции и судом округа норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным по делу доказательствам.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Между тем таких оснований по результатам изучения состоявшихся по обособленному спору судебных актов и доводов кассационной жалобы не установлено.
В данном случае Банк не оспаривает выводы, касающиеся признания судами недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2012, в связи с чем в силу части 2 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации проверяет правильность применения и (или) толкования норм материального права и (или) норм процессуального права арбитражными судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Признавая недействительными договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 30.10.2012 N 028/01/2012 и дополнительное соглашение к нему от 26.07.2013 N 1, суд апелляционной инстанции, рассмотрев спор по правилам суда первой инстанции и оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 10, 167, 168, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что Банк является недобросовестным залогодержателем.
Судом апелляционной инстанции установлено, что имея всю полноту информации о совершенной сделке купли-продажи в отношении имущества должника аффилированными лицами, по многократно заниженной стоимости (в сравнении с установленной Банком залоговой стоимостью), Банк принял основную часть спорного имущества в залог.
Суд указал, что в действиях Банка усматривается содействие в достижении окончательной цели всеми лицами, участвовавшими в сделке купли-продажи имущества должника, в получении кредита третьим лицом с предоставлением в залог выведенной из имущественной сферы должника недвижимости в ущерб интересам должника и его кредиторов. Действия Банка прямо указывают на явное злоупотребление правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, и свидетельствуют о его недобросовестности как залогодержателя.
С выводами суда апелляционной инстанции согласился арбитражный суд округа.
Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают, не подтверждают наличие существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. По существу доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств, что не входит в полномочия суда при кассационном производстве.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

отказать Межрегиональному коммерческому банку развития связи и информатики (публичное акционерное общество) в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья
Верховного Суда Российской Федерации

И.А.БУКИНА

---

Ряд моментов, касающихся сохранения обеспечения при оспаривании основного обязательства (кредита) по банкротным основаниям рассматривались здесь -

Гашение кредита как предпочтительная сделка

Новое законодательство по этой теме

ГК РФ

Статья 335. Залогодатель

1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.
2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
3. Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.
4. В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями.